原標題：“摁住”二三線城市上漲的房價：合肥樓市調控升級

上海、杭州經過年初一輪調控之後，市場進入調整，二線熱點城市合肥的調控升級也來了，目前看來，另一個熱點城市南京今年尚未有調控升級的動作。

4月5日晚間，合肥市住房保障和房產管理局發佈了《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》（簡稱“《通知》”），出臺了房地產調控八條措施和12條對政策的官方解讀。

《通知》從加大土地供應、企業購房納入限購、熱點搖號樓盤三年限售，到關注度較高的學位房、嚴查房貸資金來源、嚴查茶水費，可謂近期各地調控措施之“集大成者”，調控力度之大，措施覆蓋面之廣實屬罕見。合肥業內人士稱此次調控“拿捏住了房地產的‘七寸’”，彰顯了合肥對貫徹”房住不炒”毫不動搖的堅決，對解決好房地產市場問題無比堅定的決心。

一家剛進入合肥的房企相關人士對21世紀經濟報道記者表示，合肥此次調控是因爲最近大半年部分區域漲得有點狠，以學區房和二手房爲主，因此，新房市場還是有上漲空間的，只是不能再有“暴漲”。其表示，房企也逐漸接受了各地調控高頻的狀態，整個行業其實已經進入盤整階段。

地方政府強力確保合肥房地產平穩健康發展，背後是合肥樓市連漲9個月的房價。國家統計局數據顯示，從2020年6月開始，合肥的新房已連漲9個月，累計環比上漲5.3個百分點；二手房同比、環比已連漲12個月。

合肥調控樣本

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認爲，合肥新政體現的是大城市房地產政策趨嚴的導向。

近年來，隨着產業高速發展，合肥日漸成爲國內人口淨流入的“明星城市”，隨之帶來常住人口和剛需住房量的驟增，這直接導致了市內個別片區房產資源存在供不應求情況。近一年來，合肥面臨着嚴峻的熱點城市房價上漲壓力，樓市一度處於緊繃狀態，呈現出階段性和密集性的喧囂與震盪。

同策研究院高級分析師李霄霄指出，合肥新房市場的主要問題是市場回暖帶動房價上漲預期，各類購房羣體爭先入市，現在現金全款買房依然一房難求，加劇房價上漲預期。開發商及中介面對市場購房熱情，通過收取茶水費、捆綁銷售、全款優先的方式獲取利潤，市場亂象迭出。新房市場供不應求帶動二手房市場成交火熱，具有獨特資源優勢的學區房成爲二手房價格上漲的突破點。

合肥調控升級的一個背景是：對房地產的強力調控已經是一場全國性的戰役。此前，成都限制“假離婚”購房，杭州等地限制企業購買住房，南京嚴懲囤積房源倒賣“房號”，海南嚴查“騙取購房資格”，長沙掀起“反炒房”攻堅戰，海口、三亞住建部門通過嚴查嚴打騙取購房資格行爲，深圳市多部門出臺“三價合一”政策，力求遏制“陰陽合同”現象。

一名房企合肥分公司人士指出，此次合肥樓市調控升級主要針對學區房和二手房的政策補漏，同時對投資客而言，也是一次較爲直接的打擊，因爲房價漲勢將被控制。樓市調控的目標不是打壓房地產，而是避免樓市大起大落對房地產業乃至宏觀經濟造成破壞性衝擊，促進房地產市場平穩健康發展。

合肥此次的房產新政就沒有采用“一刀切”的調控政策，沒有對全市範圍內都限購、限貸、限售，而是以“熱點學區、熱點區域、熱點樓盤”爲主要調控內容。新政中關於增加居住用地供應量，熱點區域二手房限購，熱點樓盤“搖號+限售”政策，加強住房貸款審慎管理，加大加快租賃住房建設，嚴厲打擊哄擡房價等房地產市場亂象等一系列條款。

合肥此次通過各種手段減少房地產的投機和投資屬性，降低金融槓桿等，在需求端加強保障，政府以強有力的措施對剛需住房提供保障。新政中的諸多精細化調整，都在致力於將有限的房源精準對接剛需人羣。

但李霄霄也提醒到，爲應對學區房價格上漲問題，合肥實行“一套住房，6年內1個小學學位，3年內1個初中學位”政策，可能造成短期有學位的學區房供應更加稀缺。

與此前金華此前宣佈擬集中供應3000畝土地類似，《通知》顯示，合肥今年將增加10%居住用地供應，確保全市不少於9000畝，單列租賃住房用地900畝。

合肥此次調控細化到一定程度，覆蓋面也比較廣：對於市區熱點樓盤，合肥將實行“搖號+限售”政策。登記購房人數與可售房源數比例大於（含等於）1.5的熱點樓盤，均應實行搖號銷售，並由公證機構及相關部門監督；公證搖號銷售商品住房時，不低於30%比例的房源將用於剛需購房。合肥對新房的限售期限從取得不動產權證之日起3年內。

此外，爲了從源頭抑制投資需求，合肥在市區範圍內暫停向法人、非法人組織出售新建商品住房和二手住房（經批准的人才公寓、重點招商引資項目除外）；同時將“法拍房”納入了限購範圍。

調控高頻

合肥調控動作頻仍，從3月15日約談房企、中介，到3月底下架部分二手成交的數據，到3日預熱調控新政，再到5日晚出臺細則，從次日執行，沒有商量餘地。

放眼全國樓市，合肥調控樣本反映了全國部分二三線熱點城市的調控高頻，總體看來，近期各地高頻調控的共同點在於，都將嚴格實施差別化住房信貸政策，強化借款人資格審查，同時全面加強房地產中介機構監管、管控工程質量等納入了調控範圍。

3月31日，佛山發佈《關於調整住房公積金抵押貸款政策的通知》，收緊公積金貸款；3月31日，西安市發佈《關於建立房地聯動機制促進房地產市場平穩健康發展的通知》，此前住建部對杭州、成都、西安等大城市督導後，各地紛紛出臺政策，進一步體現瞭解決大城市住房問題的導向。

西安新政提及“房地聯動”機制，與此前北京、成都、湖州等提出“房地聯動”的概念一樣，這也成爲今年房地產調控的一個重要變化：長效發展機制導向。

西安“房地聯動”機制包括三方面內容：第一、供地規模要增長，尤其是要結合城市發展、人口流入、住房庫存等因素進行供地安排，真正吻合住房需求；第二、品質要求成爲土拍中需要導入的內容，在強調限房價、競地價等內容上，定品質成爲當前政策關注點；第三、落實集中供地政策，尤其是踩中“三道紅線”的房企將沒有拍地機會。

長三角另一座強三線城市—金華也於近日出臺了調控政策。3月19日，金華市促進房地產市場平穩健康發展工作領導小組辦公室發出通知，決定從優化土地供應、完善土地出讓方式、組合運用政策措施、加大市場整頓力度、加強市場運行分析等方面綜合施策，進一步加強市區房地產市場調控。

通知提到，爲穩市場穩預期，金華市區將加大住宅用地供應量，優化供應結構，加大城郊、集鎮低價地塊供應。2021年市區住宅用地出讓總量較去年翻番，力爭達到3000畝以上。二環以外計劃出讓住宅用地達到1500畝以上。

就在同一天，金華髮布通知集中供地630畝，其中市區兩塊地在出讓文件中都約定了住宅限價以及車位限價要求，一環外項目目前也屬於隱性限價階段，因此在一位浙江系房企金華區域營銷總看來，未來金華土拍市場大概率趨於穩定，不會再出現地王項目，但也因如此市區熱門板塊則會出現一二手房價格倒掛明顯情況。

隨後，金華義烏與永康也相繼出臺房地產調控政策，從土地市場調控、限制轉讓政策、金融領域監管、預售條件提高等多個方面規範房地產市場。義烏將加強土地市場調控。加大住宅用地供應力度，優化供應結構，視情采用住宅用地 “限房價、限地價”“限地價、競政策性住房面積”“帶方案出讓”等出讓方式。定期公開土地出讓計劃和已出讓土地開工情況，接受社會監督。

與其他打壓投資需求的城市一樣，義烏將實行“限制轉讓”政策。 自2021年10月1日起購買的 新建商品住房（以網籤時間爲準），自取得不動產權證後 滿2年方可轉讓。

但值得一提的是，地方樓市調控遵循了“因城施策”的大原則，比如四川達州、浙江溫州、湖南張家界等城市也出現了調控個別地方溫和放寬的政策：溫州於4月1日發佈《溫州市區新購住房安家補助實施細則（試行）》公開徵求意見的公告，此次政策明確，到溫州落戶和購房的，將享受5萬的安家補助；張家界在3月底房交會新聞發佈會上明確，在房交會期間購買普通住宅或公寓的，每套可享受不超過2萬元契稅補貼。

嚴躍進指出，相關政策有助於房地產交易行情的活躍，也可以看作這些城市在人口導入和去庫存方面，有相對迫切的需求。但他也提醒，釋放各類補貼政策的同時，也要做好炒作政策進而變相漲價的防範。

（作者：唐韶葵 )