本文來自微信公衆號“空間祕探”（ID:MESPACE007），作者：武爽，36氪經授權發佈。

近期，溫德姆酒店集團宣佈推出第25個品牌WaterWalk Wyndham Extended Stay。該品牌以混合經營模式爲特色，60%爲長期住宿酒店客房，40%的客房爲短期租賃客房，這是繼推出經濟型長租酒店品牌後的又一嘗試。近年來，住宿產品的邊界正在不斷打破，酒店搶灘長租業務，長租公寓也做短租產品，長短租混合經營模式也在不斷被嘗試，那這種經營模式可不可行？

溫德姆推出混合經營品牌

近日，溫德姆酒店集團正式推出第25個品牌WaterWalk Extended Stay by Wyndham。據瞭解，WaterWalk品牌由11家酒店組成，通過簽署戰略合作協議，爲溫德姆生態系統增加了1500多間客房。WaterWalk以混合經營模式爲特色，60%房間供長租，40%房間供短租。但該品牌暫未引進中國市場。

資料顯示，WaterWalk 定位於高檔市場，以其獨特的 LIVE|STAY模式爲傳統的長住提供全新的體驗。STAY單元傢俱齊全，迎合了尋求傳統長期住宿、住宅式體驗的客人，而LIVE單元則沒有傢俱，讓客人創造一個真正像家一樣的長期空間。該模式的靈活性是可以根據市場和客戶需求進行實時轉換和調整，從而使業主、運營商和客人都受益。

早在2022年3月，溫德姆酒店集團就已經推出一個全新的經濟型長租酒店品牌，稱爲“ECHO項目”，並已簽訂了首批50家門店的建設合同。

溫德姆酒店集團稱，“過去兩年間，經濟型長租酒店的業績表現超過所有其他板塊，2021年該板塊的入住率、ADR和RevPAR創下了新紀錄，而且對住宿的需求在持續上升。”溫德姆酒店集團認爲，此時是進入這個“充滿潛力的領域”的理想時機。

隨後不久，溫德姆酒店及度假村就宣佈在德克薩斯州開設第一家La Quinta和Hawthorn Suites雙品牌概念酒店。該雙品牌酒店提供103間客房，其中73間爲La Quinta品牌設計的短租型客房，30間爲Hawthorn Suites品牌風格的長租型客房。客房之外，酒店大堂、健身中心、酒吧等休閒功能區屬於雙品牌共享區域，有效簡化了酒店的開發和運營成本。

此外，溫德姆還提出計劃在德克薩斯州其他城市佈局36家“公寓+酒店”雙品牌概念店，同樣由La Quinta和Hawthorn組合。據溫德姆介紹，之所以要將提供精選服務的中高端酒店品牌與長住型品牌結合在一起，一方面是爲了滿足消費者與日俱增的穩定長居需求，另一方面也是拓寬兩大品牌未來的發展空間。

長短租模式相結合成爲了近年來備受關注的一種模式。這種模式結合了長租模式的穩定性和短租模式的靈活性，爲租客和投資者都提供了更多的選擇和機會。除了溫德姆，還有一些其他品牌也在嘗試長短租混合經營模式。

新鴻基地產推出全新靈活租住品牌“TOWNPLACE本舍”，旗下的“TOWNPLACE WEST KOWLOON”作爲全港最大規模專爲年輕才俊打造的高質量租住項目，首度引入創新性“APARTHOTEL”長短租賃酒店混合模式，推出短租酒店服務，租期短至日租或一星期租，長至月租或年租，租期彈性，爲一衆消費者提供更安心合意的多元租住服務。

綠地集團旗下千居樸宿公寓酒店在傳統長租公寓領域之外謀求新的嘗試，探索公寓酒店短租運營新模式，希望通過長、短租相結合的運營模式彌補租房市場“冷熱不均”現象，實現長短租邊界融合，提升存量房運營效率。

近年來，不少酒店+服務式公寓雙品牌的項目接連簽約落地，也在說明各大酒店集團想要長租、短租兩條腿走路的決心。在新的租賃市場趨勢下，無論是長租、短租、還是長短租產品的出現都是爲了迎合消費需求出現的，雖然沒有長短租混合經營模式的具體數據，但相信有需求就有市場，有市場就有收入。

長短租邊界正在融合

長短租結合一直以來都是業內經常提及的話題，但是關於“多久算長？多短算短？”業內卻是沒有定論的。通常所講的長租公寓，以面向穩定的租戶，以較長的租期命名。而對於短租來說，涉足更多的是酒店和民宿行業。但面對租賃市場租期需求變化，雙方的邊界已經不再那麼清晰，而且這些界限或許並不是很重要了。

近年來，在小紅書、微博等社交平臺上，與酒店長租相關的帖子數量急劇攀升，甚至成爲了一些年輕人的生活方式。熱門帖的背後，是酒店開始加入長租房的競爭，中長租客羣已經逐漸成長爲酒店行業收入來源的一種補充。從酒店角度而言，拓展“長租模式”既是一種“自救”，也是後疫情時代的“新消費趨勢”。

在酒店競爭激烈的大背景下，得益於對高品質長期租住的需求不斷增加，酒店長租模式正逐漸成爲酒店的一大趨勢，爲酒店業帶來了新的商機。酒店從業者們也是看準了未來高品質租住需求的井噴，在市場出現缺口之際，佈局長租。

凱悅酒店集團推出Hyatt Studios，前不久萬豪國際集團正式宣佈名爲StudioRes的長住酒店品牌；溫德姆酒店集團推出ECHO Suites Extended Stay by Wyndham......近期，就連知名酒店品牌希爾頓集團也宣佈推出長住品牌LivSmart Studios by Hilton，新品牌將會進一步推動集團的業務拓展。

這些酒店集團除了推出自有的長住品牌外，還紛紛進軍服務式公寓市場來搶灘更多業務。除了早期進入中國市場的萬豪、洲際、希爾頓、凱悅等“第一梯隊”國際酒店集團外，近年來進入中國的凱賓斯基、四季、都喜、雅閣等“第二梯隊”國際品牌也紛紛加入了酒店式公寓市場競爭。此外，本土酒店品牌錦江、華住等也在積極擴張公寓業務。可以說，市場競爭正進入白熱化階段。

在中國，服務式公寓或酒店式公寓此前一直被視爲長租公寓市場的高端產品。但隨着國內長租公寓市場的不斷發展，一些酒店背景的企業也開始逐漸進入中端乃至低端的長租公寓市場。例如，城家（華住旗下）、繽潤亞朵（亞朵酒店旗下）等品牌都是酒店背景長租公寓企業的代表。這些企業以其酒店管理和服務經驗爲基礎，爲長租公寓市場帶來了更多的競爭力。

其他長租公寓運營商同樣感受到了這種市場風向的變化，爲了提高房源的利用率和適應日益激烈的市場競爭，紛紛效仿並探索長短租結合的經營模式。他們通過優化房間配置、提升服務質量、打造差異化特色等方式吸引不同租期需求的租戶，同時也尋求與企業客戶合作，爲企業員工提供短期過渡性的住房解決方案。這也迫使租賃市場進一步“內卷”，一些長租公寓的租期正在變短。

此前，據萬科泊寓表示，泊寓平均租期從之前的9個月縮短至7個月，3個月內租期佔比更高達40%。對此，泊寓對產品結構做出調整，推出長短租結合的業務模式，包括對B端客戶推出隨心短租，最短租期從一年調整成一個月。

不止萬科泊寓，越來越多的長租公寓運營商嗅到了租賃市場的變化，自如、城家、恆泰星寓、冠寓、途趣等越來越多的長租公寓運營商推出了短租、“安心住”、“隨心住”等主打靈活性的“短”產品。但無論是哪種產品，都是長租公寓運營商針對消費者需求轉變以及適應短租市場所做出的積極調整和嘗試。

可以看到，酒店搶灘長租業務，有的月租價格比同區域的租房價格更便宜。同樣的，長租企業也盯上了短租業務，拉高收益。無論是酒店做長租，還是長租公寓做短租，其實大家都是爲了隨行就市，增加收入、保證現金流、避免空置。雙方的邊界已經不再那麼清晰，一切由市場說了算。

長短租模式的可行性有多大？

其實，“長短租”究竟能不能結合，時至今日都有爭議。部分人認爲通過靈活調整長短租比例，以適應市場需求變化，從而提高物業空間價值和經濟收益。一些長租公寓可以嘗試用適合酒店物業的項目，做一些像酒店“Long Stay”一樣的事情。把“Long Stay”做得更大，收益、坪效更高，來彌補大體量物業、酒店出租率有限的問題。但也有人認爲，長短租模式在物業改造和運營過程中，面臨的挑戰也不少。

從受衆羣體來看，長短租模式可以滿足不同類型租客的需求，可以全覆蓋旅遊者、出差人士、新就業者等，受衆基盤進一步擴大。在某些時間段，如旅遊淡季、學生放假等，提供短租服務可以吸引更多的短期租客，提高房屋的利用率和減少空置率。

從收益來看，如果進行長短租結合，收益就會由單一模式變多模式，可獲得收益會增加。如部分公寓受疫情影響，空置率上升，沉沒成本不斷增加，如果加入短租，那麼收入會增加十幾個點。

長短租模式的優勢吸引着越來越多的參與者和投資者，住房租賃行業變成了熱門賽道，從前運營商體系中僅僅有開發商和運營商系，現在的運營商標準變得更加多元，隨着更多行業玩家進入，很多投存量甚至PE的機構，開始願意嘗試國內不動產。數據顯示，2023年全國長租公寓大宗交易大增，投資額達110億元，保租房公募REITs申報發行節奏也在加快。

雖然更多入局者的加入，讓租賃市場競爭更加激烈，但市場仍是“藍海”。目前最大的優勢就是中國的住房租賃市場足夠大。從市場表現來看，住房租賃市場似乎只在一線城市火熱。但事實上，上至一線城市下至四五線城市，都存在大量的住房租賃需求。

2030年我國租房人口將達到2.6億，住房租賃市場規模將達近10萬億元，住房租賃行業將迎來發展的“黃金十年”。相對於發達國家機構化租賃房源50%~60%的水平，我國長租機構運營的房源佔比僅爲5%，市場發展潛力尤爲巨大。

然而，長短租並非簡單的租期“縮短”或“延長”，它涉及運營管理、成本控制、風險評估以及收益模型等多個層面的重構。長短租十分考驗品牌方的運營能力，短期租賃意味着更高的週轉率和頻繁的服務交互，運營商必須加強內部管理流程，保證房源清潔維護、預訂管理、客戶服務等方面的高效運轉，同時還要面對因租期縮短可能導致的租金收入波動性增大等財務挑戰。

對於長租公寓來說，短租的收益固然高，但挑戰也是巨大的。選擇房源物業的體量一定不能太少，不能只拿兩三間房源“試水”，產品定位找準後還要對硬裝和軟裝進行改造，更要配備專門管理短租的團隊負責運營，這會增加企業的管理難度和成本。

同時，酒店在做長租也面臨一些問題。一方面，酒店相對傳統長租有更多靈活性，但仍然受到酒店房間預訂情況的限制，某些時段可能需要提前預約，很可能面臨無房情況。且相較於傳統長租房源，價格通常較高，租客需要支付更多的租金，長期下來，費用可能過高。

一方面，酒店房間通常是標準化裝修，租客無法進行個性化的裝修和佈置，不能滿足個性化需求。對於尋求家庭氛圍的租客來說，如此環境不夠溫馨。因此，無論是長租變“短”，還是短租變“長”，都有着一定的侷限，想要靈活實現長短租調整，還需要根據市場需求和自身情況不斷嘗試。

長短租模式會向何處去？

總的來說，長短租模式結合可以爲租賃行業帶來更多的機遇和挑戰，填補了租賃市場的部分空白，證明了租賃市場是根據市場需求與競爭趨勢發展變化的。目前來看，雖然市場上對“長短租”做了各種嘗試，但仍處於起步階段。從當前住房租賃市場需求端來看，長短租模式未來又將如何發展？

/ 精細化運營管理

靈活的租期選擇、高品質住宿體驗、便利的設施服務、租住安全有保障，這些都是酒店長租模式的殺手鐧，讓酒店長租成爲不少人的選擇。這也給原有的長租提出了更高的要求，也就是說在很多生活設施、健身、交通出行各種配套上，要向酒店業看齊，因爲酒店業比長租公寓行業更早進入了標準化的時代，星級分得也很清楚。

在市場的快速發展下，大量長租公寓公司逐漸發展起來，但是長租公寓公司的發展歷史較短，缺乏具體的運營管理經驗，具體的運營管理中存在嚴重的問題。事實上酒店給客戶帶來的居住體驗確實要更高一些，所以長租公寓如果能夠更多地借鑑酒店標準化管理運營經驗的話，實際對行業發展是有利的。

/ 產品服務更加細分

其實，住宿市場出現更多長短租結合的背後是運營資源的跨界。長短租產品出現的本質是客戶需求的細分化，隨需而變，定製出高低錯落的產品序列。因此，未來住宿產品的賽道一定會越來越細，無論是長租公寓還是酒店式公寓，每個不同賽道里面的這些品牌其實是爲細分賽道里面的某一類客戶需求服務的。未來的酒店和長租之間的行業邊界一定是越來越模糊，居住形態越來越靈活。

尤其值得注意的是，頂尖的租賃企業不僅在規模上做文章，更是在產品和服務上持續創新。他們針對租客多樣化的需求，提供了一系列多元化的租房產品，並不斷升級服務體系。

/ 更多增值服務

隨着行業發展成熟度的提高，市場參與者紛紛迴歸理性競爭狀態。酒店和長租公寓目前已進入全新發展階段，行業的競爭也從野蠻增長向精細化運營轉變。 除了追求規模和利潤外，各個品牌開始注重通過產品與服務迭代尋求居住體驗感的提升，以此形成獨有的品牌標籤和軟實力。

服務細分以及租戶體驗問題是後起之秀們首要考慮的問題，也是它們贏得市場的利器。增值服務做得好，租客才能積極“掏腰包”。企業可以圍繞租客的全生命週期、全生活場景的多元化生活服務需求來匹配租客深層次的內在需求。

比如，魔方公寓非常注重增值服務，已經推出的「公寓+」戰略，線上線下齊頭並進，並在組織架構上成立了獨立的“多金”事業部。線下可提供以場地經營爲主的共享辦公，咖啡輕餐，健身娛樂等，線上則以便利生活爲主，包括生鮮配送，快遞外賣，洗衣清潔等，滿足租客對於品質生活的需求。

隨着租賃住房的快速發展，行業發展勢頭兇猛，租賃住房企業規模在穩步提升，越來越多的企業開始跨界進入住宿賽道。對於酒店、長租公寓品牌來說，“長短租”是否是一門好生意，因地理位置、因時而異。

同時，多方玩家湧入長租賽道，勢必會導致行業的蛋糕越分越小，因此，除了卷產品，卷服務外，勢必也有部分企業開始突破自身的租期界限，推出更新的產品，來打造多元化的產品體系。而面對市場環境變化，租期界限逐漸模糊的新趨勢下，是否會有企業逆勢而出，率先開啓一條全新賽道，仍值得我們關注。