年底南京這波開盤潮可謂雨露均霑，城中、河西、南部新城、江北核心區等熱門板塊均有新房供應。接下來，鼓樓濱江也將上新。

上週末，新盤江望潤府公開了130㎡全裝修樣板間以及143㎡升級裝修樣板間，預計本月底首開1、2、4、6號樓共220套新房，預計全裝修均價4.1萬/㎡，可選5000元/㎡的升級裝修包。

不少看過樣板間的買房人糾結：“鼓樓濱江難得上新，江望潤府距離拉小分校方興小學僅幾百米，以後大概率是學區房，肯定可以閉眼買。但是項目的全裝修乏善可陳，升級裝修包要5000元/㎡，品質明顯不如同檔次的蘇寧檀悅，到底要不要買裝修包？”一線君前往江望潤府進行了實探，今天就和大家聊一聊江望潤府裝修包要不要買的話題。

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先來看看江望潤府的情況。項目位於鼓樓濱江的方家營路和城河北路交匯處，一條方家營路之隔，就是中冶盛世濱江的錦繡江山組團。

江望潤府售樓處實拍圖

站在售樓處門口，可以看到不遠處的閱江樓。

項目所在的G36地塊，今年7月被佳兆業以24.6億元總價拿下，地價2萬8，自持人才房面積8400㎡，毛坯房限價3萬9，與中冶的錦繡天璽組團毛坯均價持平。而後確定與正榮聯合開發，物業服務爲佳兆業。

江望潤府住宅分爲AB兩個地塊，總戶數660戶。其中：A地塊有7棟18層的住宅，1、2號樓爲143㎡，其餘樓棟爲130㎡；B地塊容積率約1.4，由2棟8-11層的住宅組成。

130㎡戶型圖↓

143㎡戶型圖↓

即將首開的樓棟爲A地塊的1、2、4、6號樓（4號樓爲人才房，僅出售1樓的4套房），兩梯兩戶，共220套房，室內層高2.95米，得房率在83%左右，預計2023年6月交付。首付成數待定，最高8成。

江望潤府沙盤實拍圖

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接下來重點看看江望潤府的全裝修交付標準以及升級裝修交付標準。

預計2000元/㎡的全裝修交付標準中（以下均可替換同等品牌）：

設備配置：海爾中央空調；拓力新風；不含地暖廚房：使用了順輝瓷片磚牆面、地面磚；定製櫥櫃；老闆油煙機、竈具；美標廚盆、水槽龍頭；定製人造石臺面衛生間：主衛和客衛均使用了順輝瓷片磚牆面、地面磚；美標地漏、手持花灑、臺盆龍頭、臺盆、坐便器玄關、餐客廳、臥室：地面爲和邦盛世強化地板；牆面爲立邦乳膠漆

130㎡全裝修樣板間實景圖：

預計5000元/㎡的升級裝修包中（以下均可替換同等品牌）：

設備配置：博世地暖；愛迪士新風；東芝中央空調廚房：牆面爲蒙娜麗莎仿石材磚；地面爲定製天然石材；歐派櫥櫃和石英石臺面；博世油煙機、竈具、洗碗機；摩恩淨水器、垃圾處理器、廚盆、水槽龍頭；歐普涼霸主衛：牆面、地面爲定製天然石材；定製臺盆櫃和鏡櫃；摩恩毛巾架、紙巾架、地漏；漢斯格雅花灑、臺盆龍頭、浴缸龍頭（僅143㎡主衛配置）；唯寶臺盆、坐便器、浴缸（僅143㎡主衛配置）；歐普浴霸；定製淋浴屏次衛：牆面爲蒙娜麗莎仿石材磚；地面爲定製天然石材；定製臺盆櫃和鏡櫃；摩恩毛巾架、紙巾架、地漏；漢斯格雅花灑、臺盆龍頭；唯寶臺盆、坐便器；歐普浴霸；定製淋浴屏玄關、餐客廳：地面爲定製天然石材；牆面爲定製牆布；定製的陶瓷薄板+木飾面+櫃體電視背景牆臥室：地面爲聖象實木複合地板；牆面爲定製牆布；飄窗爲定製天然石材；主臥牀頭背景牆和衣櫃爲交付標準

143㎡升級裝修樣板間實景圖：

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目前，買房人最糾結的問題在於：江望潤府5000元/㎡的升級裝修包是市面上已有的裝修包中最貴一檔，與河西蘇寧檀悅同一標準，但品質不如蘇寧檀悅。

複習一下，蘇寧檀悅的升級裝修包中：三大件爲大金中央空調、霍尼韋爾或百朗新風、威能或菲斯曼地暖；廚房爲康麗根或怡口淨水系統、愛適易垃圾處理器、博世抽油煙機+燃氣竈+全嵌式洗碗機+微蒸烤一體機、柏麗櫥櫃；衛生間爲勞芬或唯寶或杜拉維特潔具、漢斯格雅或高儀或捷仕五金。

與河西萬科翡翠濱江3500元/㎡的升級裝修包比，江望潤府似乎也差了點意思5.5萬/㎡起，很快首開！濱江ONE、萬科翡翠濱江怎麼選。

說實話，一線君看完江望潤府的升級裝修樣板間後，也覺得糾結。但是細品項目全裝修細節後，建議自住+學區的改善需求買房人選擇升級裝修包。

爲什麼呢？

全裝修樣板間內，室內使用了強化地板，品質一般；三大件中只有中央空調和新風，新風非常雞肋，沒有地暖實用性強；廚房是老闆和美標的電器、五金件，水槽很小，洗碗、洗鍋、洗菜操作空間有限；衛生間，看到實景的一瞬間有些恍惚，臺盆、花灑、馬桶的簡易組合也太隨意了！自住的改善買房人，不選擇升級裝修包的話日後大概率要重新裝修，設計費用、裝修費用以及時間成本等都比較高。

哦對了，爲了吸引客戶買升級裝修包，開發商聯合銀行推出了0首付的裝修包貸款，最長年限30年，月供最低3600元/月。

對於純投資的買房人而言，不買升級裝修包性價比更高。江望潤府的全裝修房基本能滿足租客拎包入住的需求，且4.1萬/㎡的均價倒掛優勢明顯，一街之隔的錦繡江山已有近5萬/㎡的成交記錄↓

項目旁的老小區二手房也賣到了近4.2萬/㎡↓

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當代萬國府ΜΟΜΛ、桃園世紀之後，鼓樓濱江差不多有4年的賣地空檔期，所以今年江望潤府所在的G36成功出讓後，大家對項目的期待值還是非常高的。一線君經過踩盤，發現江望潤府的優缺點涇渭分明。

先來說說優點。

① 主打低密住區。江望潤府A地塊容積率2.4、B地塊容積率1.4，層高爲8-18層，與在售的中冶盛世濱江錦繡天璽組團（容積率6.5）40多層超高層比，低密宜居。

② 戶型設計適中，入手門檻相對友好。鼓樓濱江的在售新房多爲大戶型，比如中冶的錦繡天璽組團，最小戶型約176㎡，毛坯均價3.9萬/㎡，總價要687萬左右。而江望潤府即將推出的最小約130㎡四房，加上升級裝修包，總價在598萬左右。

③ 近拉小分校方興小學。南京新盤未交付前不做學區劃分，不過江望潤府在拉小分校方興小學施教區範圍內，從售樓處步行至學校，約400米5分鐘左右。方興小學是拉小的直屬分校，課程設置、辦學理念、師資配置等與本部保持一致，且看更多的時間沉澱後能否出成績。

④ 項目距離在建的地鐵5號線方家營站約1公里。公共交通配套上，江望潤府有地鐵5號線方家營站覆蓋，未來可彌補自駕出行堵車的不足。

再來說一說項目的缺點。

① 江望潤府周邊有不少老小區，生活環境略有欠缺。項目周邊有南堡新寓、方家營等90年代的板樓，影響整體區域品質。

② 項目東北側是長江大橋、南側是鐵路，可能存在噪音影響。

綜合來看，無論是4.1萬/㎡，還是4.6萬/㎡的江望潤府，大概率是不愁賣的。畢竟在南京，同價位的新房，僅剩小市的鼓悅蘭園、小行的仁恆城市星光，以及江心洲、南部新城、新玄武等少數樓盤和板塊可選。

買不到江望潤府也不必沮喪，力小+樹人強強聯合的力人學校今年已經投入運營，施教區範圍內在售的樓盤世茂璀璨濱江尚未收官，前期精裝新房均價約3.6萬/㎡。