三大亮點凸顯成長性，榮萬家(02146)會成爲2021年的“物業新貴”嗎?
原標題：三大亮點凸顯成長性，榮萬家(02146)會成爲2021年的“物業新貴”嗎?
乘着“新年新氣象”的喜氣，榮萬家(02146)正馬不停蹄地開啓它的上市旅程。
2020年最後一天，榮盛發展旗下物業公司榮萬家生活服務股份有限公司(簡稱“榮萬家”)公佈全球招股公告。公告稱，公司擬全球發售9400萬股，其中香港發售940萬股，國際發售8460萬股。每股發售定價13.46港元-18.36港元，最高集資總額約17.26億港元，將於2020年12月31日至2021年1月8日公開招股，於1月15日掛牌上市。
至此，榮萬家或將是2020年最後一個過關的物業股，也或是2021年港交所物業第一股。
衆所周知，2020年以來物業板塊憑藉着不斷攀升的漲勢,佔據了港股市場的“C位”——據港股物業板塊指數顯示，該板塊在2020年漲幅高達50%。那麼，2021年伊始，這隻迎着新年喜氣上市的物業新股，質地究竟如何，又是否能延續2020年物業板塊的漲勢呢?
三大亮點共築“基本盤”，成長性日益凸顯
據智通財經APP瞭解，成立於2000年的榮萬家，是一家紮根環渤海經濟圈、服務範圍涵蓋長三角地區及大灣區等重點區域的全國性戰略服務網絡的綜合性物業管理服務提供商。目前主要通過三條業務線提供多元化服務，即物業管理服務、非業主增值服務及社區增值服務。
和衆多物業股上市動作相似的是，榮萬家也是屬於分拆上市：2020年5月，房地產上市企業榮盛發展發佈公告稱，公司擬分拆所屬榮萬家生活服務股份有限公司到港交所主板上市。
不得不說，在榮盛發展這一棵大樹的庇護下，榮萬家很快就長得“根紅苗壯”。
據招股書顯示，榮萬家於2012年開始，便成爲中指院根據綜合實力排名的中國物業服務百強企業之一，至2020年排名已經躍居到第19位。截至2020年6月30日，其共管理272個物業管理項目，總在管建築面積爲5240萬平方米，覆蓋中國14個省、直轄市及自治區的30個城市;同期訂約管理380個物業管理項目，總合約建築面積爲8060萬平方米，覆蓋中國19個省、直轄市及自治區的53個城市。
值得一提的是，從榮萬家披露的財務數據來看，不難發現，有幾大財務亮點正在日益凸顯它的成長性，具體如下：
一是，在管面積持續攀升，促使榮萬家營收復合增長率遠高於行業平均水平。
近幾年來，榮萬家在管面積處於不斷攀升的態勢中，據招股書披露，2017年至2019年，其在管面積分別爲36.2百萬平方米、41.6百萬平方米、50.3百萬平方米，複合增速高達17.9%;同期合約面積亦持續增長，分別爲56.8百萬平方米、63.4百萬平方米、77.4百萬平方米，複合增速16.7%。
不斷增長的在管面積也促使了該公司營業收入不斷增長：2017年至2019年，榮萬家的營收由7.32億元增至12.82億元，複合年增長率爲32.3%，中指院數據顯示，期內物業服務百強企業平均營收復合增長率爲17.8%，可見該公司的增速是遠在行業均值水平之上的。此外，榮萬家同期利潤也從3830萬元增至1.13億元，同比增長71.8%。
(數據來源：榮萬家招股書)
二是，得益於降本增效的措施，榮萬家的盈利能力也逐漸在增強中。
據招股書披露，2017年、2018年、2019年及2020年上半年，榮萬家的毛利率分別爲16.0%、16.7%、18.2%、28.6%，呈逐年攀升之勢。其中，2020年上半年還較去年同期增長了8.3個百分點，客觀反映了其盈利能力逐漸增強的事實。
在這其中，榮萬家毛利率提升主要是得益於其“降本增效”的措施實行，比如，2020年上半年毛利率提升主要是由於物業管理服務毛利率和社區增值服務毛利率提升的緣故，而物業管理服務毛利率提升主要是由於該公司在公共衛生事件期間採取了節約成本的策略以及擴大物業管理服務的外包規模，而社區增值服務毛利率提升則是因爲相關僱員福利開支減少的緣故。
最後是，在收益增長和在管面積增長的良性循環下，榮萬家的資產負債結構也變得越來越穩健。
具體而言，該公司的資產負債率不斷下降，由2019年的79.2%下降至2020年上半年的65.8%。同時，手中的現金餘額也隨着盈利能力的增強也相應地變多了，至2020年上半年該公司現金及現金等價物爲7.96億元，較2019年底增加了5.67億元。
基於上，可以看到，在上述營收不斷增長、毛利率逐年提升等亮點的共同作用下，榮萬家不僅體現了較高的成長性，還向外界展示了較爲穩健的基本面。
行業邁入黃金時代，進一步彰顯投資價值
從行業的發展空間來看，目前的物業行業仍舊不失爲一條具備成長性、寬闊空間等特點的朝陽賽道。
東興證券研報顯示，近年來我國物管行業發展迅猛，增長空間極速擴大，截至2018年底，全國物管面積達211億平米。長期來看，受益於城鎮化率、人口增長、人均居住面積等因素驅動，行業有望進入黃金時代——至2030年管理面積將達到326億平米，收入規模超2萬億。
在這個即將邁入萬億規模的物業賽道中，中指院數據披露，中國物業服務百強企業的建築面積和物業數量也呈快速增長的態勢——中國物業服務百強企業平均總在管建築面積從2015年的23.6百萬平方米增至2019年的42.8百萬平方米，複合年增長率爲 16.0%;在管項目的平均數量從截至2015年的154項增至2019年的212項，複合年增長率爲8.3%。
(數據來源：榮萬家招股書)
一般情況下，企業發展的天花板也取決於行業的發展空間，故而在規模即將爆發的物業賽道下，榮萬家作爲中國物業服務百強企業中的優質選手，自然也將受益於這龐大的市場規模。
而更值得一提的是，榮萬家還憑藉着加碼物業增值服務的差異化戰略找到了新的“增長曲線”。
衆所周知，在今年公共衛生事件期間，除了物業管理價值不斷被外界認可之外，物業增值服務需求也呈爆發式增長狀態。在這其中，榮萬家乘勢推出“米飯公社線上商城+線下便利店+送貨上門”的新零售模式，大獲業主好評，而這也讓該公司的物業增值服務邁上新的臺階。
事實上，這一新零售模式只是榮萬家物業增值服務的一個“縮影”，截至2020年6月末，該公司已經擁有35家線下便利店;同時，在自主研發的社區O2O服務APP“米飯公社”在傳統的在線繳費、在線報修、投訴建議等物業服務之外，也將社區團購加入了其中。
基於上述，不難看出，在具有藍海潛質規模、日益穩健的基本面以及差異化競爭策略等優勢的助力下，榮萬家或將具有不錯的增值潛力，並有望成爲2021年物業股中的一顆耀眼的“新星”。