2020年租售差距再拉大，租售比視角下：商住房表現絕佳，學區房“拖後腿”

北京西城德勝片區一處學區房   李凱旋攝

本報記者  李凱旋  李未來  北京報道

租金水平難以追上房價水平是樓市長期存在的“矛盾”。數據顯示，2020年，我國大多數城市租售比遠低於國際合理水平，且租金回報率也低於全球其他重點城市。目前，購房者若想要通過出租房屋的方式來收回購房成本，則平均需要50.9年。

在租售比視角下，我們平時認知中投資回報率低較低的商住房反而表現亮眼，而房價回報率的佼佼者學區房卻在“拖後腿”。

租售比爲1:611

儘管業內普遍認爲，當前房子仍值得投資購買，但租金和房價的之間的差距卻越來越大。諸葛找房數據研究中心發佈的報告顯示，中國租金還無法追上房價上漲的步伐。

數據顯示，2020年，全國50個重點城市的租售比爲1:611。《華夏時報》記者瞭解到，房屋租售比指得是每平米使用面積的月租金與每平米建築面積房價的比值。國際上用來衡量一個區域房產運行狀況良好的租售比一般界定爲1:300-1:200之間。

對比來看，我國大中城市的租售比則是遠低於國際水平。同時，報告顯示，相比較2019年，2020年的租售比呈現出小幅下降的趨勢。“其主要原因則是在於房價在繼續上漲，而租金水平卻在下調。”諸葛找房方面如此認爲。

同時，貝殼研究院向《華夏時報》記者提供的數據也顯示了租金下滑這一趨勢。數據顯示，2020年，全國重點40城的平均月租金爲37.8元/平米，同比下降了9.9%。其中，北京的平均月租金同比下降了3.4%，爲82.8元/平米。廣州的平均月租金則同比下降了6.2%，爲42.9元/平米。

分城市等級來看，諸葛找房數據研究中心發佈的數據顯示，一線城市的平均租售比爲1:646，二線城市的平均租售比爲1:588，三四線城市的平混租售比爲1:623。對比來看，當前，二線城市的租售比最高。

租金回報率低於國際水平

除了租售比遠低於國際水平之外，諸葛找房數據研究中心發佈的報告顯示，我國大中城市的租金回報率也遠低於其他國家。《華夏時報》記者瞭解到，租金回報率是指月租房獲得租金同房屋成本的比值，用來衡量房地產投資的收益情況。

目前，全球一些典型國家，例如美國、日本等租金回報率均在5%以上的水平。諸葛找房數據研究中心發佈的數據顯示，2020年，我國大中城市的平均租金回報率不足2%。同時，諸葛找房方面表示，相比較而言，環渤海經濟圈以及長三角經濟圈的城市多處於較低租金回報率區間。

諸葛找房方面認爲，其主要原因還是環渤海區域和長三角區域的房地產市場活躍，城市的房價水平居高不下，房價漲幅高於租金漲幅。

房價攀升、租金下滑，房價與租金之間的距離似乎越來越大。諸葛找房數據研究中心發佈的報告顯示，全國50個大中城市的平均售租比爲50.9年，即若想要用租金來收回買房成本則需要50.9年。

同時，報告顯示，在全國50個大中城市中，售租比長於平均值年限的城市有23個。其中，廈門的售租比爲81.3年，其意味着在房價和租金不變的前提下，在廈門置業後需要81.3年才能通過租金收回買房的成本。

商住房租金回報率最高

“現在50平米的房源售價在118萬元左右。這邊的房子很好出租，一般月租金大概是7000元。”一位中介工作者向《華夏時報》記者介紹了商住樓盤北京像素的一套房源。按此價格來計算，該套房源的租金收回成本大約爲14.04年，遠遠低於50.9年的平均水平。

同時，《華夏時報》記者注意到，對比來看，受到高總價的影響，學區房的售租比則是遠遠高於平均水平。

《華夏時報》記者瞭解到，西城德勝片區的40平米左右學區房售價在620萬元-700萬元之間。“45平米，目前業主的報價是699萬元。”西城區的一位中介工作者向《華夏時報》記者推薦了新街口東街的一套一居室。按照市場行情，類似房源的月租金在7000元左右。以此計算，類似房源的的售租比則在77年左右。

諸葛找房方面認爲，由於租金回報率低於全球其他國家，中國居民想要用租金收回買房成本的年限較長。在此背景下，業主的出租意願出大大降低。但目前，我國重視租賃市場的發展。

12月21日，全國住房和城鄉建設工作會議在北京召開，且會議指出，發展租賃是解決大城市住房問題的有效途徑。貝殼研究院首席市場分析師許小樂認爲，未來，住房租賃發展將在增加租賃房源供給、租賃權益的保障擴大、規範及支持租賃企業的發展等方面持續發力。屆時，我國租賃市場的租金會更加平穩，租住會成爲一種長期的居住選擇。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧