治理地產違約，中信信託“有一套”

樂居財經嚴明會發自北京

面對洶湧而來的房地產爆雷，“信託一哥”中信信託的態度可謂乾脆利落，不拖泥帶水。

近日，深圳商業地標皇庭廣場被查封的消息不脛而走。皇庭國際披露，因涉及27.5億元的借款合同糾紛，中信信託向法院提起訴訟，申請查封皇庭廣場的不動產，查封期限爲36個月。

皇庭廣場爲皇庭國際核心資產，由深圳市皇庭地產集團有限公司和皇庭國際共同投資，深圳融發投資有限公司（下稱“融發投資”）開發。

外地人可能未必知曉，但在深圳本地，皇庭廣場頗具分量。

它是深圳人心中的“世界級購物中心”，位於深圳市福田區CBD中心位置，總佔地面積4.23萬平方米，總建築面積13.8萬平方米，集餐飲、購物、娛樂、休閒、旅遊爲一體。

消息一出，外界愕然。皇庭國際次日火速澄清，“被查封”僅意味着皇庭廣場的不動產登記信息顯示爲抵押查封狀態，不影響商場和商戶日常經營。

皇庭廣場“查封”事件，最早起源於2016年中信信託爲皇庭國際等企業提供的一筆貸款。當年，皇庭國際子公司融發投資與中信信託簽訂了《信託貸款合同》，借款30億元，皇庭廣場爲抵押物。

今年3月31日，這筆貸款到期，皇庭國際仍有27.5億元未還。因貸款無法續期，中信信託將皇庭國際等企業告上了法庭，並申請訴前保全，皇庭廣場因此被查封。

面對地產踩雷，各家信託處理方式迥異，有的屬於隱忍派、自己“吞苦果”，有的屬於強硬派、正面硬槓，中信信託顯然屬於後者。起訴、申請凍結股份、查封資產，一連串動作，中信信託已經相當熟稔。

“踩雷”地產

除了今年的皇庭國際，大約一年前，中信信託同樣通過司法途徑，向另一家房企催債。

2020年4月，因與天津房地產集團有限公司（下稱“天房集團”）的金融借款合同糾紛，中信信託向法院申請1.99億元範圍內的財產質押保全，天房集團所持有的天津市房地產發展（集團）股份有限公司（下稱“天房發展”）的股份全部被司法凍結。

天房集團的違約風險早在2018年就已顯現。當年5月，中信信託發佈了一則報告，關於中信·天房2號貸款集合資金信託計劃（天房2號）違約風險的提示報告。

報告稱，天房集團應於5月18日償還的2億本金及利息可能發生違約風險。

儘管數日後，中信信託稱已足額收到天房集團的貸款本息，看似有驚無險，但這次報告揭開了這個曾令人信服的國字號房企的債務危機。

之後，天房集團風波不斷，董事長、高管被查，人事變動，債務違約，各類消息頻頻見諸報道。至今，天房集團仍陷債務泥潭未能脫身。4天前，因天房集團債務問題，其所持天房發展的1.5億股股票再次被輪候凍結。

除天房集團，去年泰禾集團債務逾期，近20家信託公司踩雷，中信信託就是其中之一。

再往前看，幾年前中信信託與山東房企舒斯貝爾的公開纏鬥，曾在業內引起普遍關注，至今雙方間的拉鋸戰還在持續。

客觀來說，中信信託總體上風控較爲完善，由於存量業務規模大，遇上違約事件在所難免。但在一段時期內，房地產確是中信信託業務中的一大“重頭戲”，它與恒大有過密切來往。

2017年初，恒大地產大手筆增資300億元，引入的戰略投資者出現了兩家信託的身影，中信信託就是其中之一。

中信信託旗下的中信聚恆（深圳）投資控股中心（有限合夥）出資50億元，佔恒大地產增資擴股之後約2.19%的股權。在恒大地產又進行多輪增資後，目前中信聚恆仍持有其1.6%股份。

戰略投資背後，中信信託與恒大有過多次合作經歷。2015年3月，中信信託和中信銀行曾與恒大簽訂了600億元的授信合約。2018年，中信信託又聯手恒大健康合作養生產業，爲恒大養生谷項目募集資金。

梳理中信信託現存對外投資，除了恒大，其合作對象不乏碧桂園、萬科、陽光城、時代地產、新湖中寶等知名房企。

2019年，中信信託曾頂風作案，違規將信託資金用於房企繳交土地出讓價款，因此處罰30萬元。

中信信託涉房頗深，這也體現在業績報告中。

2020年，中信信託管理的信託資產總規模爲1.2萬億元，儘管隨着監管不斷加碼，中信信託減少了對地產的投入，但去年仍有16.29%的信託資產進入了房地產行業，數額達1994.76億元，在業內居前列。

政信項目逾期

論出身，中信信託非同一般。

中信信託前身爲1988年成立的中信興業信託投資公司，2002年由中信集團重組、改制、更名爲“中信信託投資有限責任公司”，承接中信集團信託類資產、負債及業務。2007年，再次更名爲“中信信託有限責任公司”。

目前註冊資本112.76億元，股東爲中國中信有限公司和中信興業投資集團有限公司，最終實際控制人爲中國中信集團有限公司。

中信集團最初就是從信託公司發展而來。40餘年過去，中信集團已發展成爲一家國有大型綜合性跨國企業集團。

如此來看，中信信託可謂出身名門。多年來，中信信託一直穩坐信託行業頭把交椅，是圈內公認的“老大哥”。

不過，今年“老大哥”卻債務糾紛不斷。除皇庭國際外，今年以來，中信信託政信項目接二連三逾期，爲此中信信託頻頻“狀告”地方政府。

近日，因遵義市播州區下屬城投企業對中信信託的一筆融資項目發生逾期，遲遲未能解決，中信信託向法院提起訴訟。

該筆融資項目名爲“中信·貴州遵義播州區國投應收賬款流動化信託項目計劃二期”，成立於2017年12月，到期日爲2021年1月10日。融資人爲播州區國有資產投資經營（集團）有限責任公司。

該項目逾期已超4個月，逾期的信託本金、利息規模爲2.55億元。

此前，“中信·河南汝州市發展應收賬款流動化信託項目”也出現問題，汝州市政府及保證人未按約定按期足額還款，中信信託將汝州市政府訴至北京市第三中級人民法院，要求對方支付部分應收賬款與違約金合計約1.5億。

值得注意的是，去年中信信託不良率明顯上升。截至2020年底，中信信託固有資產不良規模爲16.4億元，不良資產率爲7.06%，較上年的3.9%上升了3.16個百分點。