燕郊楼市，正在走上邪路！
燕郊楼市，正在走上邪路！
来源：大碗楼市
作者：悟饭
房住不炒，若要选一个代表，你投给谁？
去年，我投的燕郊，今年还是燕郊。
它已经不是房住不炒，而是直接掀了桌子，把锅狠狠得砸了！
在燕郊，买房的窝囊，投资的窝囊，开发商窝囊，规划窝囊，连卖地都卖的窝囊。
在燕郊，我们傻了眼，我们屡次三番叹气，我们五味杂陈，我们哀其不争。
燕郊楼市，已踏上邪路。
魔性的燕郊楼市
燕郊，河北廊坊的一个镇，却又被北京重重裹挟。
燕郊南，与北京通州仅隔着一条潮白河。
厂通桥一旦落地，30分钟就能干到北京市级行政中心。
燕郊中心城区，一条通燕高速连接北京CBD。
在那里，聚集着全北京最密集的企业总部和最广袤的刚需北漂。
燕郊北，一条徐尹路大桥跨过去，50分钟就能干到望京。
以日韩为代表的大量外资企业，常年驻扎在那里。
放眼全国卫星城——
能像燕郊这样，与一线城市链接如此紧密的，几乎没有。
一个小时，捅穿北京三个就业中心，当之无愧的“环京一哥”。
正因为如此，30万北漂住在燕郊。
这里成为他们留在北京的最后一丝希望。
我是第一次来到燕郊。来之前，我想的是：
就靠这地理位置、这人口密集度，这多重利好……城市界面，理应不会差！
到了燕郊之后，我傻眼懵逼了——
这是燕郊么？
这就是个城乡结合部啊！
1、发展规划毫无秩序。
居住区和楼盘，东边村头一个，西边高速附近几个。
居住区之间，还有大片的城市空白断裂带。
有时是工厂，有时是荒地，还有时是一片疏于管理的林地。
工厂、社区、商场、高速、农贸市场和莫名其妙的荒芜林地，纵横交错在一起。
唯独缺少一个东西——
公园。
在燕郊逛了两天，我却没看到一个静谧且恬淡的城市公园。
都说公园，是城市的音符。
燕郊，是失音的。
2、道路紊乱，路况堪忧。
断头路，散布在燕郊的角角落落。
有的在闹市，按照导航直接干进断头路，顶头就是一片工厂。
每隔几百米，就能遇上年久失修的道路。
歪歪扭扭，坑坑洼洼，坑洼里还有水，水里还有泥。
3、交通标识模糊，交通规则也不清晰。
在燕郊跑了两天，几乎没有一条道路能把标示线，从头到尾画的清清楚楚。
各种车辆混杂行驶，机非混行之中，还有时不时横穿马路的身影……
这就是燕郊。
城貌落后且嘈杂，规划无序且混乱。工厂、住区、商业、林地、安置房……混杂在一起。
你中有我，我中有你，像一锅粥……
我是个山东人。
我眼中的燕郊，就像是山东老家的一片大葱地——
一片裸露的黄土上，随手撒了几颗种子。
一颗颗大葱，密集且野蛮的生长着。
燕郊是30万北漂的希望，也是他们的囚笼。
燕郊的城市乱，燕郊的楼市更乱、更扭曲。
1、燕郊楼市，重新定义了“房价倒挂”。
南城的夏威夷蓝湾，新房均价26000元/㎡，周边二手房均价19000元/㎡；
燕顺路上的首尔甜城，新房均价23000元/㎡，周边二手房均价17000元/㎡。
在燕郊，只要新房附近有二手房，二手房价格绝逼比新房便宜5000元左右。
100㎡的住宅，新房比二手房贵50万，一辆高配小宝马就砸进去了。
我知道正在看文章的你抖了抖小机灵，自以为挖到二手房这个大笋盘，暗自窃喜。
不好意思，我一盆冷水要泼你头上。
2、燕郊，重新定义了“政策卡死流动性”。
你随便进入燕郊某个社区楼下的二手房门店，随口问问：
这个小区的二手房源多不多，好不好买。
中介小哥就像看到了大救星，张口就是：
多多多！
房源随便挑，房东急着卖，价格都好谈。
首尔甜城，动不动就是上千套的二手房挂牌；
夏威夷蓝湾，中介门店里屯着上百套的二手房，任你挑选；
中兴和园，几十套的二手房囤着，与卖成现房的新房直面竞争。
燕郊的二手房，就像是一潭死水，纹丝不动。
为什么？
为什么会出现新房和二手房存在如此大的倒挂，二手比新房便宜六七千？
为什么二手房便宜六七千，依旧卖不出去？
这一切，都怪倒霉催的限购政策——
外地人购房，要么本地户口，要么三年社保（或纳税）。
去年，燕郊又放开了新房限购，锁死了二手房限购——
新房几乎不限购，外地人直接就能进场干。
二手房死死限购，要么是燕郊户口，要么是3年社保。
也就是说——
燕郊的二手房是便宜，但是你没资格买。
想买，出门右拐，新房项目，每平加5000。
这就扯淡了！
如果你是个北漂刚需——
你进入燕郊，你是不想买，也不敢买的。
不想买，是因为不愿当冤大头。
二手房，比新房便宜六七千。
你想买二手，买不了。买新房吧，又太亏。
万一二手放开了呢？万一新房跌了呢？
不敢买，是怕被彻底套死。
燕郊，是个绝对的北京市场。9成的客户，都是来自北京的刚需。
这群刚需，都是拿燕郊当个过渡房。
年龄大了，女朋友怀孕了，要结婚了，总要有个家，北京买不起，只能来燕郊。
燕郊这么烂，买了先住着，以后咱再换。
但是，现在二手房限购了。
我前脚新房买到手，后脚二手置换卖给谁？
都是996的苦逼北漂，谁有燕郊社保？谁愿意落户到一个破镇上？
只要限购不放松，一套就是一辈子，我还置换个锤子。
3、燕郊，重新定义了烂社区。
我在燕郊，看了两天楼盘。
恕我直言——
燕郊的楼盘，一个比一个烂。
社区规划烂，一排排的房子，像栽葱一样密集；
社区景观烂。南方都开始玩新亚洲主义景观了，这里提到绿化还是栽树；
户型设计烂。别的城市90㎡起步都是三房，这里还是个两房。100㎡，还做不到三开间朝南；
社区配套烂。别的城市社区会所都烂了大街，这里几乎没有。
为什么烂？
开发商，被套怕了。
动不动就是一套无差别的政策攻击，彻底锁死流动性。
恨不得，把刚需连着开发商一起，一棍子干死，再踏上一万只脚……
你是开发商，你会怎么办？
妥妥压缩成本，赶紧出货！
别给我玩儿情调，卖完赶紧跑。
燕郊楼市的最大问题是——
流动性被打断了！
新房到二手房的流动，被卡住了脖子。
憋死了图便宜的刚需，也憋死了后期想置换的刚需，更憋死了拿地开发的房企。
在这里，所有人都过的很憋屈。
想买房的，憋屈。
想买二手，不让买；想买新房，不敢买。
人生第一套房，就怕被套成人生最后一套房。
想置换的，憋屈。
二手房限购，想卖卖不掉。
我不怕你跌，关键是跌了也没人买。
也不是没人买，门口站满了想买的，干着急买不了。
在这住的，憋屈。
户型烂的一批，社区烂的一批。
走出社区，一看城市，更是烂的一批。想去逛逛公园，抱歉，没有。
想开发的，憋屈。
我倒是想用心做点好产品，想奉行一下长期主义。
但是土地都被地头蛇把持着，好不容易拿块地，还被政策一棍子敲头上，彻底爬不起来。
憋屈、憋屈、憋屈！
真他娘的憋屈！
燕郊，本不应该如此。
1、这里，本应该成为京津冀协同的桥头堡。
燕郊是最有资格协同，也最有资格一体化的。
论区位，谁比我更协同，我都协同进了北京的老窝里。
论人口，谁比我更协同，我里面塞着30万在北京上班的北漂刚需。
天天喊京津冀协同一体化，喊了两三年。
协同了两三年，连个最基本的居住需求都没办法协同。
燕郊，为什么不能互认北京社保？
燕郊的购房资格，为什么不认北京的3年社保？
北京上班的刚需，连个京津冀协同发展桥头堡里的房子都买不了，还协同个啥？
协同发展，连人才住房安家问题都协同不了，怎么让人死心塌地搞发展？
北京到燕郊，户口上不去，房也不能买，买了卖不掉，合计只让人留下技术、业绩与青春汗水，老了就赶人走。
那谁还敢来给你搞协同？
燕郊，作为京津冀协同发展第一批吃螃蟹的地区，能不能做出个样子？
燕郊，作为都市圈战略中第一批吃螃蟹的地区，能不能给珠三角，长三角，成渝城市群做个典范出来？
2、这里，本应该成为疏解非首都功能的桥头堡。
这两年，北京一直在推动疏解非首都功能——
推动20多所市属学校、医院向京郊转移；疏解一般制造业企业累计近3000家；疏解区域性批发市场和物流中心累计约1000个……
疏解了这么多，那居住需求是不是也要疏解疏解？
甚至，都不用疏解！
买不起北京房子的刚需们，已经都主动跑到燕郊，自我疏解了。
而燕郊，能否接纳一下这部分自我疏解的刚需？
能不能把限购放的稍微宽一些？
3年的北京社保，是否也能买二手房？
别告诉我，新房放松了，你去买新房多好！新房一平贵5000，一套房就是50万！
我是个刚需，但凡有点钱，能跑你个镇子上来买房？
别给我玩儿“何不食肉糜”的烂梗！
放眼全球的国际化大都市，无论哪个周边都有个承接外溢居住功能的卫星城
——伦敦有莱奇沃斯，多伦多有哈密尔顿……
凭什么人家都能承接，就你燕郊不能行？
明明成为北京的哈密尔顿，偏偏要当故步自封的河北王家屯。
3、这里，本应该给北漂一个体面的居住尊严。
根据《北京市人口蓝皮书》披露的数据，北京市常住外来人口794.3万人。
在北京，不是每个人的梦想都可以被实现，包括住房与户口。
房价高耸的迷雾京都，以燕郊为首的环京市场，让年轻人看到过住房自由的曙光。
北京买不起房子，环京凑合凑合。
但如今，这也凑合的太过于不体面——
买了，就当冤大头
在燕郊买新房了？
是不是傻，比二手一平贵大五千呢。
你这一辈子，可就砸燕郊了。
被指望卖出去了，别指望置换回北京了！
住了，环境烂成狗。
在燕郊买房了？
脑瓜子进水了吧，这就个城乡结合部。
要啥没啥，就图睡个觉，人生不值得！
小孩子咋上学，就没为以后想过么！
北漂这些人，有平日里穿梭5A写字楼的产品经理，有摩天CBD中的设计师，有互联网行业首席架构。
教育程度、薪资水平、行业经验、职业道德、消费能力……放眼全国怎么说也得数一数二。
燕郊一套房，怎么也要两三百万，也是一个家庭的全部希望。
我上着986，当着大白领，掏着三百万买房，结果住到了城乡结合部，却被一个没买房的憨批嘲笑……
燕郊的市貌，配套，规划、交通和市政管理——
能不能稍微匹配一下两三百万的总价？
能不能稍微匹配一下来到燕郊的年轻人？
能不能稍微尊重一下这些人最基本的居住尊严？
4、这里，本应该成为一个真正意义上的全国都市圈样本。
都市圈化，已经成为中国城市化的必由之路。
在这条必由之路上，充满了值得探索的曲径通幽。
比如，核心城市的人口疏解、核心城市与卫星城的融合联动……
燕郊，本应该成为、也有资格成为都市圈探索的一个样本。
它有现成的人口疏解通路，它有无可比拟的区位优势，它有成熟睡城的固有认知……
它原本可以，承载北京的居住外溢；它原本可以，让外溢过来的年轻人生活的更有尊严；它原本可以，帮助满载的北京留住更多的年轻人……
它原本可以从北京出发，推广及全国。
但是，如今却烂成这个批样。
为什么？
短视！
调控是短视的，只顾着摁着房价，却没想给刚需留一条活路；
规划是短视的，只顾着野蛮生长，却没想给未来留一条出路；
开发是短视的，只想着干死楼市，却没想给开发建设的房企，留一点生存空间。
所有人都想着，干一票就跑路。
燕郊不信任建设者，建设者害怕燕郊，居民讨厌燕郊，燕郊不放开居民准入。
站在高空，俯视这座城市，我感到深深地悲凉与惋惜。
它本应是京津冀协同发展一体化的榜样，是中国城市群发展的典范；
它本应是疏导北京非首都功能的榜样，作为解决中国大城市病的典范；
它本应是拥抱年轻人，新时代户籍流通制度改革，与800万北漂奋斗者一同安居的典范；
它本应是规划科学，配套完善，人们向往热爱的现代化城市典范……
可惜，这一切却是“本应该是”。
哀其不幸，更怒其不争！
我希望看到楼市健康的燕郊。
楼市流动性逐步平稳放开，合理调控，给刚需一个机会，给老百姓一个机会。
我希望看到生机勃勃的燕郊。
认一下北京社保，也是房住不炒，给800万北漂一个安家的机会，给当代年轻人一个希望。
我希望看到土拍合规的燕郊。
严格实行招拍挂，地头蛇开发商该按就按按，拥抱先进设计理念，合理调控，给城市开发者一个机会，给财政一个机会，给自己一个机会。
我希望看到规划有方的燕郊。
拥抱产业，接住北京释放的资源红利，协同发展，积极配合北京规划，积极响应。
这一切，如果你燕郊不行，是否可以放下成见，放下高傲！
放权归京，以一个执行者的姿态给京津冀协同发展一个表态，一个最有力的支持！
两天后，我在离开燕郊的路上反复思考。
我不禁再次叹惜——
在燕郊，没有人真正尊重这片土地！
