物業年報│浦江中國不再披露面積數據  公衆物業收入下滑拖累業績

3月31日，浦江中國發布2020年業績公告，公司實現營業收入7.6億元，同比增長58.6%；實現年內利潤爲0.37億元，同比增長80.5%。同期毛利率爲15.35%，較上年同期微降0.05個百分點；淨利率爲4.84%，較上年同期微增0.6個百分點。

在經歷過淨利潤2連降之後，2020年浦江中國的業績終於正向增長。收購城鎮環衛業務帶來了營收的大步向前，但在這背後公衆物業物管收入首次下滑，這家定位於非住宅物業的迷你物管公司未來要走向何方？

物管收入增長几乎停滯  主要靠新收購業務驅動

作爲物業板塊少有的專注於非住宅的物業管理服務商，浦江中國的業務結構有點特殊。物業管理服務、非業主增值服務、業主增值服務三大業務，浦江中國只有以收取物業費爲主的物業管理服務，其他需要面向接開發商、及業主的服務並不涉及。

2020年年報顯示，公司主營業務分爲物業管理服務及城鎮環衛服務，城鎮環衛服務是2019年9月收購泓欣51%的股權後新增的業務。

2020年公司包乾制物業管理服務、酬金制物業管理服務、城鎮環衛服務的分別佔總收入的66.7%、0.6%、32.7%。不同收入計算方式的物業管理服務分別較去年同比僅增6.82%、1.3%，城鎮環衛業務是2020年新增，無同比數據。從物管服務微弱的增長可見，2020年營收增長有88%來自於城鎮環衛服務。

對比往年數據，2016年-2018年浦江中國發展緩慢，2019年同比增長23.8%後營收規模增至4.84億元，2020年營收再度增長58.6%，是浦江中國近年來營收增速最高的一年。若無收併購，浦江中國2020年增長可能又要落後於同行。

過去2年浦江中國營收雖然保持增長，但年內利潤持續下滑。2018/2019年分別下降27.5%、22%，2020年年內利潤高增80.5%主要是建立在此前2連降的基數上。畢竟浦江中國2019年淨利潤只有2048萬元，2020年也只有3697萬元，在港股物企中屬於排在末尾的迷你物企。

不再披露面積數據  公衆物業收入下降拖累業績

往年都披露在管面積的浦江中國，2020年選擇了不披露具體數據。

僅表示期內，集團透過其附屬公司及於聯營公司的投資訂立了499項物業管理協議，以就於中國的物業提供各類物業管理服務，較2019年同期的455項物業管理協議上升約9.7%。總收益中約67.3%爲源自提供的物業管理服務，這其中約90.2%乃產生自向非住宅物業提供物業管理服務，餘下約9.8%乃來自住宅物業。

儘管如此，我們仍然能從披露的各業態物管收入中瞭解一二。2020年商業綜合體及辦公大樓、公衆物業、住宅物業、其他物管收入分別同比增長22.8%、-24.5%、15.3%、5.8%。以非住宅物業爲主的浦江中國，住宅物業不是強項，但公衆物業收入減少值得警惕。

2017-2019年年數據顯示，公衆物業在管面積一直是公司最大的在管物業類型。其物業費不及商業綜合體及辦公樓，所以物管收入佔比居第二。2020年該業態物管收入下滑無疑是拖累物管服務收入的主要因素。

另一個值得關注的是，往年都會單獨列出的政府物業，2020年該項目被歸類爲其他，我們也無法得知其2020年收入情況。

2020年浦江中國毛利率爲15.35%，淨利率爲4.84%，較低的淨利率並無改善。由於浦江中國同樣沒有披露各業務毛利率，只能從分部業績中簡單估算，物管業務的利潤率約爲11%，新增城鎮環衛業務利潤率約爲16%。定位爲非住宅物業管理，浦江中國的未來還不甚清晰。但可以肯定的是，收併購或許會成爲其業績主要驅動。

2019年8月，2020年1月及2020年3月已分別完成收購上海新市北，泓欣及南京松竹，收購及投資活動帶來的利潤貢獻已經在2020年顯現。截至2020年末公司現金及現金等價物爲1.26億元，較上年同期下降11.8%。