出品：大眼樓管

作者：肖恩

近日，金融街發佈了公司2020年年報，全年實現營業收入181.21億元，同比減少30.79%。這是金融街這家北京西城區老國企在過去6個財年的3度同比下滑，營收額趕不上2013年。此外，2020年歸母淨利潤24.98億元，同比減少27.41%，其中，扣除非經常性損益後的歸母淨利潤爲2.88億元，同比驟降達89.94%。

金融街這些年在原地踏步

2013年是上一輪地產行業的調整期，不少房企在上一輪調控期逆勢發力實現逆襲，諸如恒大、碧桂園、融創等一衆頭部房企，甚至連萬科也有近3倍的收入增幅。而金融街這些年似乎一直在起伏沉淪，沒有明顯的突破。

2013年，金融街實現營收198.83億元，實現歸母淨利潤28.92億元；2020年，金融街的營收爲181.21億元，歸母淨利潤24.98億元，營收和利潤均落後於7年前。

在萬科這般“龐然大物”都能實現正收益的2020年，金融街的營收、歸母淨利潤、扣非歸母淨利潤分別下滑高達30.79%、27.41%、89.94%。若不是金融街與北京中信房地產以協商方式解除北京中信城B地塊合作協議獲得資金佔用費28.57億元，這一巨量非經常性收益，金融街的股東今年的收益恐怕要更加慘淡。2.88億元的扣非歸母利潤水平，要退回到遙遠的2004年，當年金融街的扣非歸母淨利潤爲2.86億元。

三主業發展均不順 毛利率下滑9個百分點

根據金融街年報，公司房產開發業務實現竣工面積160萬平米，營業收入158.13億元，同比下降32.91%。金融街解釋稱，房產開發業務項目結算規模較去年同期下降；同時，因結算項目的結構性差異，房地產開發業務毛利率有所下滑。

事實上回顧金融街過去5年的銷售情況看，雖然增長很小，但總體的平均年銷售額在300億元左右。而其同期的房地產開發營收卻呈現出下滑的態勢，結轉進度明顯不及預期。

此外，2020年金融街的房產開發業務毛利率爲27.5%，同比減少多達9.2個百分點。突如其來的疫情是整個房地產行業需要共同面對的考驗，相較於因疫情增加的主營成本支出，項目地價和售價對於毛利率的影響要大得多。金融街毛利率大幅下滑，主要是由於項目此前的地價與售價之間的價差明顯被壓縮所致。

除房地產開發業務，金融街的其餘兩項業務發展也不順利。物業出租業務實現營業收入16.69億元，同比下降9.36%，毛利率爲88.37%，較去年同期下降2.97個百分點。物業經營業務實現營業收入3.26億元，同比下降 52.52%。

金融街控股將上述收入下降解釋爲受新冠肺炎疫情影響，房產開發業務項目結算規模及項目客流量、酒店入住率等下滑所致。不過金融街部分自持項目的效益明顯較差，其中，金融街長租公寓出租率僅44%，北京金熙匯商業項目出租率僅有55%，門頭溝融悅中心出租率僅25%，磁器口后街一期的商業，出租率僅有20%。兩項自持物業產生的合計不足20億元的收入，相較於高達408.32億元的賬面自持資產來說，租金收益率不足5%，扣除相關的成本和管理費用，將更低。

金融街整體淨利率12.24%，同比上一年的15.74%下降了個3.5百分點；平均淨資產收益率僅7.02%，同比上一年的10.34%下降了3.32個百分點，三主業發展均不順。

利潤水分大 仍踩兩條紅線

金融街高達408.32億元的投資性房地產，儘管沒有可觀的營業收入，但是近些年卻通過公允價值的變動爲金融街的業績“貢獻”了不小的力量。在2015-2017三年金融街的公允價值變動這一項貢獻的利潤就超過20億元。

不過，這種紙面富貴並不保險，此前金融街與萬科通過股權轉讓方式處置金融街·萬科豐科中心寫字樓項目予中國平安人壽保險公司，處理後金融街將不再持有該寫字樓股權。值得注意的是，因出售該資產賬面調減公允價值變動收益（稅前）6.83 億元。投資物業公允價值的變動收益，有很大的水分，但往往只有在交易的時候才能看出水分。

出售寫字樓、調減賬面價值並不代表金融街要轉向保守，相反金融街近年的拿地計劃更加激進。截止2020年底，總體可結算規劃建築面積1707萬平方米（對應權益規劃建築面積1383萬平方米），相較於2020年172.8萬平方米的銷售面積來說，相當充足了。但公司仍然計劃2021年實現項目土地投資權益金額約180億元，這是2020年權益投資額的3倍多。

儘管屬於北京西城區國資委下的“老國企”，但金融街的財務卻是激進的。

截至2020年末，金融街現金及銀行結餘約爲188.2億元，短期借款25.10億元，應付票據6814萬元，一年內到期的非流動負債122.6億元；同時，長期借款472.9億元，應付債券253.9億元。以上數據同比均有大幅上升。

覈算下來，金融街剔除預收款後的資產負債率爲74.4%，較上年同期提升約0.9個百分點，超過70%的紅線。淨負債率爲172.4%，較2019年末下降約16.5個百分點，仍然大幅超越100%的紅線；現金短債比爲1.3，較上年同期提升約0.6個百分點，達標。