跻身千亿阵营的第二年，蓝光发展显然有点后劲不足。

在2020年财报中，蓝光发展房地产销售金额为1035.36亿元，较2019年的1015.37亿元销售额，同比增长不足2%，与冲刺千亿时的“黑马”身姿形成巨大反差。这样微弱的增长，也是2020年业绩中为数不多的正增长，核心利润同比增长列表中，多为负数。

这家拥有30年历史的老牌房企，曾是地产圈公认的“四川一哥”，从高调迁总上海，到提前两年完成千亿目标，2019年成为蓝光发展的高光时刻，但自此之后，形势似乎开始急剧下转。

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断崖式下跌

4月11日，蓝光发展发布2020年年度报告，在业绩失速的质疑中，踩线稳住千亿销售规模。除此之外，财报中的数据都让人难言乐观。

以提前完成千亿销售目标的2019年为界，蓝光发展的业绩增速两极分化。自上市以来，公司2015年至2019年的销售金额分别为182.72亿元、301.35亿元、581.52亿元、855.39亿元以及1015.38亿元，对应业绩增速分别为64.92%、92.97%、47.1%及18.7%，复合年增长率高达53.54%。而2020年公司销售金额的同比增速仅1.97%，堪称断崖式下跌。

如果进一步对比历年销售业绩的含金量，蓝光发展2020年的权益销售金额已经出现负增长。数据显示，近三年来，蓝光发展的权益销售金额占比分别为73.53%、70.46%及68.63%，下滑明显，低于百强房企平均水平。

利润方面，多项核心利润数据更是出现负增长。财报显示，2020年公司实现归属上市公司股东的净利润33.02亿元，同比下降4.53%；净利率为8.56%，较去年减少2.05个百分点；毛利率为27.30%，较去年减少1个百分点。

公司资金的捉襟见肘，从分红方案中也能窥探一二。根据公告，预计公司2020年度合计现金分红占合并报表中归属上市公司股东净利润率的10.00%，而2018年和2019年分别为34.89%和25.18%，又一次断崖式下跌。

但从拿地强度来看，过去一年中，业绩失速、利润下滑的蓝光发展并没有放弃拓展规模。

土储不足是制约蓝光发展规模增速的重要原因之一。克而瑞数据显示，在蓝光发展销售规模跻身千亿阵营的2019年，其土储货值排名位于TOP57，远低于同销售规模的其他房企。

财报显示，2020年，蓝光发展新增房地产项目60个，总建筑面积约962万平方米，八成位于新一二线及强三线城市。据克而瑞统计2020新增货值百强榜，蓝光发展的全口径新增货值已经进入TOP20，相比其TOP30的销售排名，呈现出相当积极的拿地态势。

为了补足弹药，蓝光发展多次高价拿地，年内拿下溢价率超过40%的土地不少于21块，最“贵”的一宗地来自河南省南阳市，综合溢价率高达150.65%。去年6月，蓝光更是在宁波奉化区以12050元/平方米的高价拿地，同期该区域新房均价仅12112元/平方米，面粉贵过面包，刷新区域地价记录。

多年来持续高价拿地，造成利润空间不断压缩，但蓝光发展想要弥补土储不足的劣势仍需要相当长的时间。截止2020年末，公司总土地储备建筑面积达到2640万平方米，总货值约2800亿元，仅满足公司2-3年左右的销售需求。

“三道红线”方面，2020年，蓝光发展现金短债比达到1.06，净负债率为88.57%，扣除预收款后的资产负债率为73.03%，实现两条红线快速优化，成为“黄档”房企。但穿透财务数据，蓝光发展的真实债务水平存在一定偏差。

安信证券的一份报告显示，蓝光发展的少数股东权益占比高于TOP50中位，其他应付款、其他应收款、长期股权投资占比均低于TOP50中位，存在表外不确定性。此外，虽然过去一年中，蓝光发展的永续债规模从39.68亿元降至21.51亿元，但仍处于高位。

尽管仍有规模野心，但对于眼下的蓝光发展，降负债显然比增业绩更重要。

据观点地产报道，在近期召开的投资者会上，蓝光发展CEO迟峰透露，公司未来两到三年的销售规模都将保持在1000亿元左右，计划将投资土地款支出控制在销售回款的三成占比，并列出诸多具体的目标，包括2021年预计销售1150亿元，回款率85%，项目货地比不低于2.5，项目净利率5%-8%、IRR不低于25%等。

也许是形势所迫，也许是主动调整，从蓝光发展第一季度的拿地情况来看，全面收缩已经成为新阶段的关键词。最新公告显示，公司2021年前三月新增房地产项目总建筑面积52.51万平方米，同比2020年同期新增89.53万平方米大幅下降41.3%。

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失守大本营

作为拥有30年历史的老牌房企，蓝光发展享受过高光时刻，亦有不小的资本野心。

早在2008年，蓝光发展便以竞拍入股方式进入迪康药业，但受限于政策等因素，直至2015年才成功借壳登陆A股，耗时近7年。上市进程的缓慢，直接影响了蓝光的全国化布局节奏。同样是2008年，蓝光发展首次在省外开盘，迈出全国化第一步，但直至2015年年底，公司进驻城市仅20个，远低于同期开启全国化布局的碧桂园、雅居乐等企业。

不过，在上市融资渠道拓宽后，蓝光发展的销售规模增长迅猛，从2015年的过百亿，到2019年的破千亿，仅用了4年时间，比计划提前了整整两年，但同时，以质换量的发展问题也逐渐显现。

一方面，为了推进全国化布局，蓝光发展频频高价拿地，财务杠杆长期处于80%左右，高于A股上市房企的行业中位数。2018年，公司永续债规模一度达到55亿元高位，成为A股房企中永续债占净资产比例最高的公司。最新财报显示，2020年蓝光负债总规模从1627亿元上升至2115亿元，同比增加29.95%。

另一方面，在大步迈向全国的同时，其大本营成都区域的市场份额也在不断下降。财报显示，2020年公司成都区域的销售金额仅153.92亿元，仅占当年总销售金额的14.8%，对比2019年销售金额189.26亿元、占比达18.6%，销售金额同比减少18.67%，占比下滑3.8个百分比，成为下滑最严重的区域。

反观同样成功完成全国化布局的龙湖、金辉等川渝房企，仍紧紧抓住大本营的区域深耕优势。在“管理红利”时期，通过区域深耕达到低成本、高确定性拿地成为提升利润空间的一大策略，但蓝光发展显然正在失去该项优势。

此外，在规模竞争中，蓝光发展不断增加合作开发的比例，业绩含金量持续下降的同时，品牌口碑也面临考验。

为了“活下去”，蓝光发展选择 “卖子求生”。2020年7月28日，蓝光发展以9亿元的低价转让迪康药业100%股权。作为曾经的“双引擎”之一，迪康药业曾被寄予厚望。2018年8月，蓝光发展曾审议通过迪康药业港交所上市议案，但该方案在2019年蓝光嘉宝成功上市后被终止。财报显示，迪康药业2019年实现营业收入10.69亿元，净利润1.36亿元，2020年前5月的净利润亏损279万元。

半年后，成功上市的蓝光嘉宝也被摆上交易桌。今年3月22日，蓝光发展公告，拟以49.64亿元转让蓝光嘉宝服务65.04%股权予碧桂园服务。4月13日晚间，碧桂园服务公告披露，第一批完成已落实，成功收购蓝光嘉宝全部股权约52.83%的权益。据媒体报道，在当天举办的业绩推介会上，迟锋对迪康药业的出售价格表示满意，并强调了诸多转让蓝光嘉宝服务的好处，有利于“进一步提升财务稳健性。”

事实上，蓝光发展对“稳”的渴望，不仅停留在守住千亿阵营、实现财务稳健以及稳住盈利水平等方面，也应当包含公司管理运营方面。

过去一年中，蓝光嘉宝首席财务官张强、副总裁陈振华及董事孟宏伟陆续离职，而2021年，高管离职潮继续汹涌，1月，在蓝光驻守12年的老臣余驰辞任蓝光嘉宝非执行董事，由95后“二代”杨武正接任；3月，接任首席财务官仅一年的邹昊提出离职。

九年前，刚刚突破百亿的蓝光发展，第一次提出千亿目标，满怀壮志；九年后，提前完成目标，站在千亿阵营的蓝光发展，处境却难言乐观。在房地产行业的大洗牌中，不进则退，未来的考验显然只会更加残酷。失去了号称“双引擎”的医药板块、行情正热的物业公司以及陪伴多年的老臣，千亿蓝光发展，可能也只剩“千亿”这一张单薄的标签。

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撰文 / 陈湘婷

图片 / 图虫创意