年底南京这波开盘潮可谓雨露均沾，城中、河西、南部新城、江北核心区等热门板块均有新房供应。接下来，鼓楼滨江也将上新。

上周末，新盘江望润府公开了130㎡全装修样板间以及143㎡升级装修样板间，预计本月底首开1、2、4、6号楼共220套新房，预计全装修均价4.1万/㎡，可选5000元/㎡的升级装修包。

不少看过样板间的买房人纠结：“鼓楼滨江难得上新，江望润府距离拉小分校方兴小学仅几百米，以后大概率是学区房，肯定可以闭眼买。但是项目的全装修乏善可陈，升级装修包要5000元/㎡，品质明显不如同档次的苏宁檀悦，到底要不要买装修包？”一线君前往江望润府进行了实探，今天就和大家聊一聊江望润府装修包要不要买的话题。

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先来看看江望润府的情况。项目位于鼓楼滨江的方家营路和城河北路交汇处，一条方家营路之隔，就是中冶盛世滨江的锦绣江山组团。

江望润府售楼处实拍图

站在售楼处门口，可以看到不远处的阅江楼。

项目所在的G36地块，今年7月被佳兆业以24.6亿元总价拿下，地价2万8，自持人才房面积8400㎡，毛坯房限价3万9，与中冶的锦绣天玺组团毛坯均价持平。而后确定与正荣联合开发，物业服务为佳兆业。

江望润府住宅分为AB两个地块，总户数660户。其中：A地块有7栋18层的住宅，1、2号楼为143㎡，其余楼栋为130㎡；B地块容积率约1.4，由2栋8-11层的住宅组成。

130㎡户型图↓

143㎡户型图↓

即将首开的楼栋为A地块的1、2、4、6号楼（4号楼为人才房，仅出售1楼的4套房），两梯两户，共220套房，室内层高2.95米，得房率在83%左右，预计2023年6月交付。首付成数待定，最高8成。

江望润府沙盘实拍图

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接下来重点看看江望润府的全装修交付标准以及升级装修交付标准。

预计2000元/㎡的全装修交付标准中（以下均可替换同等品牌）：

设备配置：海尔中央空调；拓力新风；不含地暖厨房：使用了顺辉瓷片砖墙面、地面砖；定制橱柜；老板油烟机、灶具；美标厨盆、水槽龙头；定制人造石台面卫生间：主卫和客卫均使用了顺辉瓷片砖墙面、地面砖；美标地漏、手持花洒、台盆龙头、台盆、坐便器玄关、餐客厅、卧室：地面为和邦盛世强化地板；墙面为立邦乳胶漆

130㎡全装修样板间实景图：

预计5000元/㎡的升级装修包中（以下均可替换同等品牌）：

设备配置：博世地暖；爱迪士新风；东芝中央空调厨房：墙面为蒙娜丽莎仿石材砖；地面为定制天然石材；欧派橱柜和石英石台面；博世油烟机、灶具、洗碗机；摩恩净水器、垃圾处理器、厨盆、水槽龙头；欧普凉霸主卫：墙面、地面为定制天然石材；定制台盆柜和镜柜；摩恩毛巾架、纸巾架、地漏；汉斯格雅花洒、台盆龙头、浴缸龙头（仅143㎡主卫配置）；唯宝台盆、坐便器、浴缸（仅143㎡主卫配置）；欧普浴霸；定制淋浴屏次卫：墙面为蒙娜丽莎仿石材砖；地面为定制天然石材；定制台盆柜和镜柜；摩恩毛巾架、纸巾架、地漏；汉斯格雅花洒、台盆龙头；唯宝台盆、坐便器；欧普浴霸；定制淋浴屏玄关、餐客厅：地面为定制天然石材；墙面为定制墙布；定制的陶瓷薄板+木饰面+柜体电视背景墙卧室：地面为圣象实木复合地板；墙面为定制墙布；飘窗为定制天然石材；主卧床头背景墙和衣柜为交付标准

143㎡升级装修样板间实景图：

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目前，买房人最纠结的问题在于：江望润府5000元/㎡的升级装修包是市面上已有的装修包中最贵一档，与河西苏宁檀悦同一标准，但品质不如苏宁檀悦。

复习一下，苏宁檀悦的升级装修包中：三大件为大金中央空调、霍尼韦尔或百朗新风、威能或菲斯曼地暖；厨房为康丽根或怡口净水系统、爱适易垃圾处理器、博世抽油烟机+燃气灶+全嵌式洗碗机+微蒸烤一体机、柏丽橱柜；卫生间为劳芬或唯宝或杜拉维特洁具、汉斯格雅或高仪或捷仕五金。

与河西万科翡翠滨江3500元/㎡的升级装修包比，江望润府似乎也差了点意思5.5万/㎡起，很快首开！滨江ONE、万科翡翠滨江怎么选。

说实话，一线君看完江望润府的升级装修样板间后，也觉得纠结。但是细品项目全装修细节后，建议自住+学区的改善需求买房人选择升级装修包。

为什么呢？

全装修样板间内，室内使用了强化地板，品质一般；三大件中只有中央空调和新风，新风非常鸡肋，没有地暖实用性强；厨房是老板和美标的电器、五金件，水槽很小，洗碗、洗锅、洗菜操作空间有限；卫生间，看到实景的一瞬间有些恍惚，台盆、花洒、马桶的简易组合也太随意了！自住的改善买房人，不选择升级装修包的话日后大概率要重新装修，设计费用、装修费用以及时间成本等都比较高。

哦对了，为了吸引客户买升级装修包，开发商联合银行推出了0首付的装修包贷款，最长年限30年，月供最低3600元/月。

对于纯投资的买房人而言，不买升级装修包性价比更高。江望润府的全装修房基本能满足租客拎包入住的需求，且4.1万/㎡的均价倒挂优势明显，一街之隔的锦绣江山已有近5万/㎡的成交记录↓

项目旁的老小区二手房也卖到了近4.2万/㎡↓

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当代万国府ΜΟΜΛ、桃园世纪之后，鼓楼滨江差不多有4年的卖地空档期，所以今年江望润府所在的G36成功出让后，大家对项目的期待值还是非常高的。一线君经过踩盘，发现江望润府的优缺点泾渭分明。

先来说说优点。

① 主打低密住区。江望润府A地块容积率2.4、B地块容积率1.4，层高为8-18层，与在售的中冶盛世滨江锦绣天玺组团（容积率6.5）40多层超高层比，低密宜居。

② 户型设计适中，入手门槛相对友好。鼓楼滨江的在售新房多为大户型，比如中冶的锦绣天玺组团，最小户型约176㎡，毛坯均价3.9万/㎡，总价要687万左右。而江望润府即将推出的最小约130㎡四房，加上升级装修包，总价在598万左右。

③ 近拉小分校方兴小学。南京新盘未交付前不做学区划分，不过江望润府在拉小分校方兴小学施教区范围内，从售楼处步行至学校，约400米5分钟左右。方兴小学是拉小的直属分校，课程设置、办学理念、师资配置等与本部保持一致，且看更多的时间沉淀后能否出成绩。

④ 项目距离在建的地铁5号线方家营站约1公里。公共交通配套上，江望润府有地铁5号线方家营站覆盖，未来可弥补自驾出行堵车的不足。

再来说一说项目的缺点。

① 江望润府周边有不少老小区，生活环境略有欠缺。项目周边有南堡新寓、方家营等90年代的板楼，影响整体区域品质。

② 项目东北侧是长江大桥、南侧是铁路，可能存在噪音影响。

综合来看，无论是4.1万/㎡，还是4.6万/㎡的江望润府，大概率是不愁卖的。毕竟在南京，同价位的新房，仅剩小市的鼓悦兰园、小行的仁恒城市星光，以及江心洲、南部新城、新玄武等少数楼盘和板块可选。

买不到江望润府也不必沮丧，力小+树人强强联合的力人学校今年已经投入运营，施教区范围内在售的楼盘世茂璀璨滨江尚未收官，前期精装新房均价约3.6万/㎡。