极为特殊且难忘的2020年就要过去了。

若将思考升级到更高维度，将其置于更大视角下的俯瞰，这是一个小小的终结之年，亦是面向未来小小的起点。每一个城市、每一个企业和每一个人都跟一个叫“新冠病毒”的敌人产生相当交集与钩联。

站在2020的尾巴，东南偏南福州城，在作甚？

780万+福州人总结了下，#12月的福州有点忙#刷屏：

你可曾注意到？商业事件独占半壁江山。极为特殊的2020，却是福州的商业大年。

商业，是一个城市发展的重要基石，商业新高度，足以让正冲刺“特大城市”的福州，在中国约20个的头部中心城市，也就是超级城市竞争中更加有底气。

浸淫福州商业圈整15载，“说商道市”甚是困惑：同为隐隐有“准一线”之像的二线城市，若说，IFS、太古里已分别成为长沙、成都城市地标般存在的话，福州是否同样存在这么一个商业项目，是触及城市代言般高度的？

说的再直白点，偌大的福州，哪个商业项目方能完整展现外地游客和福州人对福州城市期待？谁能触及福州商业隐隐缺失的面子与里子？

惊艳了时光

百余年前的网红鼻祖

福州城2200余年的历史漫长而不失厚重。

在中国城市群中，找到福州城市坐标，东南偏南，闽江迎风而立，至今依旧是拥有巨大向心力的所在，广阔的世界扑面而来。

知来处，明去处。

公元前202年，初登皇帝位的汉高祖刘邦，分封诸侯。无储被封为闽越王，遂从闽江登岸，在大庙山筑台设坛祭天，“登南城翘望，有台临江”。福州城建城史即始于这一年——公元前202年。

闽江的存在，不仅见证了这座城市历史的变迁，而且还参与着时代的发展。

▲烟台山老照片

闽江流经福州城时分为南北两支环南台岛而过，烟台山周围方圆数里，向北的一面隔江与台江相望，三面临水，岗峦起伏，风光如画。

这里，在近代，因其世界主要茶港的身份，蜚声国际，带来了商贸的繁荣、商帮文化。

▲闽江实景图

这里，也曾是一百多年前的金融街。

福州开埠后，烟台山成为外侨经商和居住的集中地，建造有17国15座领事馆，当地教堂、洋行、银行、学校、医院、别墅、俱乐部、跑马场、球场等外人建筑众多。俨然国内最繁华区域之一。

由于境内外籍居民多，在梅坞、塔亭、观井等地形成适应西式消费的鞋帽、服装、家具、饮食等商业网点，其中西装、西餐等均为福州所独有。

昔时，令福州一众名媛们向往的“贵族生活”，便是烟台山。

1853年，中国大陆第一家屈臣氏在烟台山开业，标志着西医为当时的福州人所接受；

1854年，福州首个洋商俱乐部——乐群楼，在烟台山开启了一个摩登时代；

1860年，福州第一家照相馆——庐山轩，留下了烟台山最初的影像记忆；

1867年，福州第一家汇丰银行在烟台山开业，福州从此进入现代银行时代；

1917年，福州第一家西餐厅——快活林餐厅，在烟台山揭晓了全新生活方式；

1932年，畅销至今的民天酱油，在烟台山诞生，成为东南亚著名的调料品牌……

跨洋而来的咖啡馆、西餐厅、洋服馆、照相馆等带来了新商业与生活方式，至今让老福州如数家珍，惦念不已。

彼时的烟台山，见证了中国近代的发展，也影响了近代中国的世界观与生活观。不仅传承着福州的厚重历史，更融合着西方的“时髦”与“摩登”，可谓网红鼻祖。

▲日本、美国领事馆（来源：哈佛大学图

不疾不徐谋佳局

烟台山愈发历久弥新

大福州的前行路径，从未像当下这般清晰而坚定。

建城2200余年的东南偏南福州城，不乏荣光与梦想。城市战略“东拓南进，沿江向海”，拓展城市格局。

裹挟着时代大潮，准万亿GDP城市福州又迎来了“零门槛”落户新政。归根结底：寻求做大。

时光几经冲刷。福州城市版图，一条文脉中轴线自北向南清晰可见：北起鼓屏路、八一七路，中及茶亭、台江，南至烟台山。一条主轴串起“三坊七巷”及朱紫坊历史文化区、双杭近现代建筑历史风貌街区、烟台山近现代建筑历史风貌区三片街区。

北、中路皆已呈现，已然局限了其商业想象力，惟有南端，南江滨一线沿江的烟台山正在蓄势，给700万+福州人带来的是无限展望与期冀。

▲商业效果图

尚未完整呈现，仅目前展露的冰山一角便让700万+福州人动容不已。乐群路，拍婚纱照的新人们五步一景；石厝教堂前的民国风单车咖啡，每到周末总被堵得水泄不通；亭下路的各色文艺小店，尤适宜发呆与淘宝……

在商业地产同质化日益严重的当下，特色和差异化是关键，刻意寻求文化主题往往成为“一剂良药”。但烟台山不同，不用造古，无需刻意而为，历史的足迹早已深深嵌入，烟台山的古早味在穿堂过弄之中，珍贵留存。

以客户体验为中心，场景黏性为手法，价值创造为目的，提前呈现未来商业生活情景，倡领全新生活方式。真实不做作的福州风潮场景营造，让烟台山商业漫步街区在福州脱颖而出。

弈棋之道，讲求不疾不徐，方是高手所为。商道如棋道，不疾不徐可见经营玄机，不疾不徐可谋佳局。

浸淫福州商业圈整15载，“说商道市”甚是笃定：烟台山，不争一时长短，时间定会给予TA应得的犒赏！

万科+印力

操盘者的段位与棋力

百年摩登，再登台。未开先火的烟台山商业漫步街区，已然带给700万+福州人摩登街区“AMAZING”印象。同时，也勾起不少人挖掘操盘者究竟何方神圣的心。

商业模式的核心在于赋能，而企业的竞争能力，在于其商业战略赋能能力有多高。

在福州，能有这样底气的大佬并不多，更何况还是万科+印力这样的中国商业地产豪华配置PRO版，具有了对福州城市最大程度商业赋能的能力与底气。

时间回溯至2015年10月，万科地产以15.82亿元竞得烟台山历史风貌区改造地块。由此开启福州城市地标复兴之路。

让城市留住记忆，让更新创造价值。万科深谙旧城更新之难，除了投入产出的平衡问题之外，还涉及众多文保建筑、历史建筑，风险压力巨大。

但知难而上方见大智慧。领衔旧城改造的万科，特别强调保留历史文脉和城市记忆，充分做到老建筑的活化利用。

最近几年，万科也曾交出广州永庆坊、深圳南头古城这样耀眼的答卷。如今，永庆坊早已从破烂不堪的城中村，蜕变成为广州年轻人必去的打卡胜地，各类品牌首店、旗舰店、概念店纷至沓来，游客络绎不绝。

▲烟台山局部实景图

过去5年，万科在“城市更新”的时代命题之下，始终怀着敬畏之心，进行烟台山百年复兴的保护开发工作。

“重识”烟台山，对烟台山的历史、风貌基因进行全方位的研究。

为复原烟台山的“原汁原味”，万科诚邀国内外知名规划、建筑大师以及国内十几家一线设计机构，以“集群设计”为烟台山制定规划方案。

项目商业由万科集团旗下商业地产平台印力集团，负责招商、运营、管理。

成立于2003年的印力集团，以国际化的视野专注于购物中心投资，开发和运营管理，业务贯穿商业地产领域的全价值链。

2016年，印力成为万科集团成员企业，自身的商业资源、业务平台和开发管理能力得到进一步提升。截至当下，印力集团在全国运营管理项目超100个，遍布全国50多个城市，资产规模近700亿，管理面积超900万方。

蜚声业界的诸如杭州西溪印象城、上海南翔MEGA印象城、上海七宝万科广场正是其中的佼佼者，俨然当地的首店收割机，也是网红代名词。

2020年11月，在全行业见证下，印力集团入榜“2020年度中国商业地产TOP100”前三名，“印象城”入选“2020中国年度影响力购物中心品牌”大奖。

由此，福州人对烟台山商业漫步街区操盘者的段位与棋力有了全面却不失深刻的认知。

▲烟台山公园实景图

既承载历史也昭示未来

城市艺文商业漫步空间

是时候来全面认识建筑面积超12万方，商业自持逾半的万科烟台山商业漫步街区了。

一个极具潜力的商业IP，通常都会有以下特点：好的建筑设计、有特色的商业内容。

与传统商业综合体布局不同，万科烟台山商业漫步街区是街区概念，定位更为符合未来需求的商业形态，以体验式+开放式情景街区的方式，复兴福州城市地标。

根据烟台山的空间状态，商业动线呈现为“一主街、双环线（仓前路环线、乐群路环线）、三组团（西区、中区、东区）、九巷道（9条南北向巷道）”的空间格局。

▲商业效果图

旨在最大程度还原烟台山漫步体验，为消费者打造城市艺文商业漫步空间。

届时将从西到东形成一体化格局的区域效应，既展现百年历史人文风貌，也生动演绎现代福州的时尚变奏。其商业布局呈现为东区“东韵奢藏”、中区“中新思享”和西区“西风潮尚”三大主题区。

▲仓前九里项目效果图

东韵奢藏规划有高端餐饮、生活配套，臻选福州本土知名餐饮，网罗全球米其林餐厅，找寻黑珍珠顶级私厨，届时将秒变舌尖上的烟台山。

中新思享规划有洋房酒店、网红书店、匠人工坊、个人工作室。与生俱来的贵族气质融合新派生活方式，建筑美学艺术与匠心经典传承，诠释独特优雅品味。

西风潮尚规划有时尚先锋零售、小资情调轻奢。届时将化身浪潮里的烟台山，Z世代喜爱的一切，都将在这里诞生。

发现福州·遇见世界，在这里，新旧之间，经典和风尚，得以重新定义！

一栋一传奇：不可复制的人文价值

福州商业的标尺与想象

1923年，叶圣陶来到福州烟台山之后如此写道：一座花园、一条路、一丛花、一所房屋、一个车夫，都有诗意……

▲爱国路2号实景图

美国领事馆在爱国路2号，现已被万科修复做为烟台山博物馆对外开放；

槐荫里4号，内有舞厅、餐厅、客房等，上世纪四十年代电影皇后胡蝶与戴笠曾在此小住；

康山里5号可园，一代才女林徽因唯一一次回福州老家，即寓居于此；

石厝教堂，每到秋末冬初，“银杏树下遍地金”，仿佛走进一个灿烂无比的金黄色梦里……

▲石厝教堂实景图

生动诠释了何谓孤品般的“一栋一传奇”，并呈现出不可复制的人文价值。

不妨畅想一番：“一栋一传奇”给到诸多网红品牌，譬如喜茶，定是与众不同的有场景感，为烟台山项目量身打造、专门定制款的喜茶门店。所谓的独一无二，大抵如此。

▲商业效果图

城市更新，宛若是一座城市历史中的剪影。

跨越百年，风云再起。

2020年12月23日，万科烟台山商业漫步街区全球招商启动，为福州商业带来全新的标尺与想象。

百年摩登，再登台。既占位烟台山，也坐拥闽江；既根植历史，也创造未来。

至此，福州的商业大格局隐约可见！