關於房地產未來發展方向，可以從上到下一步步在部署和落實，從最高的指導思想，再到下邊的具體落實，從“促進房地產市場平穩健康發展”13個字，再到236個字的表態，到最後大篇幅文章對房地產的解讀，層層遞進，我們對房地產的未來發展方向有了清晰的認識。

其實，12月17日，住建部部長就針對國家在《遠景目標規劃》中提出的城市更新行動進行了全面解讀，那會我也寫了文章，幫助大家理解，今天早上，各大媒體又相繼宣傳報道，我也再次深入閱讀了一遍，感覺理解得更深了，還有很多方面上次我沒提到，這次給大家全面解讀。

國家提出解決大城市住房突出問題，這本來就是大城市的問題，不能完全歸結爲老百姓錢少買房難的問題。而從這次對住建部落實城市更新行動方面做出的重要部署看，未來5年房地產發展方向基本定了，而且很多問題都是圍繞城市更新行動而展開的。

1、城市更新是新的經濟增長點。

實施城市更新行動，可以推動城市結構調整優化和品質提升，讓大家更能感受到城市的美好生活。這是目標，但同時也是必然之路。

因爲傳統的房地產發展已經走到瓶頸期，大拆大建時代過去，房地產也正從過去高速增長向高質量轉變。但又當如何確保經濟繼續穩定增長呢？實際上，我們的存量時代纔剛剛開始。

城市更新一定包括老舊小區改造，拉動經濟增長的新路已經打開，也必將成爲新的經濟增長點。所以，既是民生工程，又是經濟長期持續健康發展的動力。

2、由房地產主導的增量建設向城市品質爲主的存量改造。

從實施城市更新行動中可以領略到，我們的發展思路變了，說實話，過去就是粗放式的發展，現在必須從粗放型外延式發展轉向集約型內涵式發展，從過去房地產主導的增量建設，逐步轉向以提升城市品質爲主的存量提質改造，從源頭上促進經濟發展方式轉變。

這對房地產發展可以說起到了非常關鍵的信號指導意義，城市發展思路變了，房地產也必須變。

3、提升住房品質。

城市更新肯定離不開住房品質的提升。過去追求速度，大家更看重的是房價是不是上漲，今後大家會發現，隨着房子是用來住的不是用來炒的這個定位逐步深入人心，房價也慢慢穩定下來了，大家才發現，原來我們追求的應該是房子本身的品質。

這纔是最根本的需求。當購房者的意識覺醒後，開發商也會提升住房的產品品質，否則，還像以前，肯定就賣不出去。住房品質上不去，城市也不答應。

4、堅持房住不炒、因城施策。

這個不具體展開說了，但是未來肯定還會繼續堅持房住不炒的，而因城施策是對房住不炒的政策補充，缺一不可。房住不炒是底線，而因城施策是具體問題具體分析、平衡市場的政策調節。

這就確立了房價穩定、不會大漲大跌的方向。

5、實施長效機制，落實三穩目標。

穩妥實施房地產長效機制方案，着力穩地價、穩房價、穩預期，促進房地產市場平穩健康發展。只要是能穩定市場的好政策，我認爲都應該是長效機制的一部分。

6、落實保障政策，加快補齊租賃住房短板。

完善住房市場體系和住房保障體系，單靠市場上的商品房顯然無法滿足大城市住房需求，那麼就必須兩條腿走路，市場的歸市場，保障的歸保障。大城市房價穩定後，依然會有大批人買房難，那麼該如何解決呢？

我認爲今年說得最多的就是解決大城市住房突出問題需要大力發展租賃住房。以解決新市民住房困難爲出發點，大力發展租賃住房，過去對租房市場欠賬太多，照顧得不夠。一方面有觀念的問題，另一方面也有房價問題。如今正在突破原有問題，另闢蹊徑，從解決住房需求端入手，確保住得有尊嚴，或許這也是未來最好的歸宿。

地從哪裏來？探索支持利用集體建設用地按照規劃建設租賃住房。

7、以住房需求爲導向配置土地資源。

完善土地出讓收入分配機制，我認爲這是從保障角度考慮的，土地出讓收入應該更多地利用到保障上。以住房需求爲導向配置土地資源，增加住房建設用地供給，優化住房供應結構。

你說過去土地供給少嗎？很多時候並不少。主要是所供土地與需求不一定匹配。真正需要住房的人可能夠不到。我認爲建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，就可以因人而異，以需求定供給，最終推動全體人民住有所居。

8、住房公積金覆蓋擴展到新市民。

改革完善住房公積金制度。擴大繳存範圍，覆蓋新市民羣體。也就是說，無論租房還是老舊小區改造，公積金的資金都會支持到位。過去沒有被公積金待遇照顧到的新市民，未來也可能會享受到公積金待遇。

9、城市羣發展是未來方向。

完善城市空間結構，構建以中心城市、都市圈、城市羣爲主體，大中小城市和小城鎮協調發展的城鎮體系。顯然這不僅僅是發展房地產的問題，而是城市結構的問題。

發揮中心城市和城市羣綜合帶動作用，培育產業、增加就業。這既是大城市的發展出路，也是周邊城市發展的必然選擇，一舉兩得。

10、房地產市場調控評價考覈。

過去，很多城市在落實調控政策上有私心，而這種私心是可以理解的，因爲對政策的長久效果認識不足，看到的只是短暫的利益，所以不能顧全大局，現在無論是購房者還是開發商，也包括地方，都認識到房住不炒的堅定性，也知道了調控的嚴肅性。

在擺脫房地產過度依賴度上慢慢有了新的認識。現在通過健全政策協同機制、省部市聯動機制、監測預警機制、市場監管機制和輿論引導機制，全面開展房地產市場調控評價考覈工作，對地方有了很大的約束。一定程度上，對政策的落實會起到很明顯的效果。