每經記者 陳利 每經編輯 魏文藝

長租公寓市場正在發生一些新變化。

近日，每日經濟新聞聯合中指研究院共同發佈《中國住房租賃需求趨勢分析報告》，在對8976份有效租客樣本進行調查分析後發現，選擇集中式公寓的租客中有80.1%戶口在本地，76%在本地有房。受收入預期有所下行等因素影響，租客對租金水平的關注度提升，64%的受訪租客在本次租約到期後計劃換到更便宜的房子，租住集中式公寓或大型租賃社區中的租客佔比將由32%下降至26%。

中指研究院分析指出，隨着我國經濟社會的發展，流動人口規模持續擴大，同住房租賃市場規模有望繼續增長。但同時，住房租賃市場也面臨着租住需求分流等潛在挑戰。

72%受訪租客選擇整租

中指研究院調查結果顯示，72%的受訪租客更願意選擇整租住房，尤其以25~34歲、畢業1~5年內的本科學歷、已婚羣體爲主。其中多數整租客羣家庭月收入分佈在3000~15000元，通常以2~3人的家庭爲單位進行整租，更傾向選擇月租金在1000~3000元、面積在10~60平方米的兩居室，月租金佔家庭收入的三成以內。

合租客羣則以25~29歲、畢業3年以內的本科學歷、未婚羣體爲主。多數合租客羣家庭月收入在10000元以內，通常與朋友、同事合租，月租金水平及租住面積與整租羣體基本一致，但月租金佔收入的比重在兩至四成。

從租房類型來看，租客羣體分爲集中式長租公寓租客、分散式長租公寓租客和個人房源租客。

事實上，自2016年以來，“租購併舉”逐漸成爲我國住房制度建設的重要方向，住房租賃市場發展進入加速期，衆多長租公寓品牌紛紛湧現。

如成立於2016年的龍湖冠寓，2021年其租金收入爲22.3億元，同時實現首年盈利1.4億元；成熟期項目的出租率達95.9%，整體出租率93.7%；截至2023年6月底，冠寓租金收入同比增長4%至12.3億元。比冠寓早一年成立的萬科泊寓，截至2023年9月底，共運營管理22.9萬間租賃住房，開業規模18萬間，出租率94.4%，營業收入達25.3億元，同比增長9.52%。

再如創始於2001年的相寓，業務覆蓋北京、上海、深圳、杭州等15個全國重點城市，在管房源27萬套，服務200萬業主和500萬租客，出租率達到96%以上，出房天數連續3年低於10天。

創立於2014年的樂乎集團，從2021年起始進行多品牌佈局，目前已形成懷庭、芷岸、樂乎公寓、樂乎青年社區和樂乎起程五個產品系，全面覆蓋高端客戶、新市民、青年人、企業藍領客戶等多樣化租客羣體。

2018年由華潤置地創立的長租公寓業務品牌“有巢”，目前已進駐廣州、深圳等15個城市，管理項目56個目，累計服務3.7萬+客戶，其中18~35歲的城市新青年佔客戶的90%。2022年12月9日，華潤有巢REIT在上交所上市，成爲首單市場化機構運營、首單R4租賃用地建設、上海市首單保障性租賃住房REITs。

具體到行業來看，調查報告顯示，73%的集中式公寓租客爲本科及以上學歷，較個人房源高出19.6個百分點；50.4%的集中式公寓租客未婚，較個人房源高出2.1個百分點；

值得注意的是，在受訪人羣中，選擇集中式公寓的租客有80.1%戶口在本地、76%在本地有房。報告指出，這部分人選擇租房是由於通勤、改善居住條件等原因。如，其中45%的租客因爲自有住房離公司太遠，選擇在公司附近租房；25%的租客因爲自有住房太老舊，選擇租住較新的住房。

與此同時，54.7%的集中式公寓租客租金收入比超30%，較個人房源明顯高出37.6個百分點。“較高的租金收入比，一方面說明集中式公寓租客的租金壓力相對較大；另一方面也說明，集中式公寓租客願意爲了更好的租住環境而支付更高的租金。”中指研究院分析指出。

租賃市場規模持續提升

不過，由於收入預期有所下行，租客對租金水平的關注度有所提升。

報告顯示，64%的受訪租客在本次租約到期後計劃換到租金更便宜的房子。如租住集中式公寓或大型租賃社區中的租客佔比將由32%下降至26%，而計劃租住個人房源和分散式公寓的租客比重則有所提升。

“流動人口是住房租賃需求的重要來源。”中指研究院分析指出，2021年流動人口增加至3.85億人，佔全國人口比例爲27.3%。“隨着我國社會經濟的持續發展，流動人口規模逐步擴大，住房租賃市場規模存持續提升基礎。”

此外，報告指出，目前租房仍只是居民購房前的過渡選擇。根據報告，本地無房租客未來3年的住房規劃，51%的受訪租客選擇在本地置業，17%的受訪租客選擇回老家居住或在房價更低的城市購房，僅25%的受訪租客計劃未來長期租房。通過與年齡結構進一步交叉分析發現，年輕人租房意願相對更強。

“一方面是受其人生階段和財富積累影響，另一方面也反映出年輕人的住房觀念正在發生改變。”中指研究院表示，未來，隨着“租購同權”的持續推進和年輕人住房觀念的逐漸轉變，租賃市場需求有望進一步釋放。

據悉，近幾年，中央及各地的積極探索實踐不斷強化租戶歸屬感和安全感，“租購同權”已成爲推進“租購併舉”住房制度建設的重要政策方向之一。如“逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利”類似提法頻繁出現在《國家“十四五”規劃綱要》《“十四五”新型城鎮化實施方案》及《擴大內需戰略規劃綱要（2022~2035年）》等中央文件中；江西、廣東、重慶、南寧、天津等省市已在積極落實中央政策導向。

需要指出的是，約700萬戶城鎮家庭租住非成套住房，尤其是浙江省、廣東省規模均在100萬戶以上，明顯多於其他省及直轄市，佔全國的比重合計達36.9%，潛在的居住環境改善需求也爲住房租賃市場長期發展提供了支撐。

“非成套住房主要集中在城中村地區。2023年中央積極推進超大特大城市城中村改造，隨着相關工作的落實與推進，城中村租戶改善性需求將有所釋放，從而爲住房租賃市場發展帶來機遇。”中指研究院分析指出，在機遇與挑戰並存之下，租賃企業應在擴大規模的同時，強化自身運營能力，打造差異化競爭優勢，方能在租賃市場快速發展的浪潮中乘風破浪。