從1998年至2020年，住房價格從2000元升到1萬元，整整翻了5倍。特別是北上廣深一線城市，中心城區的房價從最初的四五千元，攀升到如今的6-10萬元乃至更高。不得不說，無數人從樓市這場財富盛宴中獲益，老百姓自然不應該成爲例外。畢竟這可能是他們唯一能改變身份、實現資產擴張和階層躍升的機會。

但是，這場財富盛宴，還能持續多久？

實際上，任何一場貨幣盛宴，都離不開環境的支撐。一方面得益於城市化的突飛猛進，讓無數村落納入城市範圍。前不久，深圳中心城中村拆遷，一夜之間誕生數千個富翁的消息刷屏網絡。而幾年前，廣州某村擺1500桌回遷盛宴、中山一個村367人分紅13億等新聞，就不斷刷新着人們的認知。

另一方面，房價的不斷上漲，讓原本普通家庭的資產得到數倍提升，但同時弊端卻接踵而至。近期，江蘇淮安清城美墅小區業主在當地法院的主持下，和開發商達成了第一份退房調解協議。原來，小區自2015年交付後一年多，牆壁就出現大面積開裂，更過分的是隻過了不到5年的時間主體結構安全性就被鑑定爲C級，安全性不達標、影響整體承載。經檢測，是因爲這五棟高層住宅的牆磚摻雜了過量的石灰物質，特別是其中的氧化鎂成分超標。

在房說君看來，這並不是個例，每個家庭或多或少都會出現此類問題，當尋找開發商未果時，業主有苦不能訴，和房企之間的矛盾往往也會因此加深。事實上，在買房過程中，幾乎每個購房者都會犯一個明顯的錯誤，那就是都把注意力集中在房產的增值上面，忽略了最重要的房屋質量，以及物管的資質和管理水平。所以才導致入住後，會遇到這樣那樣的問題。

這也是爲什麼房說君曾多次勸告購房者，不僅要關注開發商的資質，更要留意物業公司的資質。畢竟，一套好的房子必須同時具備這兩個條件，否則就算地產商資質再好，一旦物業水平不過關，購房者的居住體驗都會大打折扣。

但近10年以來，業主對物業之所以頗有微詞，關鍵的矛盾源頭主要有3個

一、物業收費項目繁多，大多都讓業主多掏錢

對於大部分業主來說，物業費就像是一筆“算不清的賬”，只知道被催着交，但是面對繁雜又衆多的收費項目，根本不清楚哪些是必須交的，哪些是完全不用交的。原因很簡單，爲了增加物管收入，不少物業都會自行添加一些收費項目，或者針對小區的部分服務項目進行重複收費，結果讓業主稀裏糊塗多掏了錢。

比如這些年物業費水漲船高，據貝殼研究院2020新一線城市居住報告：深圳、東莞、佛山三城的小區平均物業費均超過2元/月/平米，位列前三，分別爲2.8元、2.4元、2.04元。

相較於深圳，北京、廣州較低，小區平均物業費分別爲1.75元和1.6元。上海小區平均物業費最低，僅1元/月/平方米。這還是一二線城市的收費水平，但不可否認，在不少三四線小城市，物業費高漲的現象更甚，最高動輒超過月均2元每平米，這顯然是不合理的。

二、物業服務內容較少，而且服務水平也一般

物業公司，雖然說在我國還屬於新興行業，在運行過程中存在很多不完善的地方。但早在2007年修訂的《物業管理條例 》中，就將“物業管理企業”修改爲了“物業服務企業”。通俗一點，就是服務型行業，業主按月支付一定的物業費，給物業公司用於管理和維護小區的綠化設施、車輛道路、公共安全秩序等。

可實際上，部分物業都把收費擺在第一位，能夠提供的服務較少，重點是服務水平也不高。綠化長遍雜草沒人管，消防設施做做樣子，清掃垃圾費要等到堆滿了纔行動。交房時的門禁、可視對講、智能識別系統，沒等幾年就成了擺設。諸如此類，物業的服務和業主的付出並不均等，成爲業主喊着要取消物業的關鍵。

三、 “隱形收入”曝光，存在侵佔業主利益的現象

隨着高層住宅的普及，越來越多小區都利用起電梯間、大廳、宣傳欄等公共區域承接廣告，蛋糕慢慢變大之後，出現了不少物業公司佔有廣告收益，使得這些本該屬於全體業主的收益，最終成了物業的“私房錢”。

別小看這不起眼的廣告收入，據《中國日報》此前報道，北京地區電梯靜態框架廣告每塊每週的廣告費在120元至150元之間。一年下來至少有六千至八千元左右。而一個電梯最多能安裝3塊靜態框架廣告，僅靜態框架廣告費一年就高達2萬元。而播放動態視頻的電子廣告屏收費更高。以秒爲單位，一週的廣告費就高達六千元。

這麼算下來，一箇中等規模的社區，一年電梯廣告費收入少則十幾萬元，多則幾十萬元。所以，對物業來說，小區廣告是在高額收費之外的“隱形收入”。尤其在現實生活中，只要業主不提，很少有公司會把收入明細公示出來，加上很多業主並不知其中奧祕，久而久之，小區廣告這一塊的收入，就成了全國物業企業的一塊“肥肉”。

不過，明年樓市“秋後算賬”，新規下，未來或持續領到一筆收益

將於2021年1月1日正式實施的《民法典》明確規定建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之後，屬於業主共有。同時第943條，物業服務人應當定期將服務的事項、負責人員、質量要求、收費項目、收費標準、履行情況，以及維修金使用情況、業主共有部分的經營與收益情況等以合理方式向業主公開並向業主大會、業主委員會報告。

可見，小區利用公共場所出租廣告位收取廣告費、設置停車場收取停車費等公共收益，除去合理的成本外，剩下部分應該屬於全體業主共有的收益。不僅如此，新規的實施，需要行業風氣的自律，真正的把收入公開，並從更高層面杜絕物業“耍小聰明”的可能性。屆時物業將收入公開後，未來業主或能持續收到一筆實實在在的收益，對每一位業主來說都是好事情。

房說君有話說，總之，正是日常生活中，物業存在種種問題，才導致長期以來，業主和物業之間的矛盾不斷加深，而且這些年建議取消物業的聲音也是此起彼伏。房說君認爲，我們不可否認物業存在的問題，但遠遠沒達到要取消的地步。

通過這次突發事件，我們也必須意識物業在小區管理中佔據的重要位置，如果沒有物業公司，難以想象在突發事件時，誰爲我們維護小區環境，幫助居民購買生活必需品？既然是新興行業，我們就應該用發展的目光去看待它，而且看得出來，國家爲物業“打補丁”的措施也越來越多。

比如陝西、山東、重慶、上海、深圳等城市物業新規的發佈，都是針對當前物管暴露的問題而量身定製，而且是2020年首次，這些新規將有助於物業服務迴歸健康狀態。就如同我們常說的住有所居這四個字，維護物業管理的資質水平，是保護業主利益的第一步。

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