来源：复利研究院

作者：经济金融研究组

还有三天，新的房贷计算方式就要开始了，部分人的房贷利息要降，部分人的过段时间要变，还有部分人原地不动。

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三天之后，房贷大变

房贷利率改革，12月31日是最后截止日期，也就是说，关于你的房贷往后到底按照哪种方式计算，三天之后就会见分晓，而部分没有选择的朋友，你的选择权，还只剩3天。

那么选过的朋友，会有几种结果呢？

首先重点说说选择LPR模式，对存量房贷用户到底意味着什么？

选择LPR，截止目前房贷利率降低15基点（1月1日就开始）。

从2019年8月LPR利率改革至今，央行一共下调5年期贷款利率25个基点。按理说，如果你选择了LPR意味着1月1日就可以享受贷款利率降低25个基点的福利。当然，因某些原因，2019年降息的10个基点，这一次大家可能享受不到这10点。

也就意味着选择LPR利率的贷款业主，可以享受到15点的降息幅度。不过，按照规定只有选择1月1日为“重新计价日”的才行。

如果你选择的不是1月1日，那可能暂时你还享受不到这个房贷LPR降息幅度。有人会问，那得等什么时候？

那就要看你选择的时间了。你选择是3月，就等到3月份，12月就等到12月。

选择固定利率则保持原合约运行，房贷利率不变。

当然，还剩下小部分没有选择的，剩下的文章就是给这些朋友看的。

02

房贷模式改变重点问题

1、是不是必须要做？

是的，只要你有房贷，你就要和银行重新签贷款合同，选择新的房贷利率方式。

维持原来的固定利率模式和LPR+基点模式只能选一个，选定了之后，直到贷款还完保持不变、直到贷款还完不变、直到贷款还完不变！

2、不做会怎么样？

具体各家银行标准不一。

部分银行，12月31日之前没有自行调整，则系统默认为是LPR浮动利率模式。

部分银行，12月31日之前没有自行调整，则系统默认为是按原合同方式执行。

这个你要打银行客服自己去问。

3、什么时候做？

央行公告是，2020年3月1日至2020年12月31日，还有不到3天的时间，没做的要抓紧做了。

4、公积金贷款要做吗？

这次的政策仅限于商业贷款，公积金贷款与此无关，可以不用关注。

5、房贷重定价日怎么选？

我建议选择1月1日，不要选择放款日

我们可以举一个极端的例子来比较：

剩余贷款100w，贷款利率4.9%，贷款日是12月31日。

这种情况下，重定价日选1月1日或贷款日之间差了大约1年时间。

如果到2021年1月1日，5年LPR还是4.65%，则1月1日重定价后贷款利率变为：

4.65 +（4.9 - 4.8）= 4.75

可见，实际贷款利率跟着LPR下降了0.15个百分点，因而1年少还的利息是：

1000,000 X 0.0015 = 1500

而如果在贷款日重定价，在上面的例子中也就是2021年12月31日重定价，则比1月1日重定价要多还1500的利息。

6、选LPR+基点模式到底是什么？怎么算？

这是最重要的一问，多写一点，下面还有详细的分析：

房贷这个东西，分为变革前和变革后

变革前，房贷利率=央行基准利率+浮动比例

央行最后一次给出基准利率是4.9%，商业银行就在这个基础上给你的房贷，上浮或者下调

基准利率的1.2倍就是5.88%

基准利率的1.1倍就是5.39%

基准利率0.9倍就是4.41%

基准利率的0.8倍就是3.92%

但是不管是多少，一锤子买卖，这辈子就这样了！

如果你不修改，继续选择固定利率的话，以后也是这样走了。

变革后，房贷利率=LPR利率+基点

LPR利率，专业说法是“全国银行间同业拆借中心”，统计18家银行报出的各自的1年期和5年期以上贷款利率，剔除最低价、最高价后，计算算术平均价。

LPR利率更加市场化，在反映全社会无风险利率的程度上，更加逼真。

这次改革参照的LPR是2019年12月的4.8，你就记住这个数字就行了，4.8

（1）假如你原来的房贷利率上浮1.1倍，也就是5.39%。5.39比4.8要高，5.39-4.8=0.59。这个0.59就是你今后的房贷固定加点数，永远伴随着你。

你以后的房贷利率就是：LPR+0.59。今年的LPR是4.8，你今年利率就是4.8+0.59=5.39。

2021年的1月1日，会根据2020年的12月的LPR报价来调整你的贷款利率。比如2021年LPR调整成了4.5%，那么你的利率就是4.5+0.59=5.09。

（2）假如你原来的房贷利率是打九折的，也就是4.41%。4.41比4.8要低，4.41-4.8等于负的0.39，这个负的0.39就是你今后的房贷固定减点数，永远伴随着你。

你今后的房贷利率就是：LPR-0.39。今年的LPR是4.8，你今年的利率就是4.8-0.39=4.41。

其余的不同的，你按照我上面给好的数据，往里面套就行了。（本例来源于小明行长）

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为什么一定要选LPR模式？

很简单，因为利率下行不可逆转。

只有人口疯狂增长，经济蓬勃向上的背景下，民众才敢于借款投资、创业、消费！

原因也简单，年轻人多的社会，才会充满着勃勃的生机和希望，才会愿意借钱。

看下面两张图：

图片来源：知乎

第一张图是1996年以来中国的人口自然增长率

第二张图是1990年以来央行基准利率的走势

我认为，这两者有着强烈的正相关关系，人口增速的下降，会直接或间接导致贷款利率的下降！

你可以简单理解为一个国家、一个社会越年轻，借贷的欲望和能力越强烈！

但是，不管是从人口总量、人口出生率、人口结构，都可以看出整个中国社会都在向老年化发展，而且中国并不是移民国家，人口的机械增长率（新增移民）也不可能提高，所以中国的借贷趋势，必然是一路向下。

根据市场经济的原则，供需关系决定价格，既然需要借贷（资金），那么借贷（资金）的价格必然是一路向下。

资金的价格就是利率，资金价格下降，就意味着利率下降。

我认为，中国大概率会复制欧洲、日本，还有美国的负利率道路，这是人类文明发展的共同走向。

纵观全球，未来二三十年能够还有可能实现利率上行的国家和地区，融哥认为，只有印度和非洲，因为只有这两个地方，还有充足的年轻人口。

说了这么多，其实就想表达一个意思，人类主流经济体目前的利率走向，都是越来越低，中国是不可能例外的，即使受到外部环境而迫不得已让利率上行，那也仅仅只是在下行大周期之中的一个小周期。

举个简单的例子就是：

在下行的电梯里，却非要往上跳高，还要跳到顶楼，你自己觉得能有什么好果子吃吗？

所以，最后就一句话，无论银行怎么说：

都不要选择固定利率模式，一定要选择LPR+模式，这个只能选一次，没有后悔的机会！

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讲点实操

最后，讲一下实操的问题：

首选是手机银行，目前工农中建交五大行均可通过手机银行办理。

比如中国银行就是先登录中国银行手机银行，然后点击:贷款--LPR利率专区--转换 -- 填写利率转换要素，就可以完成利率转换。

不过，各家银行的操作，都会有一定差别。

建议以你所在银行的官方答案为准。可以给你所在银行的官方客服打个电话，很快就能有答案。