來源：複利研究院

作者：經濟金融研究組

還有三天，新的房貸計算方式就要開始了，部分人的房貸利息要降，部分人的過段時間要變，還有部分人原地不動。

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三天之後，房貸大變

房貸利率改革，12月31日是最後截止日期，也就是說，關於你的房貸往後到底按照哪種方式計算，三天之後就會見分曉，而部分沒有選擇的朋友，你的選擇權，還只剩3天。

那麼選過的朋友，會有幾種結果呢？

首先重點說說選擇LPR模式，對存量房貸用戶到底意味着什麼？

選擇LPR，截止目前房貸利率降低15基點（1月1日就開始）。

從2019年8月LPR利率改革至今，央行一共下調5年期貸款利率25個基點。按理說，如果你選擇了LPR意味着1月1日就可以享受貸款利率降低25個基點的福利。當然，因某些原因，2019年降息的10個基點，這一次大家可能享受不到這10點。

也就意味着選擇LPR利率的貸款業主，可以享受到15點的降息幅度。不過，按照規定只有選擇1月1日爲“重新計價日”的纔行。

如果你選擇的不是1月1日，那可能暫時你還享受不到這個房貸LPR降息幅度。有人會問，那得等什麼時候？

那就要看你選擇的時間了。你選擇是3月，就等到3月份，12月就等到12月。

選擇固定利率則保持原合約運行，房貸利率不變。

當然，還剩下小部分沒有選擇的，剩下的文章就是給這些朋友看的。

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房貸模式改變重點問題

1、是不是必須要做？

是的，只要你有房貸，你就要和銀行重新籤貸款合同，選擇新的房貸利率方式。

維持原來的固定利率模式和LPR+基點模式只能選一個，選定了之後，直到貸款還完保持不變、直到貸款還完不變、直到貸款還完不變！

2、不做會怎麼樣？

具體各家銀行標準不一。

部分銀行，12月31日之前沒有自行調整，則系統默認爲是LPR浮動利率模式。

部分銀行，12月31日之前沒有自行調整，則系統默認爲是按原合同方式執行。

這個你要打銀行客服自己去問。

3、什麼時候做？

央行公告是，2020年3月1日至2020年12月31日，還有不到3天的時間，沒做的要抓緊做了。

4、公積金貸款要做嗎？

這次的政策僅限於商業貸款，公積金貸款與此無關，可以不用關注。

5、房貸重定價日怎麼選？

我建議選擇1月1日，不要選擇放款日

我們可以舉一個極端的例子來比較：

剩餘貸款100w，貸款利率4.9%，貸款日是12月31日。

這種情況下，重定價日選1月1日或貸款日之間差了大約1年時間。

如果到2021年1月1日，5年LPR還是4.65%，則1月1日重定價後貸款利率變爲：

4.65 +（4.9 - 4.8）= 4.75

可見，實際貸款利率跟着LPR下降了0.15個百分點，因而1年少還的利息是：

1000,000 X 0.0015 = 1500

而如果在貸款日重定價，在上面的例子中也就是2021年12月31日重定價，則比1月1日重定價要多還1500的利息。

6、選LPR+基點模式到底是什麼？怎麼算？

這是最重要的一問，多寫一點，下面還有詳細的分析：

房貸這個東西，分爲變革前和變革後

變革前，房貸利率=央行基準利率+浮動比例

央行最後一次給出基準利率是4.9%，商業銀行就在這個基礎上給你的房貸，上浮或者下調

基準利率的1.2倍就是5.88%

基準利率的1.1倍就是5.39%

基準利率0.9倍就是4.41%

基準利率的0.8倍就是3.92%

但是不管是多少，一錘子買賣，這輩子就這樣了！

如果你不修改，繼續選擇固定利率的話，以後也是這樣走了。

變革後，房貸利率=LPR利率+基點

LPR利率，專業說法是“全國銀行間同業拆借中心”，統計18家銀行報出的各自的1年期和5年期以上貸款利率，剔除最低價、最高價後，計算算術平均價。

LPR利率更加市場化，在反映全社會無風險利率的程度上，更加逼真。

這次改革參照的LPR是2019年12月的4.8，你就記住這個數字就行了，4.8

（1）假如你原來的房貸利率上浮1.1倍，也就是5.39%。5.39比4.8要高，5.39-4.8=0.59。這個0.59就是你今後的房貸固定加點數，永遠伴隨着你。

你以後的房貸利率就是：LPR+0.59。今年的LPR是4.8，你今年利率就是4.8+0.59=5.39。

2021年的1月1日，會根據2020年的12月的LPR報價來調整你的貸款利率。比如2021年LPR調整成了4.5%，那麼你的利率就是4.5+0.59=5.09。

（2）假如你原來的房貸利率是打九折的，也就是4.41%。4.41比4.8要低，4.41-4.8等於負的0.39，這個負的0.39就是你今後的房貸固定減點數，永遠伴隨着你。

你今後的房貸利率就是：LPR-0.39。今年的LPR是4.8，你今年的利率就是4.8-0.39=4.41。

其餘的不同的，你按照我上面給好的數據，往裏面套就行了。（本例來源於小明行長）

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爲什麼一定要選LPR模式？

很簡單，因爲利率下行不可逆轉。

只有人口瘋狂增長，經濟蓬勃向上的背景下，民衆纔敢於借款投資、創業、消費！

原因也簡單，年輕人多的社會，纔會充滿着勃勃的生機和希望，纔會願意借錢。

看下面兩張圖：

圖片來源：知乎

第一張圖是1996年以來中國的人口自然增長率

第二張圖是1990年以來央行基準利率的走勢

我認爲，這兩者有着強烈的正相關關係，人口增速的下降，會直接或間接導致貸款利率的下降！

你可以簡單理解爲一個國家、一個社會越年輕，借貸的慾望和能力越強烈！

但是，不管是從人口總量、人口出生率、人口結構，都可以看出整個中國社會都在向老年化發展，而且中國並不是移民國家，人口的機械增長率（新增移民）也不可能提高，所以中國的借貸趨勢，必然是一路向下。

根據市場經濟的原則，供需關係決定價格，既然需要借貸（資金），那麼借貸（資金）的價格必然是一路向下。

資金的價格就是利率，資金價格下降，就意味着利率下降。

我認爲，中國大概率會複製歐洲、日本，還有美國的負利率道路，這是人類文明發展的共同走向。

縱觀全球，未來二三十年能夠還有可能實現利率上行的國家和地區，融哥認爲，只有印度和非洲，因爲只有這兩個地方，還有充足的年輕人口。

說了這麼多，其實就想表達一個意思，人類主流經濟體目前的利率走向，都是越來越低，中國是不可能例外的，即使受到外部環境而迫不得已讓利率上行，那也僅僅只是在下行大週期之中的一個小週期。

舉個簡單的例子就是：

在下行的電梯裏，卻非要往上跳高，還要跳到頂樓，你自己覺得能有什麼好果子喫嗎？

所以，最後就一句話，無論銀行怎麼說：

都不要選擇固定利率模式，一定要選擇LPR+模式，這個只能選一次，沒有後悔的機會！

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講點實操

最後，講一下實操的問題：

首選是手機銀行，目前工農中建交五大行均可通過手機銀行辦理。

比如中國銀行就是先登錄中國銀行手機銀行，然後點擊:貸款--LPR利率專區--轉換 -- 填寫利率轉換要素，就可以完成利率轉換。

不過，各家銀行的操作，都會有一定差別。

建議以你所在銀行的官方答案爲準。可以給你所在銀行的官方客服打個電話，很快就能有答案。