【編者按】

在物企IPO浪潮下，它們仍隱身房企背後，或積極籌劃，或蓄力深耕。它們規模幾何，股東是誰？樂居財經起底系列，挖掘“隱形物企”的成長故事。本期關注伯恩物業。

樂居財經 鄧鑫妮 發自福州

“券商已經全部進場，差不多應該是在25倍到30倍市盈率。不出意外的話，預計明年6月30日能夠上市。”去年10月的一次採訪中，三盛地產集團總裁馮勁義透露了伯恩物業的上市規劃。

距離預期的時間還有5個多月，伯恩物業的上市進程越來越近。

時間定格在去年12月31日，伯恩物業新增一起對外投資，將三盛集團旗下的龍巖沁欣物業服務有限公司納入麾下，之後增投沒有多少動作。

1月24日，伯恩物業在歸屬於三盛集團的安晟物業股份比例從70%增加到80%。這是繼2017年入股後，再一次提高持股比例。

2018年從新三板退市之後，近兩年，伯恩物業從內到外進行了一番調改，更名、增資、擴充股東。“改頭換面”的伯恩物業是否已做好上市前期準備？能否按照預定計劃順利“進場”？

林榮濱最終收益股降30%

如果按照原計劃進行，今年會是伯恩物業的二次上市。

生意場上，兄弟上陣不在少數。合景泰富的孔氏兄弟，雅居樂的陳氏兄弟，如今以地產爲主營業務的三盛集團，早年基業也是由林榮東和林榮濱兩兄弟打下。

2013年9月，兩兄弟將地產板塊上市主體三盛控股（02183.HK）推入港交所。四年後，又聯手將物業板塊送入新三板。不過，在新三板不足兩年便在2018年8月退出。也是在這一年，伯恩物業迎來了新的變局。

首先是大股東之變。從新三板退市後，伯恩物業共有三位直接控股股東，分別是福建家門口網絡科技股份有限公司（簡稱”家門口科技“）、廈門市伯盛投資合夥企業（有限合夥）（簡稱“伯盛投資”）、上海第豐投資管理中心（有限合夥）（簡稱“第豐投資”）和何祥文。

退市4個月後，伯恩物業的大股東——家門口科技進行了“換血”式調整，從名稱、企業類型，再到成員、股東都發生了變更。類型從“股份有限”變成“有限責任”，更名爲“福建家門口網絡科技有限責任公司”；林榮濱更是將手中49%的股權讓給他人，並隨之將實控人之位也一併交出。

2018年12月，早年離開伯恩物業的杜早治，“空降”到家門口科技，持有49%股權，成爲家門口科技的實控人。林榮濱持股量從原有的90%下降到41.1%，剩下9.9%爲林榮濱妻子程璇持有。

由此，伯恩物業實控人從林榮濱變爲杜早治，而伯恩物業內部調整也不小。2019年8月，其名稱、地址、經營範圍都發生變動。名稱由“福建伯恩物業管理股份有限公司”變更爲“福建伯恩物業集團有限公司”，範圍新增停車場服務。

林榮濱還爲伯恩物業增擴股東陣容，從原來的的四方持股，增加到當前的五方持股。2020年5月引入漳州科百匯企業管理諮詢有限公司（簡稱“科百匯管理”）成爲伯恩物業股東。樂居財經從工商資料瞭解，科百匯管理是員工持股平臺，現由簡志松、張旭初兩人持股，他們均屬於三盛集團。

伯恩物業如今有五位控股股東，家門口科技、伯盛投資、第豐投資、何祥文和科百匯管理，分別持股62.1%、17.8%、9.9%、8.9%和1.3%，林榮濱的最終受益股份從2018年的65%降至2020年的35.5%，仍是最多。杜早治受益30.5%、何祥文受益8.9%，分列其後。

第二條增長曲線？

三盛地產2022年要衝擊“雙千億”目標，在傳統的房產開發領域之外，正在規劃新的成長曲線，物業便是其中之一。

“伯恩物業將成爲三盛集團未來業績的第二條增長曲線。”林榮濱毫不掩飾對物業板塊的信心。從去年馮勁義透露的市盈率25倍到30倍的初步估算，市場對伯恩物業的發展潛力也較爲看好。

從新三板退市的近兩年，伯恩物業沒有停下資產擴充的腳步。據樂居財經不完全統計，2018年8月至今，伯恩物業新增投資了10家公司，退出一家公司。在新增投資中，以其起家之地福建的公司佔比最多。

“隨着精細化管理和盈利水平的逐步提升，目前三盛的物業板塊已經開始走上康莊大道”馮勁義對物業板塊期待頗高。

2020年10月，馮勁義接受採訪時說：“今年的利潤應該在一點幾個億。”並且再次強調，“這一利潤水平完全是實打實的，沒有做過任何的包裝。”

據2017年年報顯示，營收同比增長30.35%，但淨利潤僅增長4.99%，出現了“增收不增利”的情況。2016年、2017年，伯恩物業分別收入1.6億和2.1億，營業成本卻從1.1億增長到1.6億，佔收入74.6%。毛利率方面，從2016年的31.67%下降到2017年25.39%，進一步壓縮利潤。

2016年和2017年，連續兩年伯恩物業的淨利潤均低於1600萬，增速不足5%。三年時間，利潤增長近1億，增速接近500%。

除了盈利能力，規模也是檢驗物企實力的重要關卡。

去年10月，馮勁義表示，伯恩物業很早開始了規模性增長，目前合同簽約面積1億平方米，在管面積已超5000萬平方米。按照官網所顯示，伯恩物業已經進駐全國40餘城市，管理400餘項目，在管面積達7000多萬平方米。

據克而瑞發佈《2020年中國物業服務企業在管規模榜TOP100》，伯恩物業在管面積4800萬平方米，百強物企中排名38；合約面積7600，50強物企中排名第32。

“重金”犒賞25位高管

從塑料瓶蓋起家，到千億房企落成，林榮濱兩兄弟用了數十載春秋。

20年代末，京派、粵商、閔系、渝企等房地產“派系”紛紛亮相房企江湖。已經回到福建的林氏兄弟也抓住機會，成功拿下四塊地。伯恩物業也在母公司轉型中悄悄孕育，2005年正式破土，成爲地產旗下一員。

林榮濱在商海摸爬滾打二十多年，從底層到高層的滋味他嚐了個遍，陪他一路打下江山的功臣自然不會虧待。

“敢用人，捨得給錢”是業內人對林榮濱的評價，對物業的重視和對高管的惜才，他也拿出股份進行激勵。

2014年，何祥文作爲伯恩物業的高層，第一次走進大衆視野，他接替杜早治成爲法定代表人，同時也成爲伯恩物業唯一一個直接個人持股的高管。彼時，伯恩物業共有三位直接控股股東，分別是福建家門口網絡科技股份有限公司（簡稱”家門口科技“）、廈門市伯盛投資合夥企業（有限合夥）（簡稱“伯盛投資”）、和何祥文。

一直爲三盛集團效力的杜早治，2016年離開伯恩物業，2018年迴歸，儘管僅保留投資人的身份，不過，他如今受益股份也有30%。

除了何祥文和杜早治，林榮濱對其他高管亦有封賞。伯恩物業第二大股東伯盛投資，2016年成立，其實就是爲了實施股權激勵而設立的員工持股平臺，包括林榮濱在內的26人持股，其中林榮濱持有56%股權，第二大股東是葉冬日，持股9%。

在伯盛投資的25個員工持股名單裏，簡志松、張旭初也在其中。去年伯恩物業新增入的股東——科百匯管理，也由兩人持股。如果單從伯恩物業的股東持股來計算，林榮濱合計拿出約27.95%的股份封賞高管。

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