据呼和浩特市产权交易中心数据显示，截止2020年12月，呼和浩特商品住房三年内期房库存可售面积483.31万平方米，按照近三年平均每月期房销售面积29.72万平方米计算，呼和浩特商品住房去化周期为16.3个月。根据“商品住房库存消化周期在12-18个月的，维持供地持平水平”的相关规定，房地产住宅用地供应稳定，市场供求关系处于合理区间。

对此，铁口断房几点不同看法，对与不对的，请各方多担待并指正。

房产去化周期的计算有一个公式：由新建商品住宅的存量除以此前12个月月均成交量而得出。即“区域房地产去化周期（月）=该区域商品房待售量/最近12个月月均成交量”。那么，商品住房待售量是否应该包括包括期房待售量和现房待售量以及其它未销售的商品住房？

同时，铁口断房发现统计口径是有差别的。呼和浩特市产权交易中心的房产统计口径是“库存可售面积”。而见诸媒体的呼和浩特市住房和城乡建设局统计数据一般并不直接表述，只是单纯地罗列“商品住房上市面积”及“新建商品住宅成交面积”。

由于2020全年的呼和浩特房地产运行情况数据还未出炉，铁口断房只能列举一下呼和浩特市住房和城乡建设局2020年12月21日发布的 《2020年11月我市房地产运行情况》数据——

2020年1-11月，呼和浩特商品住房上市面积1169.89万平方米，新建商品住宅成交面积524.33万平方米，成交套数44145套。

这是不是能够认定为，呼和浩特的库存可售面积为商品住房上市面积-新建商品住宅成交面积=645.56万平方米呢？

呼和浩特商品住房三年内期房库存可售面积483.31万平方米和2020年前11个月的上市面积与成交面积差是645.56万平方米之间到底是什么关系呢？

铁口断房并不是专业的房地产数据统计人员，对此也并无深入研究，但是，《金融界》发表的文章称，房地产库存是一个模糊的概念，有着不同的口径。大体分为三类。

第一种是现房库存口径（狭义房地产库存）。该口径认为，只有项目竣工后可以用来销售但又没有销售出去的面积，才能算作库存，用累计待售面积衡量。

但是，真正能够到竣工后再销售的房地产基数并不大。现房库存无疑存在无法全面覆盖全部房地产库存的情况。

第二种是在建未售面积口径。该口径的计算公式是：房地产库存=施工未预售面积+竣工未销售面积。

第三种是累计新开工面积减去累计销售面积来衡量。其逻辑在于：任何用于销售的商品住房项目一旦开工，如果房产不被销售，就只能存在在建未售、竣工未售、停工或烂尾三种情况。

但是，铁口断房发现，呼和浩特采取的房地产库存口径是以“商品住房三年内期房库存可售面积”来计算的。或许呼和浩特开发出房地产库存新算法也未可知，只是作为呼和浩特本地房产自媒体，很想知道“呼和浩特新建商品住房去化周期16.3个月”的数据到底运用了怎样的算法。

不能再多说了，到这里就到这里吧。哪位明白的大神，可以在后台留言，求解，求科普。

“床前明月光，疑是地上霜，举头望房价，铁口会断房。”我是铁口断房，每日陪你判断呼和浩特房产趋势。今天的房，就断到这里。灵验不灵验，时间来考验，老铁们拭目以待。特别提示：看完文章，评论点赞转发关注，事业会顺利，人生会高光！

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