上海首批集中供地前夜：有房企備資千億欲包攬

經濟觀察網 記者 陳月芹

經濟觀察網多方獲悉，上海第一批宅地的地塊信息及競買規則將於4月初預公告，5月底集中掛牌。

2月底，在自然資源部牽頭下，全國22個城市住宅用地實施“集中掛牌、集中供地”雙集中供地新政，上海是22城之一。

一位熟悉上海土地市場的人士表示，本輪出讓首先需要考慮與杭州、南京、蘇州等長三角其他城市供地形成錯峯，有利於拍地企業資金調配。據悉，長三角區域杭州、南京和蘇州等城市的首批土地將在4月掛牌。

如果第一批土地能在一二季度掛牌、交易，開發商可以在年內實現預售、回款，參與拍地的積極性增加。

據悉，上海各區已將年度供地計劃上報市規自局，第一批預計推出15-20宗純宅地以及一定數量的綜合用地。

有來自開發企業獲取的信息顯示，2021年純宅地供應量上，嘉定上報了22塊地，松江報了18塊；內環純宅地相對較少，靜安和楊浦各2塊，黃浦1塊，虹口5塊。

新規則

經濟觀察網記者瞭解到，爲了做好第一批土地集中出讓工作，上海方面做出了非常細緻的安排。在具體的競拍環節，上海應該會部分保留此前的土地招掛複合制度。

根據招掛複合制度，若通過資格審查的有效申請人數超過6人，地塊採用招標方式出讓，有效申請人即爲“投標人”，並根據房企的經濟實力、技術資質、項目經驗進行綜合評分，排序確定順位。

如果有6至10人申請競價，可以進5人；若10人以上競價，可以進6人；若競買人在5人以內，則可以直接競價，不用評分招標。

按照上海招掛複合出讓方式，拿地前，政府部門對房企按“135分制”打分，其中經濟實力佔32分，技術資質17分，項目經驗41分。

另外，上海還設置了與拿地數量相關的“受讓管理”指標，該項佔45分。該指標項規定，房企每成交一幅宅地，相應減扣15分，45分扣完爲止。此舉意在防止龍頭房企憑資金實力獵得大部分土地，形成寡頭壟斷。但這項規則不含金山、崇明兩區。

目前拍賣規則最值得關注的變數是，地塊溢價率超過10%觸及熔斷機制，將轉爲一次性報價，報價最接近平均價的房企勝出。

買地資金繳納也是企業關心的問題。據悉上海土地競買保證金一般按起始價20%繳納。自2020年4月，上海將凍結資金的開始時間從原來的前20天修改爲參拍前1天。

而此次上海拍地要求，企業參與拍地前向土地部門申報自有資金情況。在競拍階段，房企的報價不允許超過申報自有資金的數額。這部分資金在交易前進入監管的保密賬戶，直到競拍現場公證處才能看到。

22個雙集中供地城市的細則仍時刻牽動房企神經，3月23日成都樓市調控新政就明確禁止踩中三道紅線的房企參與拍地。有的房企擔心其他城市會效仿成都。也有些財大氣粗的企業，做了充分的準備。

作爲一家央企上海區域投拓經理，詹明的部門有15人，日常工作之一是對接市規自局、區縣政府。近一個月來，團隊每個人分別對接上海16個區縣，在細則出爐前，儘可能獲取年度供地計劃、地塊信息、細則進展等信息。

籌資金

“以前零散出讓沒有那麼多地，拿一塊地還不知道下一塊在哪裏；現在是我們發揮資金優勢的時候了”，詹明說。

近一個月來，詹明及其團隊到各個區瞭解出讓土地規則等情況，出讓規則基本清晰，不確定的是第一批有哪些宅地入市。

據詹明透露，他所在公司計劃參與上海第一批掛牌出來的每一幅宅地。由於上海或將競拍規則調整爲一次性報價、取接近平均數模式，房企準備自有資金，從而進入競拍環節只是獲地的門檻，最後還要看房企報價的運氣。另外，對於華潤、招商蛇口、保利等總分120分以上的大型央企，在扣完“受讓管理”45分後，大約維持在80分以上，仍有很大機會擠進一次性報價環節。

詹明所在公司過去青睞一線城市優質資產，爲這一輪上海拍地籌集的資金超過1300億元，由集團層面統一調配使用。詹明已向集團提交資金申請，數額大約可以覆蓋20幅宅地。集團反饋：“可以保障，沒有問題”。

這一體量，放到龍頭房企全年的拿地金額座標上比較，依然十分可觀。根據已披露2020年財報的房企數據，龍頭房企碧桂園的總權益投資額是2092億元。

找盟友

像詹明公司拿出千億資金圍獵一個城市土地，在房地產行業，如此豪氣的企業並不多。

在一家千億房企上海區域擔任投拓總監的肖序，已經着手騰挪手上流動資金。並且他面臨着的問題是，在評分指標中“經濟實力”和“項目經驗”兩項落後央企、國企幾十分。

“經濟實力”主要爲房企近5年總資產、淨利率等指標，“項目經驗”則側重在一線城市項目規模。加上每拿一幅地減扣15分，肖序參與拿地的機會並不多。

“盟友相當於一個馬甲。”肖序解釋，很多資金不太寬裕的企業會選擇結盟，比如A公司主攻甲地塊，B公司報名乙地塊，後續雙方進行合作開發，降低資金壓力，增加競得概率。

在上海土地市場，開發商聯合拿地或組成聯合體參與土拍的的意願不高，主要因爲上海要求，如果兩家房企聯合拿地，兩家房企都要減扣分數；但如果組成合資公司拿地，聯合體分數爲零。因此，房企在上海一般不會選擇聯合競買。

此外，爲了防止串標、圍標，上海要求企業拿地後不得變更項目公司股權及實控人，因此拿地後引入合作方的難度也很大。

據肖序透露，上海的開發商已經開始三三兩兩地組成投拓同盟。這種結盟不同於聯合拿地、聯合組建平臺和引入合作方等方式。

根據多家房企投拓人士描述，結盟主要有幾種形式。

第一，A公司用全資子公司B拿地後，成立項目公司C，爲了方便引入合作方，在A公司和B公司之間增設D公司，形成A控股D、D控股B、B控股項目C的四層股權構架。然後將D公司作爲引入合作方的平臺公司，既可以只用一家公司的名額去拿地，減扣分數，又達到引入合作方的目的。

第二，合作雙方簽署股權代持協議，雖然股權上仍爲獨立操盤，在組織架構、職能分工、公司治理、資金往來、利潤分配等方面進行相應約定，甚至合作方會在項目公司派駐董事、管理。

肖序表示，這一合作方式在上海土地市場並不少見，需要合作雙方高度信任，並約定好利益分配方式。但代持模式也存在合作方利益受損等風險，“這類代持協議不受公司法保護。”

各方訴求

雖然雙集中供地對房企資金提出更高要求，但在一家top20民營房企上海投拓總看來，一次性集中供應大量的宅地，對於以往經常搶不到地的公司也是好事。他希望上海集中土拍能增加入圍企業的數量，讓市場更加充分、公平的競爭。

儘管各家房企規模、資金實力、投資策略不盡相同，但詹明、覃乙等房企投拓負責人都認爲，任何市場的公平都是相對的。

詹明認爲，招掛複合制能爲他們公司淘汰掉一批競爭對手，應該在集中供地細則中保留下來。肖序眼中的“公平”是在進一步降低入圍門檻的同時，能夠對未來建設上海大都市的開發商有所選擇。

前述top20民營房企上海投拓總則認爲，以“經濟實力”評判一家開發商過於單一，容易導致強者恆強，出現寡頭壟斷。若引入“三道紅線”制度來擋住紅檔房企，讓進入上海市場的房企都是“健康”的。

但最終制定上海集中供地細則的權杖在上海市有關部門手中。

一位熟悉上海土地市場的人士透露，上海有關部門希望制定一個讓市場主體共同遵守的規則，其中公平便是主要考慮原則之一。

目前，上海集中供地的細則還在不斷完善調整中，有關部門對每一個細微調整都慎之又慎。比如在某個規則下，不同類型企業拿地策略，對上海土地市場會帶來哪些影響。

有關部門還需要考慮集中供地背景下，如何平衡不同發展程度區縣的供地訴求，熱門板塊的地塊可能競爭比較激烈，而位置較偏遠的區域或被“冷落”，甚至出現流拍或調低起拍價的情況。

按照各方透露出來的消息，上海集中供地首批宅地將在5月底掛牌，在上海宅地供地斷檔的情況下，一些房企開始將投拓重心暫時轉向周邊非集中供地城市。3月張家港掛出的一宗商住用地吸引了500多家企業報名，其中一家房企祭出50多個“馬甲”參與搖號。5天前，由於報名企業數量太多，南通的兩宗宅地宣佈終止出讓。

（應受訪者要求，詹明、肖序爲化名）