12月9日，华润万象生活上市，行情火爆。至此，前十房企中仅余万科、龙湖未披露分拆物业上市计划。

物业火了！自年初以来，物企上市热潮持续不减，大量企业涌入资本市场。资本也用真金实银力证了这个行业的大好前景。

2020年，突袭的疫情让物业管理行业的价值被看见。同时，在中央最新发布的《近期扩内需促消费的工作方案》中，物业管理行业更是被直接点名，被赋予了重要的历史使命。

然而后疫情时代，国家政策、业务体系、技术趋势不断变化，物业管理行业正迎来前所未有的变局，也面临前所未有的机会和挑战。

资本市场中，上市物企“冰火两重天”，竞争角逐，借此契机，对于行业而言，现在也许正是探讨物管转型资管可能性的最合适时机。

一、

赛道广阔，格局未定

1、逆势而上，物企从默默无闻到备受瞩目，发展空间广阔

2020年，疫情黑天鹅突袭，餐饮、商业等服务业大面积停滞，物业管理行业反倒逆势而上，在疫情中扛起社区治理和防疫大任，获得业主肯定，物业管理也由此开始受到关注，其价值被二次发现。

疫情大考下，不仅业主对物业管理行业的认知有了改观，资本市场对其也同样青睐有加。截至2020年12月9日，登陆资本市场的物企已达38家（A股3家、港股35家）。尽管疫情冲击下全球金融市场动荡，物业管理板块却逆势上涨，成为资本“热宠”。

物业管理行业被资本看好的原因很简单：

在行业及企业层面：

稳定且持续经营的特性可以穿越周期，拥有稳定营收和现金流

行业正处于高速成长期、想象空间广阔

地域、业务边界不断被突破，市场空间进一步扩大

科技赋能常态化，规模经济在即

在市场环境及需求层面：

新常态、国家政策鼓励基调下，行业价值凸显，发展环境向好

伴随着消费升级、产业升级，物业管理行业市场空间日益广阔

时下行业IPO盛宴中，上市物企的平均市盈率近40倍。物业受到资本的热捧，物企这时候更需要冷静下来好好思考这个行业的本质是什么？这条赛道的商业逻辑是什么？未来的增长空间在哪里？怎样能获得资本市场的长久信任？当下群雄逐鹿的市场格局将如何演进？

2、变革风口，行业规模化竞争愈演愈烈

处于这样一个风口下，行业集中度也稳步提升；从公司视角看，头部企业稳定，百强其他企业竞争激烈，分化趋势日渐显著。

规模为王，是行业进入高速发展期物企们的共识，也是资本对物企重要的定价依据。

据上市物企所披露的2020半年度业绩报，无论是规模还是营收，上市物企均展现出巨大差异。

一方面，这种分化局面与物企背后的关联房企紧密相关，毕竟“树大好乘凉”，榜首的碧桂园服务如今进入千亿市值行列，碧桂园功不可没。的确，背靠房企的物企较第三方物企在规模增长确定性及品牌影响力上占据明显优势，未来，随着越来越多背靠规模型房企的物企陆续登陆资本市场，行业的规模化竞争将愈演愈烈。

另一方面，除了房企输血外，物企外拓的脚步也在加紧中。股权合作、收并购、招投标等都是物企快速扩张规模的方式，2019年以来包括2020年新递表的物企，都将上市募资中的大部分比例用于收并购等方式实现战略扩张。

3、追寻本质，对业主资产的运营管理、保值增值是行业竞争的核心

短期内，规模化依旧是行业发展的主基调，对于背后房企贡献有限、市场化拓展能力暂时受限的企业来说，回归初心，从行业本质角度，做实做强基本盘，打造独特核心竞争力则是当下最应该做的事。

追本溯源，物业管理的本质，是对于“物”的管理，对于建筑物的维护、资产运营，实现资产的保值增值，服务则是随管理而生的天然属性。

一方面，物业管理最本质的是业主的设备设施维护管理，是保障业主有长期收益。做好“四保”业务是物业管理的基础，在这个基础之上，物业管理可以为业主提供包括租赁、买卖、升级改造等在内的服务——物业资产管理模式。

另一方面，对于物业在小区内提供零售、托老等服务，虽然这些服务与物业的有形资产没有关系，但是对于入住的业主而言，业主的满意度提升了，小区的品质价值提升了，是从另一个维度从事的资产管理工作。

归根结底，物业管理要做的工作就是让业主的资产得到保值、增值，为业主争取更大的投资回报。

二、

大势所趋，物管升级资管，未来可期

消费升级、大存量时代下，物业（不动产）不仅有使用价值，更有了交换、投资价值。业主对于物业管理的需求早已不再局限于“四保”的所产生的“保值”效果，他们将不动产的投资、经营和管理工作也委托给了物企，希望物业管理助其实现资产“增值”。

而物企因为有着运营和管理物业资产的双重优势，不仅能满足业主资产增值的需求，而且能实现自身的盈利多元化，促成业主与物业的互利共赢。

1、物业功能、价值的多元化推动物业管理行业内涵丰富化

产业升级和消费升级是我们不可忽略的两个时代特征。虽然物业管理发轫于住宅物业，但随着时代更迭，其内涵变得更加丰富：

从服务领域上看，由最初的住宅物业逐渐扩展至商办物业和学校物业、医院物业、城市服务等公建类物业；

从服务对象上看，由单纯的开发商扩大至企业、开发商、以及信托基金等投资主体；

从服务内容上看，从单一的房屋设备设施维护与安保等逐渐延伸至关注用户体验、促进业主与租户和谐关系、财务预算管理等更具内涵层面的服务。

传统的物业管理工作包括房屋和空间设施等的日常维护，也就是我们常说的“四保”，也包括对业主提供的其他增值服务，比如说住宅物业向业主提供的社区团购、家政服务、短租等等，对于非住宅物业而言也有典型的停车、会议、礼宾、餐饮等增值业务。

随着头部企业在业态、业务领域的不断延伸和拓展，物企的收入结构也在逐步呈现出相应的变化，行业价值链不断延伸。

比如，绿城服务在物业资产管理所带来的收入占比超30%；彩生活的网上推广服务的营收占比近35%；雅生活的物业代理、生活服务与资产管理占比分别达18%以上。

2、物企资产管理模式：突破单一盈利模式、促进物业资产增值

物业管理行业可以说是长期处于微利窘境，这也使得业主和物企都开始寻找一种全新的物业管理模式来满足双方的诉求，资产管理模式应运而生。

目前物企主要收入来源依然是物业管理费，利润空间小。同时，由于利润空间小，员工收入也处于较低水平，整个行业对于专业人才吸引力不大，人才供求失衡；此外，人工、材料等各项成本的上涨，物业管理行业的利润空间被进一步压缩，物企陷入盈利低、人才缺失的恶性循环。

不同于传统物业管理侧重于物业设施设备的维护维修，资产管理模式从物业建设前期介入，贯穿地产资产运营的各个环节，覆盖房地产市场咨询、项目管理、营销推广、租赁管理、公共区域服务等各项资产增值业务。

一方面，资产管理涉及地产资产运营的各个环节，可以有效增加收益点，实现物企盈利方式多元化，同时也可以帮助开发商及业主实现资产升值及投资回报最大化，达到多方共赢。

另一方面，应用资产管理理念去洞察市场环境、业主需求，然后通过提供丰富、多元化甚至定制化的服务来匹配、满足业主需求，达到提升业主满意度、项目品牌影响力的效果，最后促进项目物业资产的价值提升。

因此，当把资产管理的理念融入物业管理中时，物企盈利低、业主资产增值诉求都可以很好的得到解决。

三、

克服阵痛，迎接新时代

事实上，当前存量资产盘活、物业管理、设施维护、更新和改造、物业出租、价值提升等越来越受到重视。

所有人都看到了物业管理背后潜藏的金矿山，那么，物企们有信心赚得盘满钵盈吗？

由物业管理升级为资产管理模式实质上是一个打通不动产产业链条的过程：向上延伸至不动产生产及流通领域（即房地产），向下延伸至消费和投资领域。这种涵盖房地产产业链条上下游的“一站式”服务对于物企来说是个不小的挑战：

一是人才、团队。资产管理模式的核心是通过管理服务行为达到资产增值的目标，所涵盖的市场认知、资产处置等业务对于人才及团队的要求均高于传统物业管理，经验丰富、贯通多学科/领域的专业人员与团队是资产管理模式正常运行的基本保障。

二是稳定合作资源、伙伴。在资产管理模式中，只有丰富、多元的合作资源才能满足业主的需求，实现更多种类的服务组合。

三是资金。贯穿全产业链条的服务需要物企有一定资金积累和风险管理能力，在开始之前需要有清晰的算账逻辑。

四是合作模型。与外部资源的合作模型、与业主的利益分配都是需要深入研究的。

五是信任。信任一直以来都是物企所追求的，业主将物业升值的责任托付给物企，而物企是否具有一定的专业品牌来获得业主的信赖？所以物企一定要以到位的基础服务获得业主的信任。

尽管拥抱蓝海的路上障碍重重，但值得庆幸的是大部分企业都还不够专业、都在研究探索中。只要企业们坚定信心，保持耐心，终能蜕变成蝶。

物业资产管理模式给了物企们一个更大的想象空间：从物业管理到资产管理，管理的附加值越来越高了，涉及面越来越广了，企业的盈利空间也越来越大。

诚如行业龙头万物云CEO朱保全所提出的问题：在物业行业，大家现在还在谈平方米，我觉得以后是不是物业公司排名可以用AUM(Asset Under Management)去衡量……

相信时间会给我们答案。

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