撰文 | 李逗

編輯 | 董雨晴

名義上說提升小區孩子成績，實爲提升小區學區房競爭實力。近日，深圳某小區業主竟自發組織成立了“業主補課隊”。在業主羣裏，一位業主呼籲甄選“211、985”院校畢業的業主，分配相應的科目給孩子們補課，在這則消息後，還有不少業主報名響應。

這則發生在深圳小區的真實案例，多少反映出了當下學區房的瘋狂。

這些家長們深諳樓市裏的一層微妙關係：孩子讀書成績越好，小區房價就越高。就這樣，一幫最聰明的深圳家長們，率先把共享經濟思維用在了給孩子打雞血上，俗稱"雞娃"。他們希望藉助學區成績的提升，“曲線”拉動房價的上漲。

更爲離譜的是，深圳之外，上海、北京、杭州也不乏這樣的家長羣。一些家長們不僅成立了業主衆籌羣，甚至自發成立了學習基金，用以激勵小區內孩子學習成績的提升。

隱藏在荒誕現象背後的，是大衆面對學區房漲價的普遍焦慮。以近期的學區房漲價行情，鮮少有家長能不被刺激到。“1月14日，深圳一則老破小學區均價刷新到32萬元/㎡”， “12月30日，北京海淀某學區房一夜暴漲40萬元”、“12月末，上海學區房三天暴漲100萬元”。

“天價”學區房什麼時候會跌？這個問題就像是問茅臺股票什麼時候會暴跌一樣，沒人能答得出來。只不過，每當有人質疑學區房價格高時，總有更高的成交價來回應質疑。而家長們的焦慮，也在推動着政府與市場開始進行新一輪的資源再分配。

“瘋狂”的學區房

北京海淀區房價漲勢最兇猛的這段時間裏，張陽開始前所未有的關注起市場走勢。作爲一名海淀家長，他幾乎能說得出每一片海淀學區房對應的價格漲勢，哪個學校對應的學區房漲價最大，哪個漲幅一般，他心裏都門清兒。但令張陽沮喪的是，觀望了數月後，他依舊沒能趕上海淀學區房的這趟車。

“漲的太快了，2020年初海淀萬柳區的蜂鳥家園40多平方米的房子總價就在600萬元了，現在已經900多萬元了。原本我是想把房子換到中關村三小附近的學區房，但現在根本買不上了，只能眼巴巴望着中關村三小這種學校流口水”。在張陽看來，儘管海淀整體教育基礎不錯，中關村三小卻有着無可比擬的優勢，“只要去一次中關村三小，就會被它吸引的”。

圖/視覺中國

在北京，中關村三小是海淀家長眼裏的“心頭好”。在不少家長看來，這個學校有着頂尖的師資、硬件、生源，以及管理模式，也正因此，中關村三小對應的蜂鳥家園成爲最受歡迎的學區房，漲勢一騎絕塵。“蜂鳥家園漲幅是最誇張的，好多普通學校對應的學區房其實只是微漲，像學院路學區就基本沒漲。”

對大多數家長而言，買到海淀的學區房只是起點，“上了車”之後，他們更不敢鬆懈孩子的教育問題。“大家沒想着躺贏，而是在一起交流育兒、教育、輔導班相關話題，這裏競爭氛圍特別濃厚。”且家長們往往越拼越勇，甚至爲了孩子的未來操碎了心，在他們眼中，學區房不僅僅是提高成績這麼簡單，而是一條打破圈層、提升見識的通道。

學區房的火熱漲勢，讓家長們再次前仆後繼地湧了進來。張陽最初感覺到學區房市場起變化是在2020年末。他發現，以往不怎麼關注學區房的家長朋友們，突然開始熱議學區房的價格，且多數在關注海淀的學區房市場，熱度甚至壓倒了以教育資源豐厚著稱的西城區。

“十幾年前，說起高考高分段學生數量，西城可是把海淀踩在地上摩擦的。”張陽感慨道。但最近幾年，由於西城區的優質小學擴招太嚴重，師資和其他硬件條件難以跟上，整體教學質量已經下滑，而海淀的教育則仍在走強，最近幾年其學員成績在高考高分段已佔據一半以上。相比其他區域而言，海淀區集合了高學歷的“京一代”。這些家長們相信教育改變命運，從小便“雞娃”，那些坐落在海淀黃莊附近的培訓機構們隨之賺得盆滿鉢豐。

與張陽沒能趕上學區房這趟車的經歷相反，上海學區房業主王楠則是後悔提前“下了車”。王楠原本是上海市徐彙區第二階梯學區房的業主。2020年7月，王楠把這套學區房掛到了交易平臺，很長時間內，這套房子都鮮有人問津，來看房的人更是屈指可數。轉折發生在12月26號的那天早上。一位買家在初次看房後的第二天，迅速和中介敲定了定金。

真正讓王楠心態崩了的，是敲定定金合同後的那幾天。同等類型房子的均價開始迅速躥升，短短10天內漲了近50萬元。王楠自己算了筆帳，即使賠上違約金，把房子重新掛牌上市也能賺不少錢。“真的是心太痛了，我那個中介一直在遊說我違約。”

而事實上這也是上海學區房業主們的普遍操作。很多隻簽了定金合同的房東們，都開始主動選擇賠違約金，房子重新掛牌上架。“我們這所有中介都無房可賣，出來一套房最快2小時就能賣掉。”

這只是上海學區房市場的典型案例之一，這種漲幅程度正在上海多個學區房上演。如閔行區的高興花園小區，對口閔行區實驗小學春城校區+莘松中學春申校區。這個學區房11月一房成交均價還是360萬元以上，到12月則直接飆漲至400萬元以上。

有錢人最聚集的上海樓市裏，向來不缺買家。但跳漲帶來的直接效應，就是樓市開始出現"房東惜售"、"無房可賣"的局面。不少人發現，即使錢袋充足，但先要在上海樓市裏買到心儀的房子，也要努力搏一搏運氣。

上海的一位房產中介告訴AI財經社，如今上海的學區房處於"賣空"的節奏。"基本上賣得差不多了，庫存房源一個小區能簽字的就一兩套，尤其是那些雙學區的小戶型，出來一套秒一套。”

什麼推動了學區房的暴漲?

學區房漲價的燎原之勢，在北京、深圳等地越燒越旺。據負責蜂鳥家園的一名中介人員介紹，2019年底，蜂鳥家園一套50萬平方米的房子總價還在700萬元左右，但最近兩個月已上漲至800萬元-900萬元左右。而在價格上漲的同時，業主們也紛紛選擇待價而沽，惜售房源。“房價上漲的時候，大家都想着再等等，賣一個好價格，掛牌房源自然就少了。”

圖/視覺中國

而在學區資源更稀缺的深圳市場，這種現象就更爲普遍了。此前，不少深圳打工人的朋友圈都被這樣一條成交信息刷屏了：2021年1月14日，深圳福田百花片區的一套44平米房子賣出了1420萬元的天價，均價高達32萬元/㎡，創下了深圳學區房的單價交易紀錄。

看到這條消息的深圳打工人們集體沸騰了，他們忍不住拿出計算器算了下，以人均2萬元/月的收入水平計算，再努力個64年，就能成功拿下一套深圳學區房了。

瘋狂的房價背後，人們開始探究到底是什麼因素推動了這輪學區房的暴漲？

資金的流動性釋放、人口政策的出臺、樓市的成交火熱，都爲學區房的上漲提供了有利條件。但推動這輪上漲行情的核心原因，還是2020年3月份公民同招（指公立學校和私立學校同時招生）、民辦搖號政策的出臺。這讓家長們以往認準優質民辦學校打造的升學路徑，發生了根本性動搖。

當然，上海這輪學區房領漲是有歷史沿革的。相比北京、深圳等一線城市，上海的民辦初中優勢非常強，家長們自發報名參與民辦招生考試，擇優錄取。

那時上海雖也有學區房概念，但公立學校往往都是保底選項，家長們還是希望孩子優先上私立學校，因此圍繞公立學校打造的學區房溢價反倒不高。

民辦搖號政策的出臺，讓家長們有點慌了。這意味着採用搖號制度，即使孩子再優秀，也有可能無法被私立學校錄取。與此同時，公民同招政策更是讓“先博私立、公辦保底”的想法徹底破滅了。對比之下，家長們只得將首要目標迴歸到公立學校裏最優質的那幾個，而相對應的學區房也迎來了巨大的關注度。

想要握緊這些頂級公立初中的入學券，買學區房成爲這一方案的最優解。

一位上海本地人士介紹道，“以往上海初中小學最好的資源都在民辦學校，很多上海人都會努力爭取上民辦小學和初中。但現在對教育資源再分配，優質教育資源還是稀缺的，最終考驗的只能是家長的錢包了。”

而隨着2020年9月上海市出臺放鬆人才落戶政策出臺後，輿論一片譁然，學區房市場的火更是越燒越旺。在這之前，上海已經以2428萬城區人口位列全國第一，排在第二位的北京城區人口爲1865萬。供不應求的局面下，學區房更是形成了一騎絕塵的漲勢。

在北京，深圳也出現過類似的局面。2020年4月，深圳市教育局發佈文件明確表示，深圳民辦學校全部搖號錄取，高中取消直升；2020年北京各區的招生政策中，對公民同招也給出了具體執行意見和報名流程，如西城與朝陽都有明確的指引。

京、滬、深圳等一線城市的大力執行示範下，民辦搖號也將在全國各地逐漸落地。可以預見，未來公民同招、搖號入學將成爲常態。

不少人對民辦搖號帶來的教育機制的改變頗爲不滿。畢竟按照民辦初中的考試入學要求，學生們只要憑成績，就能考上優質初中。而民辦搖號後，成績不再是那個最有用的名校敲門磚。擺在家長面前的選擇是，要麼拼運氣，要麼拼錢。

“這實際上是一個公平和平等的選擇問題，”一位行業分析師表示，“民辦初中在此前已經形成很強的馬太效應，好學生越來越集中，但那些差生的教育質量就得不到保障。民辦搖號打散了這種集中性，它的目的在於教育的均衡化，讓學生享受均衡的教育，注重的是平等，而非絕對的公平。”

多片劃區，能給學區房降溫麼？

幾天前，一則新聞消息在上海家長羣裏炸開了鍋。

該消息的主要內容正是在上海浦東新區教育局召開的2021年工作務虛會，浦東新區教育局局長諸惠華在此會議上提到，“要對標國際國內先進地區，學習新加坡和（北京市）海淀區的理念和管理模式。”

其所提及的“海淀區的理念和管理模式”，被公衆解讀爲“多校劃片”政策（指一套學區房可對應多個學校資源）的出臺跡象。儘管官方很快否認了這一消息，但坊間傳聞仍舊在浦東家長微信羣裏激起了千層浪。

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"大家都在擔心，如果‘多校劃片’政策出臺，學區房價格會不會跌下來？不少人都有着猶豫不決又焦慮萬分的心態。”家長張薇說道。

“多校劃片”的政策，曾經被公衆解讀爲讓學區房降溫的一劑猛藥。“多校劃片”改變了以往單個學區房直接鎖定具體名校的局面，而變成了"一個小區對應多個學校"。具體操作中，它通過隨機派位方式，分配熱點學校招生名額。那些未能進入熱點學校的學生，則依照就近入學的準則，被安排到其他學校入學。

多校劃片政策曾激發過一些人對學區房的恐慌。對於家長而言，就算買了這個小區的房子，但孩子能不能上名學校仍然不確定，甚至很有可能隨機派位到十分普通的學校中。但從市場情況看，其卻並未能完全抑制住學區房價格的上漲。

此前，在2020年五一節前夕，北京西城曝出將推進“多校劃片”政策，在7月31日後入戶的住戶，可能會推行區內多校劃片。受此消息影響，當時有大量家長迅速買入心儀的學區房，致使當時北京的學區房價格出現了大幅度的上漲。

國金證券研究所分析師吳勁草表示，“公辦的‘多校劃片’雖然也俗稱‘搖號’，但和民辦的搖號完全不是一個東西，民辦的搖號是人人可以報名的，無門檻的，大範圍的搖號，而公辦的多校劃片，其實是根據戶口/年限/房產等按順序的，小範圍的劃片，二者其實不是同一個東西。”

其中，“入戶年限”又是十分重要的順位因素。這意味着，同樣的背景，早買學區房的，順位排在更前，更可能順利入學。

AI財經社瞭解到，以北京市的東城區、海淀區爲例，儘管早已在2018年發佈了多校劃片的政策，但從近兩年的入學情況來看，入校劃分後的一些調劑生源，依舊是按照順位來，並不是“隨機分配”。在順位的排序裏，有學區房的家長們依舊佔據較大優勢，這也導致了學區房的價格居高不下。多位海淀的房產中介表示，“2020年4月底，北京西城就出臺了多校劃片政策，但我們實際接觸發現，好的學區房價格還是在上漲的。”

究其根本，學區房漲價的最核心原因，還是學區資源供不應求。據媒體報道稱，2020年北京小學生入學數量大概有22萬人，但卻有將近8萬個學位缺口。這種供不應求的局面，加劇了學區房的稀缺。價格不斷上漲，競爭越來越激烈。

打工人經常吐槽的內卷，在教育市場中體現得淋漓盡致。但在抱有孟母三遷思想的中國家長心裏，沒有人願意讓孩子輸在起跑線上。他們寧可掏空錢包，也要爲孩子賭上一個美好的明天。儘管這個事實的另一面，等待學生們的將會是無休止的補習、考試競爭，最終循環往復。

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