从1998年至2020年，住房价格从2000元升到1万元，整整翻了5倍。特别是北上广深一线城市，中心城区的房价从最初的四五千元，攀升到如今的6-10万元乃至更高。不得不说，无数人从楼市这场财富盛宴中获益，老百姓自然不应该成为例外。毕竟这可能是他们唯一能改变身份、实现资产扩张和阶层跃升的机会。

但是，这场财富盛宴，还能持续多久？

实际上，任何一场货币盛宴，都离不开环境的支撑。一方面得益于城市化的突飞猛进，让无数村落纳入城市范围。前不久，深圳中心城中村拆迁，一夜之间诞生数千个富翁的消息刷屏网络。而几年前，广州某村摆1500桌回迁盛宴、中山一个村367人分红13亿等新闻，就不断刷新着人们的认知。

另一方面，房价的不断上涨，让原本普通家庭的资产得到数倍提升，但同时弊端却接踵而至。近期，江苏淮安清城美墅小区业主在当地法院的主持下，和开发商达成了第一份退房调解协议。原来，小区自2015年交付后一年多，墙壁就出现大面积开裂，更过分的是只过了不到5年的时间主体结构安全性就被鉴定为C级，安全性不达标、影响整体承载。经检测，是因为这五栋高层住宅的墙砖掺杂了过量的石灰物质，特别是其中的氧化镁成分超标。

在房说君看来，这并不是个例，每个家庭或多或少都会出现此类问题，当寻找开发商未果时，业主有苦不能诉，和房企之间的矛盾往往也会因此加深。事实上，在买房过程中，几乎每个购房者都会犯一个明显的错误，那就是都把注意力集中在房产的增值上面，忽略了最重要的房屋质量，以及物管的资质和管理水平。所以才导致入住后，会遇到这样那样的问题。

这也是为什么房说君曾多次劝告购房者，不仅要关注开发商的资质，更要留意物业公司的资质。毕竟，一套好的房子必须同时具备这两个条件，否则就算地产商资质再好，一旦物业水平不过关，购房者的居住体验都会大打折扣。

但近10年以来，业主对物业之所以颇有微词，关键的矛盾源头主要有3个

一、物业收费项目繁多，大多都让业主多掏钱

对于大部分业主来说，物业费就像是一笔“算不清的账”，只知道被催着交，但是面对繁杂又众多的收费项目，根本不清楚哪些是必须交的，哪些是完全不用交的。原因很简单，为了增加物管收入，不少物业都会自行添加一些收费项目，或者针对小区的部分服务项目进行重复收费，结果让业主稀里糊涂多掏了钱。

比如这些年物业费水涨船高，据贝壳研究院2020新一线城市居住报告：深圳、东莞、佛山三城的小区平均物业费均超过2元/月/平米，位列前三，分别为2.8元、2.4元、2.04元。

相较于深圳，北京、广州较低，小区平均物业费分别为1.75元和1.6元。上海小区平均物业费最低，仅1元/月/平方米。这还是一二线城市的收费水平，但不可否认，在不少三四线小城市，物业费高涨的现象更甚，最高动辄超过月均2元每平米，这显然是不合理的。

二、物业服务内容较少，而且服务水平也一般

物业公司，虽然说在我国还属于新兴行业，在运行过程中存在很多不完善的地方。但早在2007年修订的《物业管理条例 》中，就将“物业管理企业”修改为了“物业服务企业”。通俗一点，就是服务型行业，业主按月支付一定的物业费，给物业公司用于管理和维护小区的绿化设施、车辆道路、公共安全秩序等。

可实际上，部分物业都把收费摆在第一位，能够提供的服务较少，重点是服务水平也不高。绿化长遍杂草没人管，消防设施做做样子，清扫垃圾费要等到堆满了才行动。交房时的门禁、可视对讲、智能识别系统，没等几年就成了摆设。诸如此类，物业的服务和业主的付出并不均等，成为业主喊着要取消物业的关键。

三、 “隐形收入”曝光，存在侵占业主利益的现象

随着高层住宅的普及，越来越多小区都利用起电梯间、大厅、宣传栏等公共区域承接广告，蛋糕慢慢变大之后，出现了不少物业公司占有广告收益，使得这些本该属于全体业主的收益，最终成了物业的“私房钱”。

别小看这不起眼的广告收入，据《中国日报》此前报道，北京地区电梯静态框架广告每块每周的广告费在120元至150元之间。一年下来至少有六千至八千元左右。而一个电梯最多能安装3块静态框架广告，仅静态框架广告费一年就高达2万元。而播放动态视频的电子广告屏收费更高。以秒为单位，一周的广告费就高达六千元。

这么算下来，一个中等规模的社区，一年电梯广告费收入少则十几万元，多则几十万元。所以，对物业来说，小区广告是在高额收费之外的“隐形收入”。尤其在现实生活中，只要业主不提，很少有公司会把收入明细公示出来，加上很多业主并不知其中奥秘，久而久之，小区广告这一块的收入，就成了全国物业企业的一块“肥肉”。

不过，明年楼市“秋后算账”，新规下，未来或持续领到一笔收益

将于2021年1月1日正式实施的《民法典》明确规定建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。同时第943条，物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

可见，小区利用公共场所出租广告位收取广告费、设置停车场收取停车费等公共收益，除去合理的成本外，剩下部分应该属于全体业主共有的收益。不仅如此，新规的实施，需要行业风气的自律，真正的把收入公开，并从更高层面杜绝物业“耍小聪明”的可能性。届时物业将收入公开后，未来业主或能持续收到一笔实实在在的收益，对每一位业主来说都是好事情。

房说君有话说，总之，正是日常生活中，物业存在种种问题，才导致长期以来，业主和物业之间的矛盾不断加深，而且这些年建议取消物业的声音也是此起彼伏。房说君认为，我们不可否认物业存在的问题，但远远没达到要取消的地步。

通过这次突发事件，我们也必须意识物业在小区管理中占据的重要位置，如果没有物业公司，难以想象在突发事件时，谁为我们维护小区环境，帮助居民购买生活必需品？既然是新兴行业，我们就应该用发展的目光去看待它，而且看得出来，国家为物业“打补丁”的措施也越来越多。

比如陕西、山东、重庆、上海、深圳等城市物业新规的发布，都是针对当前物管暴露的问题而量身定制，而且是2020年首次，这些新规将有助于物业服务回归健康状态。就如同我们常说的住有所居这四个字，维护物业管理的资质水平，是保护业主利益的第一步。

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