作者： 吳俊捷

[ 深圳一家TOP10的房企運營負責人士表示，長租公寓市場有着典型的“長尾效應”，長租公寓擁有龐大的客戶羣體，租賃型物業的現金流很好，是非常理想的資產證券化載體，相信金融市場和租賃物業市場發展將互爲驅動。 ]

曾經寄望在長租公寓施展抱負的深圳世聯行集團股份有限公司（002285.SZ）（下稱“世聯行”），近日開始從“租賃-運營”（中資產模式）轉向“委託運營”（輕資產模式）模式。

長租公寓已經進入了一個新的階段。未來的住房租賃市場被認爲是一個立體感十足的大生態，也就是所謂的“多主體供給、多渠道參與”。長租公寓歷經跑馬圈地的規模擴張、爆雷的財務危機洗牌時期，接下來更多比拼的是運營和服務，提升出租率和坪效纔是根本。

從中資產轉爲輕資產

佈局長租公寓五年有餘，世聯行對這一業務有了新謀劃。

世聯行披露《關於處置部分募集資金投資項目暨出售全資子公司股權暨關聯交易的公告》（下稱《股權轉讓協議》）稱，公司擬與全資子公司深圳世聯集房資產管理有限公司（下稱“世聯集房”）、寧波江北華燕智輝實業投資合夥企業（有限合夥）（下稱“華燕智輝”）簽署《股權轉讓協議》，擬作價5.3億元向華燕智輝轉讓完成資產重組後的世聯集房100%股權及對應的所有權益。

但同時，前述《股權轉讓協議》簽署日起七個工作日內，世聯行擬作價2.19億元受讓世聯集房控制下的43家子公司股權。

世聯集房的核心業務，便是世聯紅璞公寓。

世聯行從2015年末開始在經濟相對發達、租賃需求旺盛的一二線城市，採用以中資產模式爲主部署公寓業務。

目前，市場上公寓業務的運營模式主要包括 “持有-運營”（重資產模式）、“租賃-運營”（中資產模式）以及“委託運營”（輕資產模式）三種模式。

截至2020年12月，世聯行在管公寓項目約140個，約82%的項目爲中資產模式，剩下的除了幾個項目爲重資產模式外，其他均爲輕資產模式。

世聯行表示，自公司開展公寓業務以來，中資產模式幫助其實現了快速的規模化發展，使其在幾年內打造了一支專業的服務團隊，建立了一套完整的運營管理系統平臺，塑造了良好的品牌口碑，構建了其在集中式長租公寓行業的競爭優勢。

但同時，因爲中資產模式前期需要投入大量的資本、回收期長，在目前市場環境下，對整體經營帶來一定壓力。

世聯行稱本次出售世聯集房股權的同時又受讓世聯集房43家子公司股權，是爲了實現公寓管理業務向輕資產模式轉型這一戰略目的。

此次交易的簽約對手方爲華燕智輝，實際承接主體爲珠海橫琴華琴實業投資合夥企業（有限合夥）（下稱“華琴實業”）。世聯行也相應披露了華琴實業各投資人情況，其中便包括認繳比例18.5%的南京魔方佳弘公寓管理有限公司（下稱“南京魔方”）。

值得一提的是，南京魔方的投資資金主要來源於其母公司魔方（中國）投資有限公司（下稱“魔方”）。魔方是以輕資產運營爲主的公寓服務運營商，且主要分佈在一二線城市CBD及大型園區周邊地段，與世聯集房的業務地段分佈地類似。這也引起部分券商猜測世聯行後續將在輕資產長租公寓領域發力。

這也不過是長租公寓發展參差不齊狀況的冰山一角。

樂乎公寓集團創始人CEO 羅意對此表示，中資產運營模式受週期影響較大，如果在下行週期承租物業，且裝配、運營成本可控，盈利能力還是有指望的。但如果反過來，則模式容錯度很低。輕資產機構總體來講風險較小，但營收和利潤的增長處於線性狀態，在主營業務利潤不能抵消中後臺成本之前，會長期面臨財務壓力。

“掙慢錢”的行業

儘管背靠政策東風，租賃市場前景廣闊，但不賺錢是行業內普遍現象。

回看世聯行進軍長租公寓的這六年，世聯集房整體經營狀況難言樂觀。截至2020年9月30日，世聯集房淨資產錄得-10.4億元；2020年前三季度世聯集房淨虧損2.1億元。

以萬科、碧桂園（02007.HK）等依託的 “持有-運營”（重資產模式）來看，從2016年開始組建長租公寓“冠寓”團隊的龍湖地產（00960.HK），曾提到“2020年，希望在長租公寓市場做到前三名”，它目前也處於微盈利狀態。

萬科無疑是長租公寓的先行者之一。萬科2020年中期報顯示，公司租賃住宅業務營業收入10.5億元。公司在33個城市累計開業泊寓12.73萬間，已開業項目整體出租率爲 88%，成熟期項目（開業半年及以上）的出租率爲 93.7%。

但是，萬科的“萬村計劃”早已暫停拓展新房源。萬科總裁兼首席執行官祝九勝等數位高層人士幾乎都表示，長租公寓賺錢很難。

近一年來，以蛋殼、自如等爲代表的中資產或者輕資產模式運營的長租公寓更是頻頻陷入投訴泥淖。

已上市的長租公寓品牌，無一例外都在虧損。諸如，青客公寓2017~2019財年分別錄得虧損2.45億元、4.99億元、4.98億元。

關於長租公寓的盈利情況，萬科董事會主席鬱亮早前的表態似乎能部分代表市場的真實情況。“從回報率來說，我們能夠達到1%~2%的回報率，就已經很滿意了。”

一位不願透露姓名的租賃領域負責人士向第一財經記者分享道，長租公寓的回報率僅爲1%~3%，一線城市普遍低於2%，而目前長租業務的融資利率普遍在5%以上，屬於“掙慢錢”且風險不低的行業。

房價、地價、融資成本都偏高，租金收入則偏低，在這一矛盾的持續作用下，不斷有小的長租公寓企業在近一年來被洗牌出局。

“在‘三道紅線’、央行與銀保監會分檔設置金融機構的房地產貸款餘額佔比和個人住房貸款餘額佔比兩個上限背景下，整個外部的融資環境是趨緊的，資金面緊張的房企、投資者只會加快退出‘掙慢錢’的長租公寓。”上述負責人士表示，心態從容的長線佈局者有望歷經盈利難困境，實力進一步壯大。

房企戰略佈局

既然賺錢難，房企緣何如此高度關注長租公寓？

目前TOP30的地產開發商中至少已有三分之一進入租房市場。包括碧桂園、萬科、龍湖、保利地產（600048.SH）、旭輝控股（00884.HK）、綠城中國（03900.HK）、遠洋集團（03377.HK）、招商蛇口（001979.SZ）等，紛紛加速在該領域的佈局。

提到開發商青睞長租業務的原因，深圳一家TOP10的房企運營負責人士表示，長租公寓市場有着典型的“長尾效應”，尤其在一線城市，長租公寓擁有龐大的客戶羣體，租賃型物業的現金流很好，是非常理想的資產證券化載體，相信金融市場和租賃物業市場發展將互爲驅動。“長租公寓融資成本佔到整個運營成本的50%以上，而租金僅能覆蓋運營成本或根本無法覆蓋運營成本，REITs、住房租賃專項公司債券等金融產品越來越成熟也將大大減少這一市場的發展阻力。”

在此前的2020年7月，由北京萬科打造運營的全國集體租賃用地上的首個長租公寓樣本泊寓（成壽寺社區）面市。而這也是萬科在長租公寓To G領域落地的縮影。

在2020年中期業績會上，萬科董事會祕書朱旭就有針對類似的集體建設用地來建設租賃性保障住房供應的計劃表示，“目前我們在北京的兩個集體租賃住房的項目已經開業，同時我們和深圳、濟南的人才安居集團已經成立了合資公司，共同建設集體租賃住房。”

長租公寓從To C、To B到To G，業務邊界不斷擴展的同時，持續佈局該領域的部分企業也迎來了發展的第一個拐點。

萬科在新近的互動平臺上就回應投資者稱，長租公寓是解決居住問題的重要渠道，公司看好業務的長期未來。萬科相信，集中式公寓市場需求大，且符合租購併舉的政策方向。公司仍然會堅定不移地推進這項業務。

羅意也向第一財經記者表示，住房租賃行業進入了“十四五”規劃中社會保障的範疇，是國家頂層設計中的重要領域。且在一線和“準一線”城市，長租需求是旺盛且可持續的，只是在供給渠道和參與主體上會有新一輪的調整。

未來參與長租的主體會更加多元，參與方式也會結合企業自身能力和基因，有的從資產端切入，有的從運營服務端切入，當然無論什麼身份切入，最後都要落到運營上，強有力的、體系化的、不斷迭代的運營能力在未來在行業中會更加稀缺。