作者：唐韶葵

地方政府開始介入蛋殼公寓風波一事。12月7日，南京宣佈爲蛋殼租戶提供第一批免費過渡房源，受蛋殼事件影響的租客可免費租住1-2個月房源。

據透露，南京市住房租賃行業協會祕書長單位東南公寓公司、副會長單位銀城佳遇、銀城千萬間已梳理出第一批免費過渡房源，這些房源主要分佈於鼓樓、建鄴、棲霞、浦口等區，共計30套房源。

（圖片來源：微博）

消息一出，在好幾個租客維權羣裏，租客有的感覺事件在各方推進下慢慢走向好的方向，有的仍然焦慮。除南京外，杭州蛋殼也給出一個解決方案：如果租客被強退，蛋殼給換其他的房子。

啓信寶信息披露，南京東南公寓管理有限公司由南京東南國資投資集團有限責任公司100%持股，後者是南京市人民政府全資持有的子公司。政府牽頭，南京本土房企銀城國際也積極配合，提供了旗下長租公寓品牌銀城千萬間的房源給蛋殼租客過渡。

地方政府部門的介入，或許源自一份發自中國住房租賃誠信守約經營企業公會（簡稱“租賃公會”）的倡議書。12月1日，租賃公會發布的一份倡議書顯示，近期關注到蛋殼公寓一系列新聞事件，綜合蛋殼公寓在全國的影響力，其經營受困令市場產生深度擔憂。首當其衝的是年輕租客的利益受損，爲幫助受風波影響的租客順利渡過難關，中國住房租賃誠信守約經營企業公會向全國住房租賃企業發出倡議，爲受影響租客提供1-2個月的免費過渡居住房。

對此，南京市住房租賃行業協會響應“中國租賃誠信守約經營企業公會”全國性號召，倡議南京市租賃企業爲因蛋殼事件受到影響的租客提供1-2個月免費過渡居住房源。截至記者發稿，還沒有其他城市表態是否跟進南京做法，推出過渡房源。

一名業內人士指出，政府牽頭爲租客提供過渡房，主要出於對長租公寓頻頻暴雷造成惡劣社會影響的擔心。2019年以來，南京已經經歷了樂伽、青客等長租公寓行業中的大品牌商暴雷時間，如今市場份額最大的蛋殼也出現危機，涉及的人員數量將會更多。

鑑於蛋殼公司運營出現困難，上海市房管局也已約談企業，要求企業妥善處理矛盾糾紛。同時房管局每天也在和蛋殼公司保持溝通聯繫，密切關注公司的動態情況。上海市房管局透露，企業正在積極自救，目前現金流緊張的問題較顯突出，確實存在資金延遲支付及諸多服務無法到位等問題，全面恢復尚需時日。

不久前，深圳市住房和建設局也發佈《關於做好蛋殼公寓租客穩定工作的緊急通知》明確，物業不得通過停水電等方式驅趕相關蛋殼租戶。

各方推進解決問題

今年疫情加速了長租公寓暴雷，先是青客、上海寓意，後有蛋殼。蛋殼公寓資金鍊斷裂的消息從10月份開始發酵，彼時，蛋殼公寓聯合創始人崔巖和高靖已很難聯繫上，與此同時，蛋殼破產、欠薪、被租客維權等負面消息層出不窮。11月，面對申請破產傳聞，蛋殼還在微博回應稱，“感謝大家的關心和支持，我們沒有破產，也不會跑路”。截至發稿時止，記者仍然聯繫不上蛋殼兩名聯合創始人崔巖和高靖。蛋殼市值在資本市場上的反應也很直接，從年初上市時27.4億美元，一路狂瀉至如今的6億美元左右。

蛋殼不是第一個出事的長租公寓，但由於其是國內規模最大的長租公寓運營商，牽涉北上廣深租客數量也是最多的，且以年輕人爲主。

北京觀韜中茂律師事務所律師楊帆認爲，蛋殼公寓爲典型的長租公寓商業模式，作爲一種創新模式，市場推廣運營的同時，需要調整完善風險管控，涉及廣大消費者領域的行業，尤其考慮社會責任問題。依託租金貸，蛋殼公寓大規模擴張佔領租賃市場，但是傳統的租賃業務的風險與互聯網金融的風險交織一起，風險的複雜性增強，更需要建立嚴格的風險管控措施。

此前，鏈家旗下長租公寓品牌商自如表示，已經與蛋殼公寓解約的業主、租客，可與自如聯繫，將爲雙方提供新的服務合約。新的業主合約將保障業主合理租金收益，同時免除業主未來一年的託管服務費，並提供房屋出租、房屋維護、租務處理等服務，新的租客合約將承諾一年內以原租金繼續向租客提供服務，同時爲租客提供最高一個月的房租減免。自如透露，此措施將在上海、廣州、深圳、天津、杭州、南京、成都、武漢全面實施。

微衆銀行於12月4日第三次公佈了蛋殼公寓租金貸償還方案。微衆銀行稱，所有受蛋殼公寓事件影響的客戶，經客戶提出及該行確認後，剩餘貸款本金將給予免息延期，在2023年12月31日之前，不扣款、不計息，不影響信用記錄。

房東與租客須共同協商

除了租金貸，房東與租客之間能否友好協商不發生衝突，也是目前蛋殼公寓面臨的最大問題。

目前在杭州工作的張蕾（化名）是一名蛋殼租戶。爲了省錢，她已經好幾年沒有回過東北老家過春節了。今年8月，張蕾以年付方式租下蛋殼公寓一間5戶合租房，免租兩月，每月返現，住了兩個月之後，蛋殼問題還是爆發，先是電費欠繳，後來斷網，返現也從來沒有返過。他所瞭解到的是，目前杭州蛋殼公寓原本有3000多員工，只剩下17人。他認爲自己只是想省一兩百塊錢的中介服務費，想不到可能要承擔一年租金的損失。前兩天，他主動跟房東說願意承擔半年的房租，讓房東給他多住3個月，但房東一直沒有回他微信。

張蕾這樣的情況不在少數，房東與租客，並非每一戶都恰好能協商好。直到今天，有部分房東與租客自行協商處理，各自承擔部分損失之外，還有大量蛋殼的房東與租客沒有完全協商好問題處理。

王剛（化名）是一名蛋殼房東，他的房子還交着房貸，目前被蛋殼拖欠房租。王剛沒有特別激進地趕走租戶，而是給了租客兩個方案：再免費租住半個月，給租客時間找新的地方；要不就按照原來房租的80%繼續租住，中間蛋殼拖欠的部分，不用租戶承擔。王剛自認爲表現出了最大的善意，但是租戶並沒有領情，租客認爲交了一年的房租就可以住滿一年，房東拿不到租金是蛋殼的責任，房東應該找蛋殼。

青客、上海寓意暴雷的時候也普遍存在房東、租客難以協商解決的問題，蛋殼出事後，這樣的情況有過之而無不及。南京推出第一批過渡房源，是推進房東與租客協商解決問題的一個做法。據瞭解，後續政府部門會根據實際情況及時調整解決方案。

蛋殼暴雷，牽涉的供應商也不少，其中一家給其裝修的公司被拖欠幾百萬。該公司負責人表示，由於此前給蛋殼做過兩個項目的工程，給付的利潤高於業內平均水平，並且前兩個項目的錢款很快到位，但後面十餘個項目一直被拖欠。今年6月，當蛋殼公告其聯合創始人高靖因配合相關部門調查而無法履行公司職責的時候，這家裝修公司開始尋求法律途徑解決，但已經來不及了。北京市隆安律師事務所上海分所高級合夥人宋傑認爲，長租公寓的規範經營和監管機制有待進一步完善。不能籠統說哪個部門監管失職，大衆不可能苛求房管部門全面掌控租金價格信息，實際上很難做到。但他認爲，銀監會可以通過租金貸進行監管，但也只有一部分房客使用租金貸租房。

宋傑律師指出，這些暴雷的長租公寓商業模式與詐騙很接近，“高收低出”、“收租客半年-1年房租，給房東一個月或者一季度房租”，這兩種模式分別存在價差和時間差。“從時間和金錢兩方面衡量，主觀上已經有非法侵佔他人財產、詐騙的故意。利用價差和時間差將他人財產據爲己有或彌補自身經營虧空的行爲，就是犯罪行爲。”宋傑律師以自身經歷爲例，在2010年開始，他就辦理過好幾起民事糾紛，與這幾年的長租公寓暴雷接近。他在2010年經手的一個案子，犯罪嫌疑人註冊了兩個公司，利用價差和時間差，從租客手裏拿到一年租金之後跑路。但涉案面積比較小，法院按照民事糾紛處理。

宋傑律師指出，犯罪嫌疑人一般沒有法律觀念，他們一開始創辦一些小的公寓管理公司，嚐到甜頭後，開始做大規模，或不斷變換公司多次實施這種騙錢行爲。和典型的詐騙手段不一樣的是，所謂的公寓運營商表面上有經營管理的模式和特徵。“刑法存在滯後的情況，未來應嚴密刑事法網，明確該類行爲犯罪行爲”。

21世紀經濟報道記者瞭解到，有的城市金融辦也限制了租金貸的比例，但更多的是在執行期間控制不到位，才讓長租公寓運營商鑽了空子。

記者就蛋殼事件採訪到的業內人士，均希望國家和政府馬上推出住房租賃法，建立市場準入機制，嚴懲不法商人。他們認爲，長租公寓的商業模式如果正兒八經做，會做得很好。但在公司發展的早期，創始人如果爲了上市等目的，很容易就把資金虧空，這對社會危害性極大，更別提那些一開始抱着非法侵佔他人財產、搶佔市場的運營商了。“那些妄圖通過鑽法律空子，通過高收益吸引資金把前面的債務覆蓋掉的商業模式，刑法上應該採用另外一種罪名。當下移動網絡發達，網絡廣告鋪天蓋地，一個犯罪模式會很快運作起來，社會危害性擴散很快，影響很嚴重。“宋傑律師說。