導讀：英國最貴學區平均房價高達381.5萬英鎊。也有個別國家幾乎不存在學區房的問題——德國的教育資源十分平均，中、小學也沒有重點與非重點之分，從而在根本上杜絕了學區房困境產生的基礎。

作者 | 第一財經 吳將 

近年來，國內一些城市的學區房價格屢創新高，爲了爭取優質的教育資源，不讓孩子輸在“起跑線”上，不少家庭要湊足“六個錢包”也要購買一套學區房，這不但極大加重了家庭負擔，也助推了樓市漲價氛圍，國內學區房問題已經成爲普遍關注的熱點話題之一。

嚴格來說，學區房價格偏高、教育資源競爭激烈等困境並非是中國特色，在歐美許多發達國家，尤其是美國、英國、澳大利亞等英語國家也存在學區房的概念和類似的社會現象，只是由於國情、政策不同，實際情況存在些許差異。

亞洲房產科技集團居外IQI聯合創始人、董事會執行主席奇米爾（Georg Chmiel）對第一財經記者表示，教育資源一直是投資者在海外購房決策中的重要因素之一，不少買家都會優先考慮臨近好學校的房產。

“畢竟超過半數在英語國家置業的海外投資者都是爲了教育（資源）。”奇米爾說。

當然，也有個別國家幾乎不存在學區房的問題——比如德國就是最佳的例子，這主要是得益於德國的教育資源十分平均，中、小學也沒有重點與非重點之分，從而在根本上杜絕了學區房困境產生的基礎。

美國：學區房馬太效應顯著

與中國類似，美國公立中小學採取的也是“就近入學”的原則，根據美國法律，任何居住在學區內的孩子，都享有免費教育的權利；而讀私立學校則不受學區限制，通常只看學生是否付得起昂貴的學費並通過入學考試。

在美國如果想要上公立的中小學，並不需要提供位於相應學區的房產證，由於實行租售同權的政策，只要提供真實的居住證明即可，比如租房合同、水電費賬單或銀行賬單等。因此，即使是條件不富裕的家庭，也可以通過租房來解決孩子的就學問題。

美國不同州對於所屬地區學校的教學水平高低有着各自衡量標準。比如，在加利福尼州，可以通過查詢學校的學術表現指數（API）來確定，通常800分以上都可以被認爲是較爲優秀的學校（滿分爲1000分）；而在紐約州，學校的排名則是由環境、學生表現和進步水平等指標來決定的。此外，還有獨立的非官方機構，比如Niche、Great Schools等平臺，也會根據自己的標準，給全美的學校進行評分和排名。

特別值得一提的是，美國公立學校的教育經費主要來自所轄學區的房產稅收入，所以一般來說，“馬太效應”也會十分顯著：房價貴、富人多的地區學校的教育經費充足，於是基礎設施、師資水平等也會更容易得到改善，而這又會吸引更多人搬到周邊居住，從而給房租和房價帶來溢價，同時也使得房產稅進一步上漲；反之，房價較低的地區，房產稅收入低，教育經費少，學校財政拮据，整體的教育水平也就難以提升，從而也會進一步抑制房價的上漲。

加利福尼亞州爾灣地區房地產經紀人程欣迪（Cindy Chin）在Youtube上擁有數千名粉絲，她對第一財經記者表示，華人客戶通常都很在意孩子的教育，所以在當地買房優先考慮教育資源較好的學區房是稀鬆平常的事情。

“平均來說，當地好的學區房售價要比一般的學區房貴上10~15%左右。”程欣迪如是說。

▲圖爲美國加利福尼亞州爾灣地區的一套學區房，該房建築面積280平米、土地面積350平米，居外網顯示報價約人民幣1000萬元。（圖片由居外網提供）

另外與中國不同的是，美國的學區與地方行政區之間沒有直接關係，兩者分屬不同的機構管轄，所以經常會出現”跨片區”的情況。而學區本身的劃分非常細緻，會具體到街道和門牌號。每個家庭地址都會被劃分到一個明確的學區，都會有指定的公立學校，想要跨學區上學則困難重重。至於哪個地址屬於哪個學區，可以直接通過登錄美國教育局相關網站免費查詢。

程欣迪對第一財經記者稱：“疫情前曾有一位華人來爾灣購房，可能是之前準備工作沒做好，也可能是他的經紀人沒盡到責任，導致他花了200萬美元在Altair買的房子並不屬於他想要的學區，結果去年11月他只好又花了100萬美元購買另外一套房產，以便以後孩子能上目標學校”。

最後，美國還有少數精英（公立）學校或天才班是可以跨學區入學的，以佛羅里達州公立學校中排名第一的Pine View School爲例，任何居住在該州的家庭，只要他們的孩子能通過智力測試和招生委員會的面試，都可以獲得入學資格。

英國：最貴的學區平均房價381.5萬英鎊

英國的學區房概念和入學政策與美國大同小異，但教育資源的競爭卻更爲激烈，因此學區房的溢價現象也較美國更爲明顯。

英國教育標準局（Ofsted）是負責給所有公立學校評級的官方監管機構，不隸屬於任何的學校或教育機構，而是直接對議會負責。該局將所有學校分爲“outstanding（傑出）”、“good”（良好）、“require improvement（有待改進）”和“inadequate（不合格）”。能被評爲“傑出”的學校，附近的房價也會出現“水漲船高”的現象。

根據不同機構和平臺的數據統計，英國學區房的平均溢價大概在15~20%左右，個別地區則會超過30%。

英國在線抵押貸款公司Trussle在去年9月的一份調查顯示，擁有“傑出學校”的郵政編碼區，該地區的房屋平均售價約爲44.7萬英鎊，要比英國的平均房價（約25.1萬英鎊）高出許多。而房價最貴的20個區域中有18個都位於倫敦地區，其中最貴是聖馬裏波恩學校（St Marylebone School），周邊的平均房價爲381.5萬英鎊；其次是荷蘭公園學校（Holland Park School），附近的房價爲328.5萬英鎊。

當然，倫敦學區房的價格之所以如此之高，更多是由於倫敦的特殊地位造成的，而不僅僅是因爲優異的教育資源。如果單純是爲了“傑出學校”的入學資格，也可以選擇搬到英格蘭北部的布拉德福德（Bradford）居住，根據Trussle的數據，只要花費十幾萬英鎊就能在該市的“傑出學校”附近買下一套學區房。

居外IQI上海分公司經紀人Clark從事英國房產銷售工作已有5年，他對第一財經記者表示，他服務過的買家中80%在英國購房都是爲了讓孩子上學時自住之用，而由於學區房的地段都很不錯，在孩子畢業之後轉爲出租房也十分容易。

德國：教育制度抑制了學區房現象

與英美不同，由於歷史和教育制度等原因，德國的學區房概念相對比較淡薄，爲了讓孩子上一所好的學校而不惜血本搬家並非是社會的主流現象。

學區房概念在德國沒有普遍的市場，主要由以下三個原因造成：首先，德國的官方機構並不熱衷於給學校排名次，不管小學、中學還是大學都沒有重點或非重點之分；其次對中小學老師的篩選十分嚴格，想要獲得教師資格的前提是必須在大學修滿5年制的師範類專業（相當於碩士學位），並通過兩次國家考試；最後，由於絕大多數老師都享有與公務員同樣的待遇，因此同一個州內同樣級別的教師工資都一樣，也就使得師資分配更爲平均，每個公立學校的教育資源相差無幾，而主要的差別僅在於生源不同。

德國IREBS房地產經濟師、德昇地產有限公司（Sun Immobilien GmbH）總經理孫楊在接受第一財經記者採訪時表示，德國只有小學纔會嚴格劃分片區，規定哪條街住戶的孩子上哪所小學，而初中起（即五年級起）公立學校對孩子家庭的居住地要求就變得十分寬鬆，通常只要是居住在同一個城市或地區都允許入學，甚至在滿足一定的前提下，也能跨城市、跨地區入學。

此外，德國的中學可以細分爲很多種，比如文理中學、綜合中學、實科中學、職業中學等，學制則從6年到9年不到。前兩類中學主要是爲綜合型大學（Uni）、應用技術大學（FH）輸送人才，而後兩者則更偏重於培養專門的職業人才。德國小升初沒有統一考試，孩子在小學畢業之後上哪一類中學，主要取決於平時的成績、老師的評定和家長的意見，與家庭住址並沒有多大關係。

▲圖爲德國薩勒姆王宮中學 （圖片來源：孫楊提供）

孫楊對第一財經記者表示，德國人很少會專門爲孩子挑選好指定的學校，與英美相比，德國孩子上私立學校的比例也不高，但華人家庭對小孩的教育尤爲重視，即使在德國這種教育資源相對平衡的國度也不例外，因此身邊也的確不乏華人父母爲了孩子有機會上一所“口碑好”的學校而搬家的例子，而一般這類學校普遍位於相對富裕的地區。

不過他們並不需要買房，只要租房就能解決問題，因爲德國擁有完善的租房制度，對於租客權益的保護十分到位，這或許也是德國房屋自有率在歐洲長年排在倒數第二的原因之一（約50%，僅高於瑞士）。

責任編輯：石秀珍 SF183