原標題：南京土拍“搶地”背後：長三角房企博弈中生存

5月22日，南京集中供地剛剛落下帷幕，拿到地的房企都不敢懈怠，立即進入了開發前期準備工作中。“項目在手的房企此前已經找好錢、找好合作團隊，本週已進入談合作分工。”南京本土一家房企相關人士對21世紀經濟報道表示，具體如何分工，合作方各自主導哪一塊，這幾天就要確定下來了，然後就是規劃報批等一系列工作。

5月20日、5月21日，持續兩天的南京集中供地52幅，除了江寧一幅土地因故終止出讓之外，其餘51幅土地中，有36幅觸及地價限價，進入搖號程序。此前已有萬科15家房企確認競得地塊。5月22日，南京公佈了剩餘36幅土地的搖號結果：包括萬科、新城、越秀、保利、中海、金科、大唐、旭輝等等多家外來房企均有所斬獲。

據統計，南京此次集中供地51幅，收金992.5億，與杭州集中供地57幅，收金1178億相比，可以說不相上下。一名參與土拍並幸運地搖中了一幅地塊的房企人士對21世紀經濟報道表示，很多地塊測算下來，淨利率在2%左右，但“杭州有的地塊不掙錢都搶不到，爲何不來南京試試？”

綜合南京本土企業對此次集中供地的覆盤信息：南京、杭州兩地土拍其實火熱程度差不多，杭州可能更熱一點，商品房市場庫存更少；而南京目前處於近期市場庫存新低狀態，只有5個月去化週期，因此這批地塊盈利空間可期，加上有32幅土地位於主城區，去化優勢明顯。

“南京的利潤比杭州高”？

“在南京開發項目的利潤比在杭州高。南京給了2%-5%的利潤空間，杭州很多要虧。”剛剛在南京拿了一幅土地的一家小房企相關人士感慨道，從遊戲規則上來看就很明顯。同樣是限房價的市場，杭州土拍觸及限價之後“競自持”的做法，比南京直接進入搖號，利潤空間又被壓縮了。因爲自持的商業部分，對於部分商業開發運營經驗不足的房企而言，成本不可控。

南京本次土拍競拍規則的調整對開發商的資金實力以及綜合實力，提出了更高的要求：對商品住宅預售條件提高至完成住宅部分投資額的50%，此外，部分地塊對房地產開發資質要求在三級及以上，競買保證金比例也由20%提升至30%、50%不等；除了禁止馬甲公司參拍之外，所有接受最高限價的競買人均可參加搖號，競得價爲最高限價加一個加價幅度。

但房企的拿地熱情在南京表現突出。據統計，此次有84家房企報名參與土拍，累計737次報價。其中保利地產報名了29幅土地，香港置地報名超過15幅。2020年，保利地產在南京有20個項目在建在售。雖然保利深耕南京戰略意圖明顯，但此次集中供地也僅僅是拿到一幅地塊。

南京本土房企銀城地產，此次雖然拿了3幅地塊，但全年該公司在南京市場投資壓力還是可見的。2020年，銀城地產南京銷售金額91億，佔比57.7%；全年在售12個項目，合作開發項目有6個，從此次拿地全部合作來看，銀城全年合作項目比例大概率會上調。另一家南京本土房企弘陽，南京在建在售項目有11個，全資擁有的僅2個，除了南京弘陽廣場之外，只有一個住宅項目是弘陽全自持的。弘陽在大本營南京的項目補倉壓力很大。南京土拍市場的競爭激烈可見一斑。

房企爭搶地塊的結果是：南京多個板塊樓面價上漲了，其中未來競爭壓力將加大。比如保利所拿下的南部新城一幅地塊，樓面價3.7萬元/平方米，刷新2020年1月金基地產所拿3.1萬元/平方米的樓板價。

但對於參與競拍的房企而言，這不是問題。此輪集中供地的土地質量整體較高，有32幅地塊分佈於主城區；南京房價已連漲7個月。5月17日，國家統計局最新發布了2021年4月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據。其中，4月南京新房價格環比上漲0.6、同比上漲5.1%，二手房價格環比上漲0.7%、同比上漲6.1%。南京房價自2020年10月以來已經連續上漲了7個月。

房企拿地的理由還有南京市場庫存趨緊。南京地區的庫存目前在低位（5個月）。截至2021年4月末，南京全市住宅可售面積590萬平方米，去化週期下降至5個月。 

此外，南京市相關部門在制定土拍規則時，精算專業性很高，既限房價，也給開發商留了利潤空間。但在一些大中型房企看來，一些地塊部分是有保證利潤的，但並非全部；在很多小企業眼裏，不瞭解南京的情況，會認爲南京的土拍規則與無錫一樣，只要搖號的地都是有利潤保證的。

這也說明了，南京固然有市場優勢，但這些優勢也是存在不確定性的，比如一旦政府收緊調控，項目銷售週期也會變得不可控。大部分房企對此也都心知肚明，出於分散風險、分擔成本的需求，合作開發成爲了此次土拍落幕之後，南京房地產市場呈現的主要畫面。南京本土房企銀城地產，此次拿了3幅土地，均已找好合作方。

浙江調控下放，房企聚焦南京

房企蜂擁南京拿地，更深層次的理由是，南京樓盤可以捆綁“精裝包”銷售。目前南京熱門樓盤都捆綁“精裝包”銷售，且首付比例要求高，基本都在8成首付。

南京一名購房者指出，南京通過“升級裝修包”變相漲價，這在商品房網籤統計數據上是看不出來的。開發商一般會推出包含兩份裝修費（基礎和升級），升級裝修包名義上是消費者的可選項，這就是南京業內所說的“精裝包”，按照最高5000元匡算，一套房子捆綁銷售的“精裝包”金額在幾十萬到上百萬不等。

來自江北某項目一名銷售人員反饋稱，這一做法需要提前向政府報備。但在實際操作中，幾乎所有開發商都要求客戶必買“精裝包”，否則銷售可能會不接待。

這是當前南京樓市火爆的主要原因，雖然市場集結各種利好，但背後也是有隱藏的調控收緊風險的。比如，5月24日，杭州多家銀行上調房貸利率。建設銀行杭州支行透露，已正式上調二手房貸款利率。調整後首套利率從5.2%上升至5.4%，二套利率從5.3%上升至5.5%。

對於部分買家來說，或許買房窗口期即將關閉，這被認爲市場拐點來臨的前兆，對樓市的影響也將逐漸釋放。據瞭解，南京目前的首套平均利率是5.65%，比上個月上漲1BP；二套房平均利率是5.70%，比上月略降。整體來看，南京的購房窗口期還在。南京業內人士認爲，這對與南京樓市下半年的市場而言，或許是利好。

在南京，由於一二手房價倒掛嚴重，有項目直接倒掛1萬元/平方米，購房者要買到房子也很難搖中，搖號“陪跑”幾個月的情況很常見。此前，南京樓市出現了“假人才”購房。4月23日，據新華社報道，南京部分中介藉助“掛靠”高新技術企業、代考資格證等方式，幫購房者僞造“人才身份”，優先購買新樓盤牟利，擾亂市場秩序，損害城市人才引進成果。

市場監管力度隨之加大。5月11日，南京市相關部門聯合發佈了情況通報表示，公安機關現已對查明違法犯罪事實的人員依法處理，目前2人被採取刑事強制措施、8人被治安處罰。47名違規取得人才購房證明的當事人已被依法依規進行處理。其中，尚未使用購房證明的31人，註銷購房證明；對已使用購房證明的16人，啓動註銷購房證明程序，督促開發企業及時收回房源，並組織重新銷售。

南京市場對外來房企的吸引力也逐漸趕上杭州。德信、濱江、大家等杭州房企已經相繼打入南京主城區樓市。2020年3月，德信地產首次進入南京市區拿地，此前德信已在溧水拿過一幅宅地；2020年7月，濱江也進入了南京市場；2021年1月，大家地產首進南京拿下江北核心地塊。

這些杭州本土知名房企的出走，除了杭州地塊利潤偏低之外，與整個浙江的政策環境收緊也有關係。今年4月，廣州、東莞、寧波、合肥、南通5城被約談，紛紛升級調控。由於被約談的5座城市有3座位於長三角，長三角主要城市的調控也開始收緊。一個多月以來，南京、杭州分別在落戶、人才購房方面“打補丁”。4月以來，嘉興、紹興、衢州、湖州等城市均有調控新政出臺，調控城市層級下放明顯。房企也開始將投資眼光投向省外甚至長三角以外。

一名南京房企人士透露，以前南京的土拍也有現房銷售、競自持等規則。就在4月30日的土拍，仍有競自持的規則。但這次集中供地都取消了，直接進入搖號環節。這被認爲是政府給房企留了利潤空間，以保證房屋質量的一種做法。實際上，更多房企願意將南京看作是利潤率尚有擴大空間的市場。

南京中海總經理馮昌中認爲，北京和杭州，因爲地價不限，競價到了上限，開發商還要競配建，1%-2%的淨利已屬常見。“一年三次供地，拿不到地的開發商團隊自然會散，開發商只能在生死線上遊走”。

（作者：唐韶葵）