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北京的四次抄底機會，最後的25天

北京抄底的現象一直存在，對應2004、2010、2015北京樓市的三次量價大爆發，2000年、2003年買房的人，喫到了新世紀北京的第一波和第二波紅利，大多數人已經是這個城市的貴族；2007-2008買房的人，搶佔了因08奧運帶來的又一波先機，大部分實現了時間自由、財富自由；2013-2014年買房的人，也基本實現了共同富裕，而這兩年買房的人，也基本成功實現了“奔小康”。

很顯然2017-2020這幾年北京的房地產市場一直處在穩定通道中，但大家也都知道是因爲政策執行最嚴，並非沒有市場，但是最近有一些新的信號，許多人問，北京將迎來最佳的抄底時機了嗎？

答案，是非常肯定的。

從近幾個月成交量來看，北京樓市已經有了上行跡象， 特別是9月，北京二手房住宅成交量高達17259套，環比8月份增加了7.5%！相比去年9月的12319套更是激增46.7%！成交量大幅上升，明年一二手房聯動效應將增強，市場或將呈現新一輪牛市。

再加上限競房供地從2017年的44宗縮減到了今年的6宗，從供應端能很明顯看出來北京的限競房時代或已接近尾聲。

今年大量新增供地都屬於不限價土地，土地價格上漲一定會引發麪包價格抬升。

各種綜合因素均表明如果錯過這一波抄底機會，未來很可能將付出更多的成本。

過去幾年，70/90政策的確給剛需置業者創造了很多便利條件，但11月10日，北京市規劃和自然資源委員會的網站上新掛牌了一宗住宅用地，用地信息裏清晰地寫着，“本次出讓宗地中居住用途建築規模中套內建築面積90平方米以下住房面積所佔比重須達到開發建設總面積的70%以上。”

這是不是意味着該政策將有所調整呢？

這是一個信號。過去都是提“套型建築”，這次提“套內建築”，一字之差意義完全不同，建築面積小對應低總價，而建築面積大則對應高總價，如果調整，則意味着上車門檻將越來越高。

舉一個簡單的例子，如果按套內面積算，套內建築90平意味着建築面積可能會達到110多平，一平米即使只賣6萬，一套房至少要多支出10多萬的費用，無論對剛需還是置換羣體而言，壓力都將瞬間增大。

綜上我們不難發現從成交量激增到供地屬性的變化，再到新政策的施行都反饋了明年的市場或有新變化，而在市場大行情到來之前準確抄底，或許纔是比較明智的選擇。但一定要知道，抄底不是盲目，因爲現在買房的要求非常高，不是哪裏都可以。

02

買哪？核心指標：剪刀差

抄底是門技術活，把握機會的時候要感性，要果斷，而分析標的的時候，則要足夠理性——剪刀差，是抄底必須重視的指標，剪刀差越大，規劃越完善，尤其是先規劃後開發的板塊，纔是最佳的選擇。

站在全局看青龍湖，你會發現，無論是跟海淀、朝陽比，抑或是與鄰近的豐臺相比，價格剪刀差都比較大，隨着新興板塊不斷完善，也體現出青龍湖區域的未來可升值潛力更大。

可着北京城找，有這樣一個板塊還是處在潛力爆發的階段，那就是青龍湖區域，藉助北京新總規、南城計劃、京津冀協同發展、北京新機場建設等政策推動，該板塊的價值已然被重估。

隨着地鐵建設、區域規劃改變、配套的發展，該板塊的價值已經今非昔比。

除了板塊自身優勢外，五環內高價項目頻出上車價格也在一路飆升，如何在上車基礎上，還能保證居住品質呢？

今天我們以位於該板塊的龍湖熙湖悅著爲例，來給大家剖析買房或者抄底你應該注意看哪些因素。

前邊說了區域是第一要看的，那麼還有哪些值得關注呢？交通是衡量一個樓盤是否優質、是否有潛力的重要因素之一。

龍湖熙湖悅著緊鄰六環路；京港澳、阜石路、蓮石路、京良路，擁有一縱四橫交通體系；此外與項目毗鄰的京良路西延線，預計2020年年底通車通車後30分鐘直達麗澤商務區，T2河西軌道線路也在規劃中，這兩條線路勢必會爲龍湖熙湖悅著帶來新一輪的價值提升。

此外在配套設施上龍湖熙湖悅著也有獨特的優勢，北京樓盤千千萬，但並非每個都有硬核的學校配套，因此一旦孩子面臨上學問題就不得不置換，不僅增加了大額置換成本，學校質量還不一定滿意。

而龍湖熙湖悅著已簽約黃城根小學（北京市重點小學，首都師範大學教育實驗基地），此外周邊還有十三中學分校等優質學校資源，帶優質學區的項目無論是剛需還是改善都能一步到位。

03

買誰？核心指標：三道紅線

每一個好的產品背後，都需要強大的資金作爲支撐，龍湖熙湖悅著坐擁優質資源，產品力不容小覷。

資金收縮時代，房企品牌和資金流的健康程度都將直接影響房屋交付質量。

今年8月“三條紅線”政策的出臺對房產界而言無異於一個重大調整，要知道國內銷售額Top50裏踩線房企高達38家，其中同時踩中3條紅線的房企大約爲14家，踩中2條紅線的房企爲10家，踩中1條紅線的房企爲14家。要在短時間內完成負債調整壓力並不小。

而龍湖集團卻是少有的未踩紅線的房企，在房企紛紛奉行高週轉的時代，龍湖一直控制有息債務，並在今年初把握住窗口，完成了數筆境內外再融資。

把資金安全和品質項目爲前提的情況下，上半年，龍湖集團保持了平均借貸成本4.5%的低位，平均貸款年限6.45年，淨負債率51.4%，在手現金784.0億元，現金短債比爲4.55，這一系列指標均維持可以說是同行中難得的健康，三條紅線龍湖均未觸碰，爲綠色檔位。

穩定的財務狀況是塑造品質項目的堅實後盾！

自2018年龍湖集團開始在地產開發、商業運營、長租公寓和智慧服務四大主航道協同發力後，四大航道已全部步入全國前十，這幾個航道又能持續爲龍湖的穩定持續增長提供動力和能源，形成良好的正向循環。

有強大的資金和品牌支持，龍湖的產品力一直有目共睹，龍湖智慧服務連續11年滿意度90%以上，龍湖房二手房價格同往往在後期會與同區域其他項目拉開差距升值明顯；

龍湖在園林上也有積累了豐富的造園經驗，作爲園林五維景觀的創造者，龍湖熙湖悅著作爲龍湖傾力打造的產品，每一個細節都讓人驚歎。

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龍湖——傲首京西12年新作

龍湖與湖，是天作之合，二者相得益彰，青龍湖區域似乎天生就是爲龍湖而備。以龍湖熙湖悅著爲例不僅讓一步到位變得輕鬆，剛需改善的價格還能享受到“墅”級品質，因此一度掀起購房者搶購熱潮。

無論東方文明還是西方文明，臨水湖而居，一直是共同的追求。從被整個世界閱讀和懷念的《瓦爾登湖》，到美國西雅圖華盛頓湖區的未來之屋，再到紐約中央公園寸土寸金之地留出的湖區，湖居的靜謐美好與珍貴已然成爲人類的棲居理想。

在鋼筋水泥的城市裏我們的天性似乎都被重新構建，只有親水岸以修身心的湖居生活才能讓湖的清澈洗淨喧囂，留下面朝湖景，春暖花開的生活樂趣。

山水田園的生活離生活在北京的購房者也可以很近，龍湖熙湖悅著踞守6000畝青龍湖首，200米湖岸首排，是區域內唯一的觀湖項目，稀缺且珍貴。

外據千畝風光湖景，內藏精雕雅園龍湖，龍湖造園史走過了25年，景觀成爲他人無法超越的經典，集合了龍湖園林精髓的熙湖悅著用豐富的軟景表達自然美學，營造了綠樹成蔭的自然式住區，居於社區內，恍若置身自然公園。

“一軸、二廊、五園、九曲、二十四巷”魔鬼式細節打造最專業的園林讓這裏的花草皆爲傳奇，優雅與精緻更是深入骨髓。

戶型滿足多樣化需求， 73㎡兩居、83㎡百變三居滿足剛需多樣化需求，230-353㎡庭臺疊院—獨門獨院，讓你提前過上墅院生活。

如此美好的湖居產品的價值潛力居住投資兩相宜，高品質項目的韌勁兒和後發增長潛力巨大，自持物業對湖居的養護不僅能帶來良好居住體驗亦能保值升值。湖居意境與資產價值雙重契合的項目，也難怪會獲得如此斐然的熱銷成績。

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熙湖悅著：2020年終嗨購月，終章盛惠

時至年終，北京龍湖多盤聯動，於12月14日啓動2020年終嗨購月活動，龍湖熙湖悅著在短短半個月時間內新增數十位新業主，位於社區中心位置的20號樓被全部搶購一空，“現象級”熱銷。

12月第一週2020終章盛惠來臨，主推位於項目九曲龍脈景觀C位的37# 景觀樓王收官，是區域內少有的正南正北樓棟，採光、通風、視野無敵。255㎡庭臺院墅當日簽約可享受86折，全款一次性可享受82折。83㎡洋房立減25萬，當日簽約額外99折。立減25萬，當日簽約額外99折。

絕對是這個市場上少有的極優質抄底標的，據悉目前僅餘5套，有意向者儘早諮詢。