在波譎雲詭的二級市場上，誰都想知道“股神”巴菲特的選股祕訣。

曾經有人問巴菲特，如果只能用一種指標去投資，會選什麼?

對於這一問題，巴菲特毫不猶豫地說出了“ROE”。

他表示：“我們判斷一家公司經營的好壞，取決於其ROE，而非每股收益的成長與否。除非是特殊的情況，否則我們認爲淨資產收益率應該是衡量管理當局表現比較合理的指針。我選擇的公司都是淨資產收益率超過20%的公司。”

將這一選股指標放到港股地產上，你會發現，能夠達到這一標準並不算多：據Wind數據顯示，50多家藍籌地產股中，僅有不到15家2020年ROE超過20%，連續5年ROE超過20%則不到5家，包括龍光集團、時代中國、旭輝等。

(數據來源：wind)

將戰線再拉長一點來看，有一隻地產股的ROE表現更是引人矚目。

它就是旭輝控股集團（00884），自2010年到2020年該公司一直維持着較高的ROE水平，除了2014年和2015年ROE僅差一點達到20%水平線之外，其餘幾年ROE皆達到了20%以上，而2011年更是實現了高達52.37%的ROE。

那麼，旭輝一直能夠維持如此高的ROE水平背後，究竟有什麼訣竅呢?

穩健經營：高築牆，廣積糧

在地產圈中，旭輝素以“徒步文化”聞名。而徒步的精髓，就在於不管環境如何變化，其都將認準目標穩步前行，既出發必到達。

而憑藉這一理念精神，在由房企“三道紅線”、房貸“兩道紅線”等政策帶來的資金強監管時代下，旭輝控股集團還是一如既往地交出了一份穩健的“成績單”。

廢話不多說，先來看旭輝最新財報表現。

2020年，旭輝實現合約銷售額爲2310億元，同比增長15%，順利完成公司設定目標，同期合約銷售面積約1538.5萬平方米，同比增長27.8%。據克而瑞數據顯示，2020年有超過17%的房企未能完成全年銷售目標，而高達57%房企銷售增速都在10個點以內，可見旭輝的增速表示還是跑贏了不少房企。

基於這一穩中有進的銷售表現，旭輝設定了2021年的銷售目標——銷售額爲2650億元，同比增長15%。結合今年總可售貨值超過4000億以及今年一季度銷售額同比增長153%的強勁表現可知，恐怕旭輝實現全年目標又是大概率事件。

(數據來源：國信證券)

合約銷售額的穩步增長也促使了旭輝的營收淨利在2020年實現了較爲不錯的增長。

2020年，該公司實現營業收入718億，同比增長27%;淨利潤首次突破百億，達119億，同比增長29%;歸母核心淨利潤80億，同比增長16%。過去三年，旭輝的淨利潤、歸母核心淨利潤複合增長率均爲25%，盈利能力可謂長期維持行業高水平。

(數據來源：國信證券)

不得不說的是，旭輝經營業績穩健增長的背後也主要是其不斷優化債務結構，“高築牆，廣積糧”的措施使然。

從最新財報數據來看，2020年該公司的財務指標逐漸改善，融資成本持續創新低：截至2020年末，公司扣預後資產負債率72.5%，同比下降2.3pct;淨負債率64.0%，同比下降1.6pct;現金短債比2.7倍，同比下降0.1，位居三道紅線“黃檔”，達標指日可期。

除此之外，該公司2020年公司整體融資成本優化0.6pct至5.4%，爲三年來最低;其中新增融資成本約4.5%，境內境外均實現融資利率新低。

(數據來源：國泰君安)

而因爲上述穩健的業績表現，旭輝也獲得了機構及投資者的諸多認可。其中，中達證券表示，旭輝2020年繼續積極管理債務結構與財務資金，在優化債務年期和渠道的同時降低整體融資成本，公司整體財務狀況較爲穩健，能夠繼續發揮於民營房企內融資成本上的優勢。

綜上來看，旭輝能夠在公共衛生事件這一“黑天鵝”的影響下能夠交出一份不錯的成績單，不是突然爆發生長的偶然，而是長期堅持穩健經營的必然。

區域深耕：充足且優質土儲=穩步發展“後盾”

如果說不斷優化的財務結構是促使旭輝當下業績實現穩健增長的重要因素，那麼充足、優質的土儲，恐將是該公司未來實現穩步發展的強大後盾。

畢竟,手有餘糧，心中不慌嘛。

據智通財經APP瞭解，自2007年開啓全國化戰略佈局以來，旭輝控股集團便一直堅持深耕三大核心都市圈及一二線城市的區域佈局，而即便是在市場環境複雜多變的2020年，旭輝也仍舊“不改初心”。

比如說，在拿地策略上，旭輝通過多元化方式拿地，在加大全國化佈局縱深的同時，進一步向高能級城市聚焦。

具體而言，2020年旭輝利用多元拿地方式，包括招拍掛、收併購、舊城改造等方式，新增60個項目，新增土儲總建築面積1307萬平方米，新增權益地價555億，權益比63%。雖然拿地力度較去年有所減弱，但其新增土地儲備仍主要分佈一二線城市。

據悉，該公司新增土地儲備主要分佈在長三角地區，首拓宿遷、淮安及紹興三個城市，中西部區域新進常德，並於2021年新拓黑龍江省，進駐哈爾濱，進一步加大企業全國化佈局縱深。分能級來看，公司於一線城市新增53.8萬平米，於二線城市新增934.9萬平米，總的來說，企業投資佈局仍向高能級城市聚焦，一二線城市佔比相較2019年提升了3個百分點。

(數據來源：億翰智庫)

需要指出的是，自2018年到2020年，隨着旭輝多元化拿地佔比不斷提升，從11%提升至51%，該公司也實現了能力的跨越——2020年多元化拿地項目平均銷投比超過3倍，爲後續的利潤實現提供了保障，而通過多元化手段獲取的地塊中，也不乏成都、長沙、天津等優質城市，進一步打開盈利的向上空間。

截止2021年2月末，旭輝的土地儲備爲6818萬方(含已鎖定待掛牌土儲的可售面積)，對應總貨值10263元，是2020年全年銷售金額的4.44倍，可滿足未來3年持續增長需要。而結構上看，一二線及準二線佔比爲84%。

可以看到的是，隨着城市間分化加劇，人口流向高能級城市趨勢不變，旭輝的深耕三大核心都市圈及一二線城市的佈局或將成爲該公司保持業績增長的穩定器。

而從最新的財報數據來看，旭輝的持續加大一二線城市的佈局的確正在發揮作用，如下：

按地域來看，2020年，旭輝長三角銷售額佔比爲43.8%，環渤海、中西部和華南分別爲22.9%、22.2%和11%，分別錄得銷售額爲1011.9億元、529.3億元、513.8億元、255.0億元。分城市能級來看，一二線及準二線城市共佔比爲87%，其中一線城市實現銷售金額282.5億元，二線城市實現銷售金額1396.2億元。

(數據來源：億翰智庫)

多元化佈局：以新的增長曲線，敲開長期價值之門

無論你是否承認，如今的地產業，江湖還是那個江湖，但打法已不再是原來的打法了。

在融資環境全線收緊的背景下，當下的房地產行業已逐步“管理時代”過渡，越來越多的房企“掌舵者們”已經開始意識到，通過多元化發展尋找“第二增長曲線”是企業能夠實現持續增長的不二選擇——克而瑞數據統計，截至2020年上半年百強房企中97%佈局了產業多元化戰略，拓展新業務，尋求新的利潤增長點。

至此可見，在一些房企中原先營收佔比不大的多元業務，目前皆已經有了更高的戰略地位，比如萬科的物業及長租公寓、融創的文旅、中國恒大集團的造車、碧桂園的機器人等等。

之於這個時代的變革，旭輝控股集團也選擇了多元化發展的道路——除了多元化拿地外，業務佈局也開始多元化。

據瞭解，早在幾年前，旭輝已經開始在多元化佈局方面發力。截止目前，旭輝的多元化業務涵蓋了商業、物業、長租、住宅產業化、教育、養老和代建等板塊。在這其中，已具備一定規模的是物業板塊及長租公寓板塊，而商管和代建則處於規模高增長階段。

物業方面，以旭輝永升服務(01995)爲例，該公司上市以來快速發展，2020年在管面積突破1億平方米，收入、毛利、歸母淨利潤等關鍵指標同比增幅均超過60%，已成爲物業龍頭股。

長租公寓方面，截止到2020年上半年，其在管的房源數量共計74000間，已開業公寓數量爲28000間，到6月底，出租率約爲92%。

商業方面，目前旭輝商業已儲備商業綜合體30餘座，總建築面積超過237萬平方米，其中在一線城市佈局超70萬平方米，未來三年預計將實現每年50%的租金收入增長。需要的是，在商業面積的推動上，旭輝集團採取的“合作共贏”的發展模式，通過與成熟商業體合作進一步開拓商業發展空間。

據悉，今年2月，旭輝與華熙集團簽署戰略合作框架協議，雙方將共同對北京知名文體商業地標“華熙旭輝LIVE·五棵松”進行開發運營。雙方還將藉助五棵松的成功經驗和IP影響力，結合旭輝在全國核心城市羣、都市圈的完善佈局，探索在更多城市聯手打造文體商業地標。這一合作有助於旭輝進一步提升商業運營能力，提升經營性多元化業務收入。

值得一提的是，在此次業績陳述會上，旭輝管理層還將“養老”視爲下一個高增長機會，並認爲目前的養老正處在物業管理10年前的階段。

事實上也的確如此。近些年來，隨着人口老齡化的特徵愈發明顯，養老作爲未來的朝陽產業正在迅速崛起：據前瞻產業研究院數據，2024年市場規模預計將突破10萬億元;另據中國社科院的《中國養老產業發展白皮書》顯示，預計到2030年我國養老產業市場可達13萬億元。

不得不說，旭輝上述的多元化戰略佈局也獲得了諸多研究機構的一致認可。

其中，國泰君安認爲，旭輝踐行長期主義理念，一方面通過精細化運營聚焦住宅開發，另一方面圍繞主業進行多元化佈局，無論是短期業績穩定性還是長期的成長空間都非常值得期待。高盛集團則在研報中指出，旭輝憑藉多元化拿地不斷鞏固的競爭優勢，並圍繞主業進行相關領域戰略佈局，以刺激可持續的收入並抓住潛在的分拆的增值機會，認爲旭輝可以持續增長。

基於上，不難發現，隨着旭輝控股集團旗下的物業、商業、長租公寓及養老服務等業務進一步釋放增長潛力打開其估值上限，再疊加優秀的ROE水平、穩健的經營業績、充足且優質的土地儲備等多方因素利好，有充分的理由相信，旭輝的股價將具備較大的上行空間，長期價值十分可期。