【房企年報】榮安地產：增收不增利近幾年猛加槓桿拿地

出品：大眼樓管

作者：肖恩

榮安地產22日發佈2020年年報，公司2020年實現營業收入111.78億元，同比大幅增長67.77%，而淨利潤爲17.43億元，同比卻減少7.75%。此外，全年經營活動產生的現金流量淨額-107.28億元，是爲歷史最大現金淨流出額。

榮安地產這幾年銷售發力較猛，而且拿地面積也持續大幅超過銷售面積，但槓桿率上升的也很快。作爲聚焦在寧波及長三角的區域房企，榮安地產在行業政策大幅收緊的2020年，依然選擇逆勢加槓桿，大量資金流出至合作項目公司。

收入增67.77% 利潤降7.75%

榮安地產年報顯示，公司2020年實現營業收入111.78億元，同比大幅增長67.77%，而淨利潤爲17.43億元，同比卻減少7.75%。

這主要是由於3方面的原因所致。其一，榮安地產的毛利率出現了大幅下滑，從2019年的41.61%的高位，驟然下滑至2020年的26.59%，下滑了近15個百分點。這主要是結轉項目的單位面積成本大幅上升所致。在房地產行業利潤率趨勢性走低的當下，榮安地產的下滑速度更快，26.59%毛利水平在行業中也僅處於中等偏下的水平。

其二，體外項目盈利變差，榮安地產過去一年從對外投資的項目中獲取的投資淨收益爲1.91億元，較2019年的2.46億元明顯下降。而事實上，榮安地產去年長期股權投資較期初增加 68.97%，主要系報告期公司房地產合作開發項目增多。投入增多，收益下滑，榮安地產在體外的項目盈利能力也在下滑。

其三，資產的公允價值變動收益出現了較大波動，由2019年的盈1.06億元，轉變爲2020年的虧1.47億元。由於報表顯示並不是投資性房地產及長期股權投資的減值，或是金融資產的減值。

近幾年猛加槓桿拿地

榮安地產始創於1995年，是寧波第一家房地產上市公司，榮安地產一直是偏於寧波、深耕長三角一隅的區域房企。過去多年發展相對緩慢，但榮安地產在最新一輪小週期（2017年至今）中快速成長，2018年、2019年、2020年權益銷售增速分別爲149%、62%、32.5%，在行業普遍降速的環境下，榮安地產逆勢實現較高速的成長。

這主要是由於榮安地產近幾年一改以往溫吞的風格，加槓桿拿地的緣故。2020年公司全口徑實現住宅簽約收入448.12億元，銷售面積133.23萬平米，同期新增土地儲備計容建築面積305.36萬平方米，總價款302.83億元，權益價款258.3億元。權益價款幾乎等於權益銷售款，而拿地面積/銷售面積達到229%，較2019年力度明顯加強。

榮安地產的資產負債率由2017年的67.88%迅速攀升至2020年的84.46%。按照榮安的策略，其意圖嚴格控制拿地成本，適度增加土地儲備，以實現規模與利潤的平衡增長。2020年，公司的銷售均價33635元/平米，而拿地的摺合單價10083.5元/平米，地價佔售價的1/3，顯然毛利率從高位下滑是必然。

這便是導致去年利潤反而下滑的緣故，可見榮安地產的規模和利潤並未能平衡成長。不過，榮安地產的銷售增速預計也將下滑，公司及所投資的公司2021年計劃實現銷售簽約收入約500億元，較2020年僅增長11.58%。由於公司近幾年的拿地面積較多，銷售額預計增速放緩的原因或是由於銷售和定價充滿不確定性。

經營現金流歷史性大幅流出

年報顯示，榮安地產去年全口徑實現住宅簽約收入448.12億元，住宅銷售回款377.50億元，不過公司現金流量表顯示，銷售商品和服務收到的現金流僅199.37億元。

此外，榮安地產2020年的經營活動現金流淨額出現大幅流出的情況，達到107.28億元創歷史最高。扣除拿地過程中的資金流入流出，現金流出現如此巨大流出的原因，是公司主營成本的支出高達305.44億元，相較於2019年的139.22億元大幅增加，而事實上公司2020年結轉的營收增長僅67.77%，公司的開支明顯加大。