京都、大阪房產居然打折了，現在是“抄底”日本酒店、民宿的好時機嗎？

記者 | 鄭萃穎

編輯 | 殷幼安

郭仔奇在日本從事不動產交易已有五年，現任大阪京都地區房產中介公司BitHome株式會社部長。最近，他在朋友圈曬出了一批待售日本房源，其中包括京都二條城附近的京町屋民宿、小有名氣的京都和風旅館、大阪難波商圈的新建酒店，還有一座距札幌一個半小時車程的滑雪場酒店，建築面積3000多平米，售價僅爲1200萬人民幣左右。這些房源都是由於疫情經營困難，不得不出售的。

“疫情前幾年沒有這麼多可供出售的酒店，大家都在買地、拆樓、蓋酒店，現在因爲疫情，一下子有了一批酒店出售。”長期在日生活、投資經營過多家民宿的劉澤瑜告訴界面新聞。

中國投資者對這些酒店產業表現出強烈興趣。據日本酒店旅館經營研究所的數據，從2020年5月開始，諮詢量就趨於增加，今年1月，來自中國的諮詢量達到260件，創下2018年12月以來的新高。

日本大阪酒店民宿及出租公寓開發及管理商豐臣的市場調查數據也顯示，中國投資者正在迅速買入東京及大阪地區的酒店、溫泉旅館以及民宿設施，僅2021年2月就成交240件，比前年增加2.4倍。

第三波投資潮

中國買家投資日本泛住宿業不動產，在疫情前有兩次代表性的浪潮。

第一波浪潮開始於2015年前後。2013年9月，日本申辦東京奧運會成功，日本政府自此開始積極推動“觀光立國”策略，用入境遊帶動本國經濟，不斷放寬訪日遊客簽證限制。2015年，日本宣佈放寬對中國個人遊客多次入境簽證發放條件，當年約有499萬中國遊客赴日旅遊，比上一年增長一倍多；2015年日本旅遊消費總額約1900億元人民幣，其中中國遊客貢獻了近一半。

隨着中國赴日遊客量增長，中國投資者開始關注日本酒店地產。據媒體報道，2014年大阪府內一家溫泉酒店掛牌出售，來諮詢的3名意向買家都是中國人。2015年底，上海復星集團以184億日元收購了位於日本北海道的星野Tomamu度假村，掀起中國買家爆買日本溫泉旅館的熱潮。

第二波浪潮則是2017年-2019年的民宿投資潮。由於赴日旅遊的外國遊客大量增加、自由行盛行，日本酒店日益供不應求，而民宿不僅補足了市場缺口，還提供了更靈活的住宿選項，日本民宿業因此出現爆發式增長。

中國買家緊跟這一趨勢，大量投資日本公寓、町屋，改造成民宿出租。2017年11月，中國天使投資人薛蠻子宣佈在日本買下一條街經營民宿，更爲民宿投資熱添了一把火。

2018年6月，日本出臺《住宿宿泊事業法》（簡稱“民宿新法”），對民宿的消防、安全、環境衛生等提出嚴格要求，給民宿產業帶來一次洗牌，部分無力滿足經營條件的個人經營者出局，但專業化、規模化經營的民宿反而更加興旺，界面新聞當時曾進行報道。

至2019年，受即將舉辦的東京奧運會影響，民宿市場熱度持續攀升。劉澤瑜回憶，當時日本部分核心區可用於民宿經營的房源租金比以前高出了一倍，民宿日常運營所需的牀上用品、燈飾品、生活起居用品等經常賣斷貨。

然而，突然爆發的新冠肺炎疫情打斷了這一波熱潮。2020年2月，劉澤瑜經營的民宿接到大量退單。3月，他發現不少民宿開始變賣、轉租，部分酒店關門止損，主要服務於入境旅客（尤其中國遊客）的包車從業者也開始在朋友圈賣車。4月起，他陸續退掉了手裏所有的房源。

隨着疫情在全球蔓延，跨境旅遊基本停擺，大量酒店經營困難。根據東京商事研究中心（Tokyo Shoko Research）今年1月的數據，2020年日本有118家酒店申請破產，同比增長57.3%，這是日本酒店業自2013年以來首次出現單年破產超過100家。僅長野縣就有12個破產項目，包括多處溫泉和滑雪勝地。

持續的疫情對日本酒店價格造成重大打擊。世邦魏理仕（CBRE）發佈的《2021年亞太房地產市場展望在線數據儀表盤》顯示，包括日本、澳大利亞、新西蘭、新加坡在內的地區，疫情以來零售業和酒店業資產價格下降明顯，其中酒店業最爲突出，“近期的酒店交易價格大概有5%-15%的折扣，而亞洲總體酒店價格相比2019年下降了10%到30%。”

世邦魏理仕的報告預計，一旦疫情得到控制，社交距離限制放寬，旅遊限制放鬆，市場會迎來反彈。國際航空運輸協會IATA則預計，國際旅行的完全復甦要等到2024年。

就日本市場來說，雖然日本政府在2020年確定了全民免費接種疫苗的計劃，但截至目前疫苗接種率僅2.2%，加之疫情反覆，當地旅遊市場何時開放仍是未知數。

在這樣的背景下，熬過第一波疫情衝擊的中國投資者開始“抄底”日本酒店資產，掀起了第三波投資熱潮。

根據居外網統計，2020年第二季度，在日本新冠疫情惡化、而中國國內逐步復甦的階段，來自中國本土及海外的華人顧客對日本地產（包括住宅、酒店、土地等）的諮詢量出現了一個小高峯，隨後又出現回落，或與日本疫情防控與東京奧運會的不確定性有關。2021年第一季度的諮詢量相比2020年一季度有所增長，不過仍低於2019年一季度。

據界面新聞調查，目前中國投資者買入日本不動產的主要動力包括：疫情影響下的房產折價；期待羣體免疫後的旅遊開放重新帶來經營收益；看好日本不動產的長期投資收益；出於個人偏好的投資，比如在景區附近購房自住。

日本哪些地區的酒店、民宿值得投資？

日本豐臣商事株式會社專注大阪地區的酒店、民宿及出租公寓的開發和管理，該公司的宅建士張浩告訴界面新聞，投資日本泛住宿業資產，推薦關西地區，尤其是京都和大阪。

“京都主要是特色京町屋，如今城市人越來越渴求歸園田居，京都作爲千年古都，備受遊客青睞。”他介紹，根據京都觀光局的數據，京都全年都有遊客，旅遊淡旺季差值只有1.3倍左右，並且遊客迴流率高；加上地區限制，京都申請執照的酒店較少，客房常年供不應求。

大阪則有充足的政策紅利，足以支撐未來的市場。“疫情來臨之前，大阪遊客增長率世界第一，也是日本海外遊客數量最多的一個城市，還有廢除賭場禁令、2025年萬博會開幕等政策利好。另外，目前大阪是唯一可以大規模申請到365天經營民宿的特殊地區，投資回報率均在6%左右。”

張浩認爲，有潛力的日本泛住宿業項目集中在大城市。日本東京、大阪、橫濱等大城市的地價已連續7年微增，空室率平均在10%左右，而小城市由於人口減少，空室率偏高。

不過，這些地區的住宿業資產折價幅度也較低，“抄底”機會較少。郭仔奇告訴界面新聞記者，在疫情前，京都、大阪的民宿回報率平均在8%-10%，經營得好能達到15%-20%，吸引了許多中國投資者。疫情爆發後，日本遊客驟減，民宿沒生意，有一些人就想出售房源。但這些房東一般手頭資金較爲寬裕，加上買入價高，即使眼下沒有收益，也不願輕易低價拋售。

他有一位客戶，2018年在京都購入一套住宅，正常價值應在1500萬日元左右，因爲可以做民宿，最終以2300萬日元的溢價成交。這套房源疫情前每年收益約200萬到300萬日元，疫情期間幾乎沒有收入，但客戶仍堅持要掛2600萬日元的售價，掛了一年無人問津，客戶也不願降價。

而日本大城市的大型連鎖酒店則是全球各大財團的重點目標，即使報價高達數百億日元，也能很快賣掉，例如京都四季酒店在2020年6月便以507億9000萬日元的價格成功轉讓。

相比之下，一些偏遠地區的溫泉酒店、傳統旅館現在售價很低，是價格“窪地”。這些酒店通常位於輕井澤、富士山、北海道等景區附近，年代悠久，修繕維護成本昂貴。平時依靠自駕的日本遊客，能維持穩定的利潤，但疫情爆發後旅遊停滯，很快就陷入了經營困難。

例如郭仔奇正在銷售的一家位於札幌附近的酒店，緊鄰滑雪場，擁有37個房間，建築面積3000多平方米，疫情前每年能賺1億日元，市值約4-5億日元，現在報價僅1億9800萬日元，合人民幣不到1200萬元。

“它每年維護成本就要1000萬日元，必須賣掉，賣不掉就要虧錢。”他說。

還有一些老旅館長期由固定業主經營，沒有交易記錄，因此也沒有市場價，需要由日本銀行根據房屋情況評估。劉澤瑜告訴界面新聞，銀行估價一般在房屋價值的70%到80%左右。

不過，劉澤瑜指出，想購買這類酒店的買家需要有雄厚的資金成本，能堅持到旅遊業復甦，還要具備出色的酒店經營能力。

還有一些投資者因度假需求而購買日本房產。居外網經理周金偉告訴界面新聞，受北京冬奧會的影響，國內近年出現滑雪熱，不少中國買家在疫情後買入日本著名滑雪勝地二世谷的度假屋，度假時自住，平時委託運營方進行酒店運營或長期租賃。

二世谷位於日本北海道西側，以滑雪愛好者喜愛的“粉雪”著稱，最早由澳大利亞人投資建設了一批餐廳、酒吧、酒店、民宿和滑雪學校，現在則成爲中國投資者的寵愛。2020年8月，有媒體報道，一家在中國海南開發過多處度假村的種子企業“VIRGINIA”將在二世谷周圍開發有100多間客房的公寓酒店和5棟出租別墅，投資規模預計超過100億日元。

在日本政府2020年7月推出的“Go To Travel（去旅行）”政策刺激下，日本國內游去年下半年有所恢復，帶動酒店入住率提升。數據統計網站statisa.com預測，2021年日本酒店入住率將延續恢復趨勢。

需要注意的是，入住率最高的還是商務酒店，城市酒店和度假酒店的入住率恢復也相對迅速，傳統日式旅店、酒店式公寓恢復較慢。

日本不動產價值託底

中國投資者買入日本住宿業資產的另一個重要原因，是看好日本不動產的長期價值。

上世紀九十年代的泡沫經濟破裂後，日本房價總體處於平穩期，投資收益較爲穩定。

由中國創業者創辦的日本在川旅宿公司，在疫情這一年陸續簽約託管了近10個項目，有酒店也有酒店式公寓。

在川旅宿創始人兼CEO韓哲告訴界面新聞，疫情導致的量化寬鬆的貨幣政策帶來了兩個變化，一是企業併購增加，二是大宗不動產交易增加。“日本不動產的收益率和長期存款利率的差值是2.9%，倫敦是0.5-1%之間，買入日本的巨量基金非常多。”他說。

過去5年，海外投資者購買日本不動產的份額和熱情一路高漲，2017年甚至超過了上市房地產投資信託基金（REIT）的投資額，達到總交易量的三成。2019年，不動產價格過高，出現小幅下降，現在又開始緩慢回升。

在川旅宿發現，今年日本大城市房地產的交易價格和租金價格同步小幅度上漲。東京23區分售式住宅今年3月的平均租金環比上漲0.6%，刷新了2009年開始調查以來的最高值。這是由於日本居民在家時間變長，很多人搬到更大的房子居住。

日本的不動產服務商JLL的統計也顯示，2020年日本的不動產租賃住宅投資額增加了約5成。JLL認爲，“住宅資產的穩定性再次被意識到”。

海外投資者佔投資額整體的比率爲34%，達2007年以來最高水平，例如德國安聯旗下的不動產投資公司在新冠疫情擴大以後，相繼取得東京23區內的租賃住宅樓，合計投入近3億歐元。甚至有日本媒體擔心，外資大量購買和運營日本不動產，會導致日本業主失去主導權。

不動產投資增加還有一個原因：隨着房產交易逐漸在線化，個人投資不動產的門檻大幅降低，其代表是房地產衆籌。日本的投資者能以低至1萬日元的小額資金投資多種類型的房產項目，包括酒店、民宿、度假屋等。日本大型房地產金融服務商Loadstar capital於今年2月啓動的衆籌項目，短短2分23秒內就籌到了上限金額3.6億日元。

此外，對於外國人來說，購置日本房產，就可以享受日本的醫療、教育等社會福利，以及貸款和簽證上的便利。劉澤瑜告訴界面新聞，疫情前後，自己在日本共購置了三套房產，一套自住，兩套出租。“日本大城市房產的價格並沒有受疫情影響。不少人投資日本酒店民宿，本質是爲了購入日本不動產。”他說。

目前，日本尚無法律或法規禁止或限制外國人購買日本房地產。2020年11月，日本政府成立專家小組，討論外國人購買日本土地有關的問題，及其對國家安全的影響。該小組於2020年底提交了報告，建議日本政府制定新立法，應對外國集團在日本購置和使用房地產可能引起的問題，特別是在偏遠島嶼，核電廠等基礎設施和水源地附近，以及與防衛設施相鄰的土地。