作者：朱酒

研究地產股，必須瞭解的6個問題

1、強者通喫時代的到來

以月爲單位，地產是強週期的行業，但如果以年爲單位，過去20年裏，地產一直都處於上升週期中。隨着對負債率和貸款端的管控越來越嚴格，目前行業處於集中化過程中，整體增速趨緩的時候，龍頭房企的利潤卻將進入釋放期。

房地產開發，未來十年都會處於上升階段，TOP10房企目前的平均權益金額是3700億，這個數字十年後有機會突破1萬億，即TOP10房企整體權益金額會達到10萬億左右，至少佔據80%的市場份額。龍頭房企的好日子遠遠沒到頭，有些甚至是剛剛開始。我們已經習慣了大魚喫小魚，隨着三道紅線的落實，大魚喫大魚的時代也正在開啓，投資地產股，首先要判斷誰能活到10年後。

2、房企的核心能力是負債

對於房企，最核心的問題是負債，看懂了負債也就看懂了房地產。很多新手或者一些剛入行的研究員，都把高負債當成房企的原罪，這是純粹外行的理解。高負債本身並不是問題，關鍵要看這些負債轉化成了多少優質土儲，以及該房企的銷售去化能力和資金週轉速度。

而對於那些負債率過低的房企，也要小心他們後期的發展速度，畢竟負債率一般都是和土儲聯繫在一起的，負債率太低的房企，往往後期可供開發的土儲不足，會影響長期業績增速。

3、發展持有型物業是房企的趨勢

三道紅線之下，是給全行業降了槓桿。兩年之後，大部分房企都會處於相近的負債環境下，企業發展會更依賴於經營能力和產品能力。經營能力包括了融資能力、合作能力、執行能力、成本控制能力、資源整合能力等。產品力，除了產品質量的保證外，還包括產品設計能力、產品與客戶的匹配能力和業態組合能力等。

未來隨着保障房的不斷增加，各房企的發展趨勢會是不斷加大自身的持有型物業比例。但這種持有型物業後期的經營壓力也是很大的，對企業運營管理和資金流動性的要求都很高，如果處理不好，就會變成一個長期的包袱，難以再翻身。但如果經營得當，看看在地產股整體低迷的大背景下，龍湖集團2020年的股價表現，大家應該就會對地產股的未來更有信心了。

4、限價是長期趨勢

目前全國主要的一二線城市和熱點區域的三線城市，都處於限價範圍內。在部分限價的城市裏，也有一些非限價區域，但這些區域往往地理位置較遠，市場需求不是很旺盛，即便不限價，主動提升價格的空間也不大。

限價主要是分兩種，一種是單盤限價，就是給該項目一個指導價，整體備案價格的均價不得超過指導價。另一種是區域定價，項目可以適當高出區域均價，但要想備案就需要有其他項目足夠的低價房源同時備案，來拉低高價位房源的備案價。

開盤前房企需要把每套房源的價格進行上報，後期備案的時候，不得超過這個價格，有些地方還規定了下限，低於備案價格一定比例也是不允許的。對很多城市來說，防止降價的重視程度甚至還要超過漲價。從目前來看，現價是個長期趨勢，只有供需平衡之後，纔會全面解除。

5、城市運營的護城河

與商業、文旅等拿地模式不同，城市運營的門檻要高很多。一方面需要針對各地產業情況的特殊性進行有效對接，另一方面也需要有足夠豐富的產業客戶來最終落實。這不僅僅要求資金能力必須充分，而且對開發企業的產業背景有着嚴格的要求。

商業的門檻比較低，現在規模較大的開發企業基本上都有自己的商業品牌；文旅的要求高一些，但很多東西還是可以依靠資金來解決，譬如引進團隊、引進合作方等等；而城市運營的模式，不僅民企難以進入，一些央企也不易對接。

目前主流的央企，大部分都是商貿背景，其母公司的資源並不能廣泛應用。而當前的各大城市更多需要的，是在創造稅收、解決就業的同時，可以提升產業能級的先進製造業。

中國金茂在做城市運營的先天條件上就是得天獨厚，央企背景，融資成本低，成功案例多，TOP20開發企業，產品力突出，多業態運營經驗，再結合中化集團在全球範圍內的能源、化工、農業等產業鏈條上的優勢，是其他房企短期內難以競爭的。

金茂除了有這些先天優勢，還在不斷豐富自己的業務內涵。除了擁有金茂大廈爲代表的寫字樓、酒店優勢外，還在打造覽秀城、金茂學校等子品牌。隨着20多個城市運營項目在全國範圍內全面建設，未來的可拓展空間會更大，中國金茂有機會成爲“爲城市創造價值”的代表性房企。

6、熱錢的推波助瀾

熱錢是逐利的，而且是短期內要求快速見利的，可以類比的就是股市裏的遊資。這些錢會從低息貨幣那裏融資，然後到高息貨幣那裏賺錢。即便是其投資收益不理想，僅僅是貨幣之間的利差，也足以保證資金的安全性和最低收益。

由於熱錢是根據匯市的趨向而流動的，就要求進入那些容量大、流動性好、價格彈性大的領域，以便在撤離的時候快速套現，最適合的就是股市和樓市。由於A股對外資還有一定限制，進入房地產領域就是一個重要選擇了。

目前住宅方面管控嚴格，限購條件基本屏蔽了外資的直接進入，外資比較關注的是股權投資、前融資金和商業地產領域。近期有很多商業項目被外資收購，這就是一個縮影。不管從哪個方面着手，這些資金都直接推動了一級市場和二級市場的熱度，最終會落實到房價上。

北上資金正快速加倉萬科：