本文來自微信公衆號“中國房地產報”

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企業發展不暢，大多與管理能力和水平有很大關係。

中房報記者 崔軍民丨北京報道

踩空賽道的房地產企業，已非鮮見。陽光100是其中一家。

3月22日，易小迪名下房企陽光100中國控股有限公司（以下簡稱“陽光100”，股票代碼：02608.HK）發佈盈利警告，基於對集團未經審覈綜合管理賬目的初步審閱及目前可得的其他資料，預期與2019年同期相比，2020年度溢利將減少超過50%。

原因主要是出售收益確認減少，還有一個原因是受到新冠疫情暴發所帶來的不利影響，集團投資物業的估值收益減少以及交房滯後導致確認收入減少。早在2020年中期業績報告上，就有陽光100管理層認爲，受上半年突然出現的疫情影響，導致商業街、喜馬拉雅公寓、文旅項目等各類項目銷售均出現下降。

按照去年8月，住建部、央行在北京召開“重點房地產企業座談會”傳達重點房企融資“三條紅線”政策，陽光100全部踩中“三條紅線”。去年的半年報，剔除預收款後陽光100的資產負債率爲76.41%，淨負債率爲182.1%，現金短債比僅0.38。這讓本就業績表現乏力，轉型後盈利出現難題的陽光100更多了一些窘迫。

大額債務壓頂，踩雷“三條紅線”，轉型維艱的陽光100，若不是被近期“李亞鵬要下跪”衝上微博熱搜，很多人早已淡忘了這家日漸淪爲“仙股”的房企。

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麗江雪山小鎮潰敗

公開資料顯示，陽光100接盤李亞鵬的麗江雪山藝術小鎮後，一直在持續不斷地輸血，截至2020年上半年，項目資金投入已經超過4億元。

以此形成對比的是麗江陽光100雪山藝術小鎮銷售額節節下滑，2018年項目合約銷售面積是961平方米、2019年“無”、2020年中26平方米。

這是難以想象的銷售業績。雪山藝術小鎮在陽光100接盤並開啓文旅之路後，除了想象中的美好，剩下的可以說是一地雞毛。

3年時間，陽光100只銷售了該小鎮規劃建築面積的0.7%，2020年上半年項目入賬僅爲40萬元人民幣。

2015年陽光100入駐後，項目操盤團隊全部換成了自己的人，項目負責人也在一直不停地更換，項目定位也一變再變，從最初的奢華文藝到主打愛情直至現在的市集小鎮。

數據顯示，陽光100在一二線城市的佈局正在萎縮。三四線城市拿地便宜且有利於擴張土地儲備，或許這是陽光100在文旅這個概念風口就此接盤雪山藝術小鎮的關鍵理由。對於這些年轉型街區商業綜合體的陽光100來說，雪山藝術小鎮408畝佔地面積無疑極具吸引力。

陽光100拿下的是雪山藝術小鎮項目51%股權。有人猜測，“拿下麗江陽光100雪山藝術小鎮是由於易總和亞鵬總私下良好的關係。”顯然，這一點並不是陽光100拿下這個項目51%股權的全部理由。

陽光100在文旅戰線上的總戰績也不盡如人意。進入2020年，在疫情影響下，房地產行業在上半年幾乎停擺。讓人奇怪的是，2017年北京出臺了最嚴調控政策後，環京樓市也隨之實施限購，房地產市場陷入低迷。讓人看不懂的是，陽光100在2019年9月大舉進軍環京文旅項目，投資開發承德熱河山谷。在疫情影響下，其業績也頗爲尷尬。

從2020年半年報來看，陽光100轉型成效並不明顯，盈利仍然以住宅銷售爲主，住宅業務佔銷售收入的88%，商用物業及車庫只佔12%，陽光100押注非住宅業務，並要從文旅開發中獲利至今仍是空中樓閣。

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莆田鳳凰城廣場經營慘淡

陽光100創建於1999年，其前身廣西萬通企業由易小迪在1992年創辦。公司於2014年3月13日在香港聯交所主板掛牌上市。2015年起，陽光100開始由傳統住宅開發向“街區綜合體”模式轉型，並逐漸放緩了拿地和項目擴展速度。

不過，按照上述盈利警告，陽光100的“街區綜合體”發展狀況可窺見一斑，並不順利。

莆田陽光100鳳凰廣場項目，近期有媒體報道稱，偌大的商場 “商鋪戶數竟然比顧客個數”多出數倍，整個商場空蕩，說話聲音稍微大一點還會有迴音，令人毛骨悚然，猶如“鬼城”。

如果單看宣傳冊，這裏必定人頭攢動、熱鬧非凡。陽光100鳳凰廣場項目在生意蕭條背景下，多次通知商戶要求開始繳租。這讓不少商戶頗爲不滿。有商戶認爲，陽光100在招商過程中存在多項違約的情況下，在接連虧本不顧商戶利益的情況下仍然多次通知商戶繳租。商場許多大品牌和主力店都尚未入駐，平時客流嚴重不足，所以拒絕交費，並因此多次引發了商戶與陽光100之間的維權矛盾。

莆田陽光100鳳凰廣場，坐落於福建省莆田市荔城區文獻東路與八二一路交界處。總建築面積約20萬平方米。按其宣傳冊稱是集“喫喝玩樂+潮流+親子+新零食”爲一體的藝術購物廣場。

該廣場是2019年由莆田市建德房地產開發有限公司開發，是曾經爛尾的“建德天成”項目，掛上了“陽光100”的名稱後，以陽光100鳳凰廣場的名義開始招商。

據一位商戶稱，在陽光100招商部，胸口掛着“陽光100招商部”胸牌的工作人員向這些商戶介紹，這是陽光100投資了幾十億元打造的全新的城市會客中心，其中大潤發、孩子王、藍鯨樂園、肯德基、壹品健身、九州森美國際影城等六大主力商家，和一大批國際國內一線知名品牌都將入駐。他們要把這個商業綜合體打造成集喫、喝、玩、樂爲一體的大型商業經濟圈。並明確表述其中有玻璃宏幕宆頂、中央音樂噴泉、紫藤花街、媽祖風情街、深夜食堂等極具特色的“網紅打卡地”。出於對上市公司的信任，不少商戶在招商部簽訂了商鋪租賃格式合同。

合同簽訂並開業後，這些商戶才發現原來承諾的多個主力商家和一大批國際國內一線知名品牌，並未入駐。這與當初承諾嚴重不符。

目前來看，陽光100無論是發力文旅，還是轉型非住宅的路上，都經歷了股價暴跌、賣地還債、業績不佳、貸款擔保人失聯等大大小小的坎。其實，遠在2004年至2008年的時候，陽光100連續5年登上全國百強房企前十，絕對的一線房企。隨後多次的戰略調整，陽光100錯過了市場週期，最終掉了隊。

這一次，因“李亞鵬要下跪”衝上微博熱搜而揭開的冰山一角，或將成爲陽光100一道新坎。

不過，對於轉型這件事，陽光100易小迪依舊堅定轉型。“我們走了一條最難的路，但這是一條最有前景的路，一開始就不容易。” 2020年一次大會上，陽光100董事長易小迪滿懷期待地說。

　

責任編輯：劉萬里 SF014