京滬走勢：即便陰跌三年，一把也就回來了。︱劉德科

來源：德科地產頻道

哪個城市房價暴漲，最令人揪心？除了你所在的城市，就是京滬深。因爲它們是中國的超級城市，它們的暴漲會像一塊投入湖心的大石頭，泛起的漣漪多少會波及全國其它城市。

特別是北京與上海，都是跌過的城市——在過去五年中完整地經歷了‘暴漲-下跌-反彈-再創歷史新高’的全過程。

還有一種城市，你也會關心：它剛剛經歷過暴跌，又迅猛反彈，也在 2020 年再創歷史新高——那個城市就是廈門。

我們採用國家統計局的五年期累計漲幅（即‘定基：2015年=100%’）這一統計口徑，來看看中國四大高房價城市——京滬深廈：它們在 2020 年是如何反彈的，這種反彈是否會延續到 2021 年……

*注：由於不同城市的新房限價嚴厲程度不同，一手住宅的數據之可比較性較弱，故本文所有數據均採用國家統計局的二手住宅數據。

北京：陰跌三年，一把就回來了

北京跌過，而且是陰跌三年：在 2016 年達到房價最高值之後，在 2017 年、2018 年與 2019 年持續下跌，累計下跌 5.8 個百分點。

戲劇性的是：2020 年不僅出現了反彈，而且一把就收復了失地，單年漲了 9.1 個百分點，房價已超過 2016 年這個歷史峯值。

也就是說，三年陰跌，敵不過一年反彈。

怎麼看北京？2019 年是階段性谷底，2020 年是緩坡，2021 年很可能是陡坡。

廈門：一把深跌，迅速彈回

廈門的深跌發生在 2018 年。不同於北京的連年陰跌，廈門是一把深跌：2018 年深跌了 8 個百分點。

次年，廈門就迅速收復了失地：2019 年上漲了 8.2 個百分點，填平了 2018 年的深跌。更戲劇性的是，2020 年繼續反彈，再漲 6.7 個百分點，房價再創新高。

過去五年，廈門走了一條大漲大跌的路：2016 年暴漲，2017 年達到歷史峯值，2018 年深跌，2019 年反彈至歷史峯值，2020 年再創新的峯值。

怎麼看廈門？那麼令人心慌的深跌，都能收復；所以，2021 年是漲是跌，都已不重要。重要的是深跌之後必有反彈——很多像廈門這樣並不出衆的城市，都有這種能力。

上海：2020年又是一個分水嶺

跟廈門一樣，上海在過去五年中也僅有 2018 年是下跌的——下跌了 3.9 個百分點，但跌幅遠小於廈門。

上海在下跌之後的次年（2019 年）僅僅只有超級微弱的反彈，相對強勢的反彈出現在 2020 年——上漲 8.8 個百分點，同樣也突破歷史峯值（2017 年）。

怎麼看上海？如果非要按照以往的調控舊思路，那麼 2021 年的上海就只能再出臺超嚴厲調控措施了。

深圳：只有陽線，沒有陰線

深圳在 2020 年是何種走勢？暴漲 23 個百分點，冠絕全國，甚至冠絕全球——如果全球城市用相同統計口徑的話。

而且，深圳沒有跌過：在中國內地房價排名前四的城市中，深圳是過去五年中唯一一個沒有跌過的城市。

只有陽線，沒有陰線，一路高歌猛進：有嚴厲政策出臺的年份，少漲一些；嚴厲政策快速消化之後，就漲勢明顯。

結論：只有陽線，沒有陰線

京滬深廈這四大高房價城市在 2020 年的反彈，可持續嗎？如果沒有出臺抑制政策，這種反彈很可能會在 2021 年持續。

反彈強度跟城市能級成正比：京滬深的反彈強度大概率要強於廈門。

回調過的城市，要比沒回調的城市更強勁——京滬的反彈強度大概率要強於深圳。

對於深圳來說，2020 年是補償性大爆發；但對於北京、上海來說， 2020 年只是補償性小爆發，2021 年纔是補償性大爆發。

北京與上海在 2020 年的反彈，放在全國並不是最強勁的，但最值得額外關注，因爲 2021 年很可能是它們的大年。

◆2020年中國城市房價漲幅排名

排序	城市	環比上漲百分點
1	深圳	23個百分點
2	寧波	11.3個百分點
3	廣州	11個百分點
4	唐山	10.9個百分點
4	無錫	10.9個百分點
6	徐州	10.7個百分點
7	瀋陽	10.1個百分點
8	杭州	9.9個百分點
9	西寧	9.7個百分點
9	銀川	9.7個百分點
11	成都	9.6個百分點
12	北京	9.1個百分點
13	上海	8.8個百分點

注：採用國家統計局二手住宅的‘定基：2015年=100%’數據口徑，表中‘環比上漲百分點’指2020年12月數值-2019年12月數值，以深圳爲例：185.7-162.7=23個百分點

還是那句話：頭部城市的房價上漲，就像是一塊扔進湖心的大石頭，它們的漣漪會波及到全國其它城市。