原標題：集中供地下的4月土地市場：一線城市地價最貴溢價率最低，三四線供應減少超1000宗

4月首輪集中供地開閘，長春、廣州、無錫、重慶、瀋陽5城首輪集中供地率先進行。集中供地背景下，4月單月及今年1-4月土地市場呈現出諸多差異性特徵。

21世紀經濟報道記者整理中指數據發現，三四線城市宅地供應減少，但地價上漲，土地溢價率最高，流拍數量大幅減少；一線城市土地供應大幅增加，地價最貴但溢價率最低。

從土地供應來看，與去年同期相比，今年4月三四線城市土地推出數量減少1008宗，推出樓面價上漲37.9%至1841.2元/平。從土地成交來看，4月三四線城市土地成交樓面均價2977.06元/平，平均溢價率33.59%，遠高於去年同期水平和一二線城市土地平均溢價率。

與三四線城市相比，一線城市呈現出相反特徵，在土地供應方面，一線城市4月單月供應土地77宗，同比上漲126.47%，平均樓面價1.53萬元/平，同比微降。在土地成交方面，一線城市土地成交平均溢價率11.71%，同比有所上升，但遠低於同期二三四線城市土地成交溢價率。

不同能級城市的4月土地市場爲什麼會呈現出不同特徵？集中供地成爲背後最重要的關鍵詞。

三四線城市供地大減1008宗

整體來看，在土地供應數量和麪積方面，4月全國共推出2412宗宅地，規劃建築面積合計19743萬平，供應數量和規劃建築面積環比均出現上漲，規劃建築面積環比增加5695萬平。

其中一二線城市土地供應增加，三四線城市土地供應減少。4月一線城市共供應土地77宗，較上月大增70宗；二線城市供應土地533宗，較上月大增292宗；三四線城市供應土地1802宗，環比減少205宗，同比減少1008宗。

4月全國土地供應情況 數據來源：中指數據

土地供應數量的變化主要受集中供地政策影響。今年2月，自然資源部要求在22個重點城市進行住宅用地集中公告和集中供應，原則上每年發佈宅地公告不能超過3次。受此影響，4月部分集中供地城市入市宅地井噴，帶來一二線城市整體土地供應量的增加，如北京推出宅地30宗，天津推出宅地58宗，杭州推出宅地61宗等，遠高於去年同期水平。

貝殼研究院高級分析師潘浩在接受21世紀經濟報道記者採訪時表示，受集中供地政策影響，“在面對資金大盤子有限的情況下，22城以外的城市選擇‘錯峯’供地，讓短期供應發生了城市間的結構性變化。”

爲了避免與22個集中供地城市土地市場“同臺競爭”，很多來不及前置土地供應的三四線城市，只能選擇在22城集中供地之後“錯峯”供應土地，因而帶來4月三四線城市供地數量和規劃建築面積的減少。

在土地供應價格方面，一線城市環比上漲，同比下降，二線城市和三四線城市同比、環比均出現上漲。4月一線城市新推土地樓面均價爲15346.95元/平，單位面積樓面價環比上漲4552元，同比下降1043元；4月二線城市新推土地樓面均價5709.94元/平，同比上漲32.69%，環比上漲25.59%；同期三四線城市新推土地樓面均價1841.20元/平，環比上漲8.33%，同比上漲37.90%。

環比來看，一二三四線城市土地推出樓面均價全線上漲。潘浩指出，土地推出樓面價上漲受兩大因素的影響，一是土地本身的品質，二是新房市場的帶動。就土地本身的品質而言，地理區位、周邊產業、交通配套等都會影響土地價格，新房市場的成交量價上漲也會倒逼地價上漲。

“新房市場方面，統計局數據顯示，全國總體的量價還在上漲，新房市場的穩中有進讓土地市場也有同樣的走勢。”潘浩說。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴21世紀經濟報道，二三四線城市去年同期受疫情影響，房地產市場整體比較低迷，因而樓面價也比較低。今年一線城市房地產市場調控嚴格，市場熱度向二三四線蔓延，帶來二三四線城市新推土地樓面價上漲。

一位在TOP10房企從事投資工作的人士向21世紀經濟報道記者透露，對於房企而言，年初拿地，年底開盤，可以有效地實現當年的銷售規模，因此房企更加渴望在年初拿地。與之相對應，政府也會在年初出讓更加優質的地塊。“兩集中”政策帶來4月部分試點城市集中進行首輪土地掛牌，較後兩輪掛牌土地而言，首輪掛牌土地條件可能更加優質，也帶來新推土地樓面均價的上漲。

一線城市土地溢價率最低

在土地成交方面，4月一線城市成交土地43宗，成交樓面均價11300.21元/平，平均溢價率11.71%，除北京有1宗成交之外，其餘均位於進行首輪土地集中交易的廣州；二線城市成交土地363宗，成交樓面均價5328.67元/平，平均溢價率25.30%；三四線城市成交土地1170宗，成交樓面均價2977.06元/平，平均溢價率33.59%。整體來看，一二三四線城市4月共出讓土地1576宗，土地出讓金合計5438.04億元。

從土地成交溢價率來看，一線城市土地成交溢價率最低，爲11.71%，三四線城市土地成交溢價率最高，爲33.59%。

4月全國土地成交情況 數據來源：中指數據

李宇嘉認爲，一線城市土地溢價率最低，是因爲去年一線城市誕生了很多高價地塊。如去年3月10日，廣州城投以23.57億元總價收穫越秀區一宗地塊，成交樓面價近6.46萬元/平，成爲廣州新單價地王。再如去年5月，北京分鐘寺L-39地塊成交樓面價破7.6萬元/平，溢價率42.08%，總價42億元。而今年一線城市均實行“兩集中”政策，4月進行首輪土地出讓的廣州設置了地價上限，限制地價上漲，因而一線土地成交溢價率相對較低。

二三四線城市對地價的限制並不如一線城市嚴格，因而整體土地成交溢價率高於一線城市。如四月進行首輪土地集中出讓的重慶對20宗熱門地塊進行付款要求設定，即要求地塊溢價率達50%，則該地塊出讓價款支付時間將在原有時間的基礎上減半。此前有重慶本土品牌房企市場研究人士告訴記者，由於重慶地價較低，溢價率超50%後的付款節奏對大房企而言並無太大壓力。

李宇嘉指出，市場看好三四線城市，尤其是位於都市圈中的三四線城市，再加上一線城市市場熱度下滑，調控嚴格，資金信貸額度緊縮，開發商開始轉戰三四線城市，因而帶來三四線城市土地成交溢價率的上升。

潘浩認爲，一線、二線和三四線城市土地成交溢價率的差異，也是今年“解決大城市住房突出問題”“穩地價、穩房價、穩預期”的政策要求兩相疊加的結果。

“整體來看，大城市的房地產調控壓力更大一些，所以從土地端控制地價漲幅就非常有必要了。”潘浩說。

潘浩指出，溢價率反映的是開發商的參與熱情。二三四線城市，尤其是三四線城市土地溢價率的上漲，也反映出開發商在下沉市場拿地熱情的增加。與去年同期相比，4月二線城市的土地成交溢價率上升9.24個百分點，三四線城市的土地成交溢價率上升12.62個百分點。

李宇嘉指出，去年三四線樓市整體延續2019年以來市場下滑趨勢，土地流拍率高。21世紀經濟報道記者注意到，與去年同期相比，今年1-4月三四線城市土地流拍宗數從1401宗，減少到794宗。

（作者：見習記者，李莎 編輯：李博）