新股解讀︱港股物管迎新貴，宋都服務將打開新成長空間
原標題：新股解讀︱港股物管迎新貴，宋都服務將打開新成長空間
2020年已近尾聲，根據港股物業板塊指數顯示，該板塊在2020年漲幅接近50%，而在2019年漲幅幾乎翻倍，與地產板塊指數形成鮮明對比。巨大的成長空間，穩定的業績，是物管板塊指數成長的祕訣。
智通財經APP觀察到，12月28日，來自長三角的物管服務商宋都服務通過港交所聆訊，信達國際爲獨家保薦人。招股書顯示，宋都服務於1995年成立於浙江杭州，在物管行業有超過20年經驗。
根據中指院的數據，按照物業管理綜合實力，2017年至2020年，宋都服務在中國物業服務百強企業分別排名第81、71、65和56名。我國的物管行業參與者衆多競爭激烈，不過浙江省和長三角是我國人口最多、經濟最發達的地區之一，業務深耕該地區的宋都服務，未來發展空間也十分具備想象空間。
行業馬太效應凸顯，宋都排名持續提升
城鎮化加速及可支配收入增加，使房地產市場快速發展及優質物業管理服務需求上升。智通財經APP觀察到，1999年至2019年，中國的城鎮化率從34.8%上升至60.6%，不過較發達國家還有一定差距。而中國城市人均年度可支配收入從2009年以來逐年增長，2019年達到42359元，年複合增速9.4%。
市場需求和購買力的上升奠定了物業服務發展的良好“土壤”。根據中指院的數據，國內所有物管公司的在管面積從2015年的175億平方米增至2019年的239億平方米，年複合增長8.2%。但整體上我國的物管服務行業競爭格局較爲分散，2019年，物管行業約有13萬家參與者，就在管面積而言，前十名企業市場份額約爲9.2%。
不過由於頭部公司在收入、淨利潤和增長率方面都更有優勢，該行業發展趨勢呈現頭部企業加速、市場份額向頭部集中的馬太效應。
2014年至2019年，物業服務百強企業的在管面積持續增加，平均在管建築面積達到4280萬平方米，年複合增速達到21.6%。2019年百強企業在管項目平均達到212個，年複合增速17.7%，百強企業市場份額達到43.6%，比2018年的38.9%高4.7個百分點。
智通財經APP觀察到，宋都服務所在的長三角地區是我國經濟最發達的地區之一，物管服務的發展速度也超過全國平均水平。2019年，長三角地區、浙江省和杭州市的城鎮化率分別爲68.1%、70%和78.5%，高於全國平均水平，城市人均年度可支配收入則分別爲全國平均水平的1.3倍、1.4倍和1.6倍。且長三角地區和浙江省的平均物管費用分別爲2.3元/月及2.4元/月，超過全國平均水平的2.1元/月。
這使得該地區的物管公司不僅發展較快，且誕生了大批行業頭部公司。2019年，總部位於長三角地區物管百強企業的百分比爲18.2%，在中國主要都市地區佔比中最高。百強物業服務供應商中，有62家總部位於長三角，其中有21家總部位於浙江。
按照物業管理綜合實力，2017年至2020年，宋都服務在中國物業服務百強企業分別排名第81、71、65和56名。2019年，在總部設在杭州的物業服務百強企業中，按綜合實力宋都服務排名第10，按純利排名第5，並且排名不斷上升。
在管面積快速增長，高毛利增值業務佔比提升
智通財經APP觀察到，宋都服務的業務主要分爲四部分。一是物業管理服務，包括保安、清潔、園藝、公共區域及公共設施維修和養護;二是非業主(主要爲房地產開發商)增值服務，包括諮詢服務、銷售協助服務及交付前服務;三是社區增值服務，包括物業維修及養護、廢物清潔、收取公用事業費用、裝修裝飾及社區空間服務;四是其他業務如酒店業務及長租公寓。
截至2020年6月30日，宋都服務在14個城市設有9間附屬公司和15間分公司，向33個物業提供物業管理服務，在管總建築面積約640萬平方米。
收入結構方面，往續記錄期內以物業管理服務爲主，不過增值服務的收入佔比逐漸擴大。2017年至2020年上半年，物業管理服務收入佔比分別爲71.2%、53.5%、43%和51%，整體呈現下降趨勢，主要是期內增值服務(非業主+社區)收入佔比提升，合計佔比分別達到27.9%、42.2%、47.7%和43.9%，整體呈現上升趨勢。
智通財經APP注意到，增值服務的毛利率遠高於物業管理服務。2020年上半年物業管理服務毛利率20.7%，非業主增值服務毛利率38.6%，社區增值服務毛利率高達41.5%，高毛利率業務佔比的提升有助於公司整體盈利能力的提升。
收入增長來源於在管面積不斷增長，2017年至2020年上半年，集團在管建築面積分別爲317萬、382萬、595萬和636萬平方米，年複合增速達到37%。同期在管物業數目分別爲17個、22個、29個和33個，不斷增長。
客戶方面，宋都服務物管服務、增值服務的客戶羣主要包括房地產開發商、業主及住戶，酒店業務客戶羣主要包括非預約酒店住客及通過第三方預定網絡及旅遊代理預定的住客。長租公寓業務的客戶羣主要包括非預約客戶，客戶集中度合理。
值得一提的是，按照地產商分類，宋都服務大部分業務來自母公司宋都股份獨立開發或者相關的物業項目，不過近幾年來自第三方開發商的業務佔比有所提升，2017年至2019年從1.8%提升至8.3%，2020年上半年更是達到30.3%。背靠母公司項目可以爲公司提供穩定的業績保障，但是第三方項目的增多，一方面說明公司的競爭實力在增強，另一方面業務結構得到優化，未來更具增長空間。
而在未來發展方面，宋都服務將在老舊住宅小區項目拓展、智慧物業模式等方面發力。智通財經APP瞭解到，一方面，由於市場上發展性物業的增速趨緩，未來中心城市的翻新將成爲物業服務的一大增量市場，而宋都服務在往續記錄期間已有十分豐富的項目經驗。另一方面，隨着智慧社區等服務模式的出現，增值型物業的市場需求正在擴大，且利潤空間更大，宋都服務通過自己開發的移動應用，已成功爲業主和住戶提供了更多增值服務。
以上舉措不僅可以拓寬集團未來的收入空間，更進一步增強了集團的盈利能力。
營收年複合增長超60%，現金儲備充足
不斷增長的業務版圖，支撐了宋都服務業績的快速增長。
智通財經APP觀察到，2017年至2019年，集團收入分別爲8396萬元、1.33億元和2.22億元，年複合增速達到62.6%，2020H1收入1.17億元，同比增長25.8%;2017年至2019年毛利潤分別爲2498萬元、3758萬元和6487萬元，年複合增速61.1%，2020H1毛利潤3218萬元，同比增長27.8%;股東應占淨利潤分別爲1397萬元、2089萬元和3512萬元，年複合增速58.6%，2020H1淨利潤1619萬元，同比增長16.5%。
營收的增長有賴於在管面積和項目數量的不斷增加，同時集團的盈利能力十分穩定，2017年至2019年毛利率分別爲29.7%、28.3%和29.2%，今年雖然受到疫情影響，毛利率仍然達到了27.6%，橫向對比該毛利率也處於較高水平。而且，未來隨着增值業務收入佔比的提升，整體毛利率仍有上升空間。
業績增長的同時，宋都服務的資產結構也在持續優化。智通財經APP觀察到， 2017年至2019年及截至2020H1期末，集團的流動資產分別爲9041萬元、1.34億元、1.85億元和2.23億元，現金及現金等價物爲6855萬、6586萬、1.38萬元和1.53萬元，而同期流動負債分別爲6003萬元、1.58億、1.28億元和1.62億元。流動資產大部分爲現金形式，並且完全可以覆蓋流動負債。期內流動比率分別爲1.5、0.8、1.4和1.5，表明集團的現金流動性持續向好。
從運營質量看，2017年至2019年經營活動現金流分別爲4841萬元、4876萬元和3696萬元，2020H1爲1380萬元，是集團的主要現金來源，對比同期淨利潤可以發現集團回收現金能力比較強，進一步增強了集團的運營“安全墊”。
綜合來看，宋都服務在物業管理服務這一優質賽道上，憑藉行業頭部優勢以及優越的地理位置，成長空間十分充足。同時公司的業績增長迅速，財務結構穩健，加之資本市場青睞，宋都服務可能迎來新年“開門紅”。
