躋身千億陣營的第二年，藍光發展顯然有點後勁不足。

在2020年財報中，藍光發展房地產銷售金額爲1035.36億元，較2019年的1015.37億元銷售額，同比增長不足2%，與衝刺千億時的“黑馬”身姿形成巨大反差。這樣微弱的增長，也是2020年業績中爲數不多的正增長，核心利潤同比增長列表中，多爲負數。

這家擁有30年曆史的老牌房企，曾是地產圈公認的“四川一哥”，從高調遷總上海，到提前兩年完成千億目標，2019年成爲藍光發展的高光時刻，但自此之後，形勢似乎開始急劇下轉。

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斷崖式下跌

4月11日，藍光發展發佈2020年年度報告，在業績失速的質疑中，踩線穩住千億銷售規模。除此之外，財報中的數據都讓人難言樂觀。

以提前完成千億銷售目標的2019年爲界，藍光發展的業績增速兩極分化。自上市以來，公司2015年至2019年的銷售金額分別爲182.72億元、301.35億元、581.52億元、855.39億元以及1015.38億元，對應業績增速分別爲64.92%、92.97%、47.1%及18.7%，複合年增長率高達53.54%。而2020年公司銷售金額的同比增速僅1.97%，堪稱斷崖式下跌。

如果進一步對比歷年銷售業績的含金量，藍光發展2020年的權益銷售金額已經出現負增長。數據顯示，近三年來，藍光發展的權益銷售金額佔比分別爲73.53%、70.46%及68.63%，下滑明顯，低於百強房企平均水平。

利潤方面，多項核心利潤數據更是出現負增長。財報顯示，2020年公司實現歸屬上市公司股東的淨利潤33.02億元，同比下降4.53%；淨利率爲8.56%，較去年減少2.05個百分點；毛利率爲27.30%，較去年減少1個百分點。

公司資金的捉襟見肘，從分紅方案中也能窺探一二。根據公告，預計公司2020年度合計現金分紅佔合併報表中歸屬上市公司股東淨利潤率的10.00%，而2018年和2019年分別爲34.89%和25.18%，又一次斷崖式下跌。

但從拿地強度來看，過去一年中，業績失速、利潤下滑的藍光發展並沒有放棄拓展規模。

土儲不足是制約藍光發展規模增速的重要原因之一。克而瑞數據顯示，在藍光發展銷售規模躋身千億陣營的2019年，其土儲貨值排名位於TOP57，遠低於同銷售規模的其他房企。

財報顯示，2020年，藍光發展新增房地產項目60個，總建築面積約962萬平方米，八成位於新一二線及強三線城市。據克而瑞統計2020新增貨值百強榜，藍光發展的全口徑新增貨值已經進入TOP20，相比其TOP30的銷售排名，呈現出相當積極的拿地態勢。

爲了補足彈藥，藍光發展多次高價拿地，年內拿下溢價率超過40%的土地不少於21塊，最“貴”的一宗地來自河南省南陽市，綜合溢價率高達150.65%。去年6月，藍光更是在寧波奉化區以12050元/平方米的高價拿地，同期該區域新房均價僅12112元/平方米，麪粉貴過麪包，刷新區域地價記錄。

多年來持續高價拿地，造成利潤空間不斷壓縮，但藍光發展想要彌補土儲不足的劣勢仍需要相當長的時間。截止2020年末，公司總土地儲備建築面積達到2640萬平方米，總貨值約2800億元，僅滿足公司2-3年左右的銷售需求。

“三道紅線”方面，2020年，藍光發展現金短債比達到1.06，淨負債率爲88.57%，扣除預收款後的資產負債率爲73.03%，實現兩條紅線快速優化，成爲“黃檔”房企。但穿透財務數據，藍光發展的真實債務水平存在一定偏差。

安信證券的一份報告顯示，藍光發展的少數股東權益佔比高於TOP50中位，其他應付款、其他應收款、長期股權投資佔比均低於TOP50中位，存在表外不確定性。此外，雖然過去一年中，藍光發展的永續債規模從39.68億元降至21.51億元，但仍處於高位。

儘管仍有規模野心，但對於眼下的藍光發展，降負債顯然比增業績更重要。

據觀點地產報道，在近期召開的投資者會上，藍光發展CEO遲峯透露，公司未來兩到三年的銷售規模都將保持在1000億元左右，計劃將投資土地款支出控制在銷售回款的三成佔比，並列出諸多具體的目標，包括2021年預計銷售1150億元，回款率85%，項目貨地比不低於2.5，項目淨利率5%-8%、IRR不低於25%等。

也許是形勢所迫，也許是主動調整，從藍光發展第一季度的拿地情況來看，全面收縮已經成爲新階段的關鍵詞。最新公告顯示，公司2021年前三月新增房地產項目總建築面積52.51萬平方米，同比2020年同期新增89.53萬平方米大幅下降41.3%。

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失守大本營

作爲擁有30年曆史的老牌房企，藍光發展享受過高光時刻，亦有不小的資本野心。

早在2008年，藍光發展便以競拍入股方式進入迪康藥業，但受限於政策等因素，直至2015年才成功借殼登陸A股，耗時近7年。上市進程的緩慢，直接影響了藍光的全國化佈局節奏。同樣是2008年，藍光發展首次在省外開盤，邁出全國化第一步，但直至2015年年底，公司進駐城市僅20個，遠低於同期開啓全國化佈局的碧桂園、雅居樂等企業。

不過，在上市融資渠道拓寬後，藍光發展的銷售規模增長迅猛，從2015年的過百億，到2019年的破千億，僅用了4年時間，比計劃提前了整整兩年，但同時，以質換量的發展問題也逐漸顯現。

一方面，爲了推進全國化佈局，藍光發展頻頻高價拿地，財務槓桿長期處於80%左右，高於A股上市房企的行業中位數。2018年，公司永續債規模一度達到55億元高位，成爲A股房企中永續債佔淨資產比例最高的公司。最新財報顯示，2020年藍光負債總規模從1627億元上升至2115億元，同比增加29.95%。

另一方面，在大步邁向全國的同時，其大本營成都區域的市場份額也在不斷下降。財報顯示，2020年公司成都區域的銷售金額僅153.92億元，僅佔當年總銷售金額的14.8%，對比2019年銷售金額189.26億元、佔比達18.6%，銷售金額同比減少18.67%，佔比下滑3.8個百分比，成爲下滑最嚴重的區域。

反觀同樣成功完成全國化佈局的龍湖、金輝等川渝房企，仍緊緊抓住大本營的區域深耕優勢。在“管理紅利”時期，通過區域深耕達到低成本、高確定性拿地成爲提升利潤空間的一大策略，但藍光發展顯然正在失去該項優勢。

此外，在規模競爭中，藍光發展不斷增加合作開發的比例，業績含金量持續下降的同時，品牌口碑也面臨考驗。

爲了“活下去”，藍光發展選擇 “賣子求生”。2020年7月28日，藍光發展以9億元的低價轉讓迪康藥業100%股權。作爲曾經的“雙引擎”之一，迪康藥業曾被寄予厚望。2018年8月，藍光發展曾審議通過迪康藥業港交所上市議案，但該方案在2019年藍光嘉寶成功上市後被終止。財報顯示，迪康藥業2019年實現營業收入10.69億元，淨利潤1.36億元，2020年前5月的淨利潤虧損279萬元。

半年後，成功上市的藍光嘉寶也被擺上交易桌。今年3月22日，藍光發展公告，擬以49.64億元轉讓藍光嘉寶服務65.04%股權予碧桂園服務。4月13日晚間，碧桂園服務公告披露，第一批完成已落實，成功收購藍光嘉寶全部股權約52.83%的權益。據媒體報道，在當天舉辦的業績推介會上，遲鋒對迪康藥業的出售價格表示滿意，並強調了諸多轉讓藍光嘉寶服務的好處，有利於“進一步提升財務穩健性。”

事實上，藍光發展對“穩”的渴望，不僅停留在守住千億陣營、實現財務穩健以及穩住盈利水平等方面，也應當包含公司管理運營方面。

過去一年中，藍光嘉寶首席財務官張強、副總裁陳振華及董事孟宏偉陸續離職，而2021年，高管離職潮繼續洶湧，1月，在藍光駐守12年的老臣餘馳辭任藍光嘉寶非執行董事，由95後“二代”楊武正接任；3月，接任首席財務官僅一年的鄒昊提出離職。

九年前，剛剛突破百億的藍光發展，第一次提出千億目標，滿懷壯志；九年後，提前完成目標，站在千億陣營的藍光發展，處境卻難言樂觀。在房地產行業的大洗牌中，不進則退，未來的考驗顯然只會更加殘酷。失去了號稱“雙引擎”的醫藥板塊、行情正熱的物業公司以及陪伴多年的老臣，千億藍光發展，可能也只剩“千億”這一張單薄的標籤。

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撰文 / 陳湘婷

圖片 / 圖蟲創意