12月9日，華潤萬象生活上市，行情火爆。至此，前十房企中僅餘萬科、龍湖未披露分拆物業上市計劃。

物業火了！自年初以來，物企上市熱潮持續不減，大量企業湧入資本市場。資本也用真金實銀力證了這個行業的大好前景。

2020年，突襲的疫情讓物業管理行業的價值被看見。同時，在中央最新發布的《近期擴內需促消費的工作方案》中，物業管理行業更是被直接點名，被賦予了重要的歷史使命。

然而後疫情時代，國家政策、業務體系、技術趨勢不斷變化，物業管理行業正迎來前所未有的變局，也面臨前所未有的機會和挑戰。

資本市場中，上市物企“冰火兩重天”，競爭角逐，藉此契機，對於行業而言，現在也許正是探討物管轉型資管可能性的最合適時機。

一、

賽道廣闊，格局未定

1、逆勢而上，物企從默默無聞到備受矚目，發展空間廣闊

2020年，疫情黑天鵝突襲，餐飲、商業等服務業大面積停滯，物業管理行業反倒逆勢而上，在疫情中扛起社區治理和防疫大任，獲得業主肯定，物業管理也由此開始受到關注，其價值被二次發現。

疫情大考下，不僅業主對物業管理行業的認知有了改觀，資本市場對其也同樣青睞有加。截至2020年12月9日，登陸資本市場的物企已達38家（A股3家、港股35家）。儘管疫情衝擊下全球金融市場動盪，物業管理板塊卻逆勢上漲，成爲資本“熱寵”。

物業管理行業被資本看好的原因很簡單：

在行業及企業層面：

穩定且持續經營的特性可以穿越週期，擁有穩定營收和現金流

行業正處於高速成長期、想象空間廣闊

地域、業務邊界不斷被突破，市場空間進一步擴大

科技賦能常態化，規模經濟在即

在市場環境及需求層面：

新常態、國家政策鼓勵基調下，行業價值凸顯，發展環境向好

伴隨着消費升級、產業升級，物業管理行業市場空間日益廣闊

時下行業IPO盛宴中，上市物企的平均市盈率近40倍。物業受到資本的熱捧，物企這時候更需要冷靜下來好好思考這個行業的本質是什麼？這條賽道的商業邏輯是什麼？未來的增長空間在哪裏？怎樣能獲得資本市場的長久信任？當下羣雄逐鹿的市場格局將如何演進？

2、變革風口，行業規模化競爭愈演愈烈

處於這樣一個風口下，行業集中度也穩步提升；從公司視角看，頭部企業穩定，百強其他企業競爭激烈，分化趨勢日漸顯著。

規模爲王，是行業進入高速發展期物企們的共識，也是資本對物企重要的定價依據。

據上市物企所披露的2020半年度業績報，無論是規模還是營收，上市物企均展現出巨大差異。

一方面，這種分化局面與物企背後的關聯房企緊密相關，畢竟“樹大好乘涼”，榜首的碧桂園服務如今進入千億市值行列，碧桂園功不可沒。的確，背靠房企的物企較第三方物企在規模增長確定性及品牌影響力上佔據明顯優勢，未來，隨着越來越多背靠規模型房企的物企陸續登陸資本市場，行業的規模化競爭將愈演愈烈。

另一方面，除了房企輸血外，物企外拓的腳步也在加緊中。股權合作、收併購、招投標等都是物企快速擴張規模的方式，2019年以來包括2020年新遞表的物企，都將上市募資中的大部分比例用於收併購等方式實現戰略擴張。

3、追尋本質，對業主資產的運營管理、保值增值是行業競爭的核心

短期內，規模化依舊是行業發展的主基調，對於背後房企貢獻有限、市場化拓展能力暫時受限的企業來說，迴歸初心，從行業本質角度，做實做強基本盤，打造獨特核心競爭力則是當下最應該做的事。

追本溯源，物業管理的本質，是對於“物”的管理，對於建築物的維護、資產運營，實現資產的保值增值，服務則是隨管理而生的天然屬性。

一方面，物業管理最本質的是業主的設備設施維護管理，是保障業主有長期收益。做好“四保”業務是物業管理的基礎，在這個基礎之上，物業管理可以爲業主提供包括租賃、買賣、升級改造等在內的服務——物業資產管理模式。

另一方面，對於物業在小區內提供零售、託老等服務，雖然這些服務與物業的有形資產沒有關係，但是對於入住的業主而言，業主的滿意度提升了，小區的品質價值提升了，是從另一個維度從事的資產管理工作。

歸根結底，物業管理要做的工作就是讓業主的資產得到保值、增值，爲業主爭取更大的投資回報。

二、

大勢所趨，物管升級資管，未來可期

消費升級、大存量時代下，物業（不動產）不僅有使用價值，更有了交換、投資價值。業主對於物業管理的需求早已不再侷限於“四保”的所產生的“保值”效果，他們將不動產的投資、經營和管理工作也委託給了物企，希望物業管理助其實現資產“增值”。

而物企因爲有着運營和管理物業資產的雙重優勢，不僅能滿足業主資產增值的需求，而且能實現自身的盈利多元化，促成業主與物業的互利共贏。

1、物業功能、價值的多元化推動物業管理行業內涵豐富化

產業升級和消費升級是我們不可忽略的兩個時代特徵。雖然物業管理發軔於住宅物業，但隨着時代更迭，其內涵變得更加豐富：

從服務領域上看，由最初的住宅物業逐漸擴展至商辦物業和學校物業、醫院物業、城市服務等公建類物業；

從服務對象上看，由單純的開發商擴大至企業、開發商、以及信託基金等投資主體；

從服務內容上看，從單一的房屋設備設施維護與安保等逐漸延伸至關注用戶體驗、促進業主與租戶和諧關係、財務預算管理等更具內涵層面的服務。

傳統的物業管理工作包括房屋和空間設施等的日常維護，也就是我們常說的“四保”，也包括對業主提供的其他增值服務，比如說住宅物業向業主提供的社區團購、家政服務、短租等等，對於非住宅物業而言也有典型的停車、會議、禮賓、餐飲等增值業務。

隨着頭部企業在業態、業務領域的不斷延伸和拓展，物企的收入結構也在逐步呈現出相應的變化，行業價值鏈不斷延伸。

比如，綠城服務在物業資產管理所帶來的收入佔比超30%；彩生活的網上推廣服務的營收佔比近35%；雅生活的物業代理、生活服務與資產管理佔比分別達18%以上。

2、物企資產管理模式：突破單一盈利模式、促進物業資產增值

物業管理行業可以說是長期處於微利窘境，這也使得業主和物企都開始尋找一種全新的物業管理模式來滿足雙方的訴求，資產管理模式應運而生。

目前物企主要收入來源依然是物業管理費，利潤空間小。同時，由於利潤空間小，員工收入也處於較低水平，整個行業對於專業人才吸引力不大，人才供求失衡；此外，人工、材料等各項成本的上漲，物業管理行業的利潤空間被進一步壓縮，物企陷入盈利低、人才缺失的惡性循環。

不同於傳統物業管理側重於物業設施設備的維護維修，資產管理模式從物業建設前期介入，貫穿地產資產運營的各個環節，覆蓋房地產市場諮詢、項目管理、營銷推廣、租賃管理、公共區域服務等各項資產增值業務。

一方面，資產管理涉及地產資產運營的各個環節，可以有效增加收益點，實現物企盈利方式多元化，同時也可以幫助開發商及業主實現資產升值及投資回報最大化，達到多方共贏。

另一方面，應用資產管理理念去洞察市場環境、業主需求，然後通過提供豐富、多元化甚至定製化的服務來匹配、滿足業主需求，達到提升業主滿意度、項目品牌影響力的效果，最後促進項目物業資產的價值提升。

因此，當把資產管理的理念融入物業管理中時，物企盈利低、業主資產增值訴求都可以很好的得到解決。

三、

克服陣痛，迎接新時代

事實上，當前存量資產盤活、物業管理、設施維護、更新和改造、物業出租、價值提升等越來越受到重視。

所有人都看到了物業管理背後潛藏的金礦山，那麼，物企們有信心賺得盤滿鉢盈嗎？

由物業管理升級爲資產管理模式實質上是一個打通不動產產業鏈條的過程：向上延伸至不動產生產及流通領域（即房地產），向下延伸至消費和投資領域。這種涵蓋房地產產業鏈條上下游的“一站式”服務對於物企來說是個不小的挑戰：

一是人才、團隊。資產管理模式的核心是通過管理服務行爲達到資產增值的目標，所涵蓋的市場認知、資產處置等業務對於人才及團隊的要求均高於傳統物業管理，經驗豐富、貫通多學科/領域的專業人員與團隊是資產管理模式正常運行的基本保障。

二是穩定合作資源、夥伴。在資產管理模式中，只有豐富、多元的合作資源才能滿足業主的需求，實現更多種類的服務組合。

三是資金。貫穿全產業鏈條的服務需要物企有一定資金積累和風險管理能力，在開始之前需要有清晰的算賬邏輯。

四是合作模型。與外部資源的合作模型、與業主的利益分配都是需要深入研究的。

五是信任。信任一直以來都是物企所追求的，業主將物業升值的責任託付給物企，而物企是否具有一定的專業品牌來獲得業主的信賴？所以物企一定要以到位的基礎服務獲得業主的信任。

儘管擁抱藍海的路上障礙重重，但值得慶幸的是大部分企業都還不夠專業、都在研究探索中。只要企業們堅定信心，保持耐心，終能蛻變成蝶。

物業資產管理模式給了物企們一個更大的想象空間：從物業管理到資產管理，管理的附加值越來越高了，涉及面越來越廣了，企業的盈利空間也越來越大。

誠如行業龍頭萬物雲CEO朱保全所提出的問題：在物業行業，大家現在還在談平方米，我覺得以後是不是物業公司排名可以用AUM(Asset Under Management)去衡量……

相信時間會給我們答案。

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