毛大慶：優客輕了

樂居財經曾樹佳發自北京

去年第四季度，優客工場實現首次單季度盈利，毛大慶欣喜之情溢於言表，直言這是公司的“里程碑”。

如若說，上市目標的實現，讓毛大慶鬆了一口氣；那麼，“輕資產”的開展，則讓他嚐到了甜頭。

他似乎在聯合辦公長期的黑暗中，捕捉到了一束光。於是，毛大慶把輕資產運營平臺——北京大然凌一管理諮詢有限公司（簡稱“大然凌一”），當成了“救命稻草”。

樂居財經跟蹤獲悉，近來，優客工場頻頻將旗下的子公司，轉移到大然凌一旗下，充實這一平臺。由於大然凌一也是優客的子公司，所以相當於演繹了一出出“子變孫”的戲碼。

早在2018年初，爲了在經營壓力中尋找突破口，毛大慶成立了大然凌一，讓它成爲基於SaaS、IOT、辦公用戶大數據、設計能力爲基礎的輕資產運營公司。

如今，公司輕資產比重逐漸擴大，業務輪廓已逐漸清晰，甚至有望彌補前些年規模競速，留下來的問題。

即便已經上市，他仍必須在這場聯合辦公領域的“馬拉松”中，不停地奔跑。

“子變孫”戲碼

過去短短的半年時間內，大然凌一就得到了兩次增資。註冊資本由100萬到1000萬，再到如今的3000萬。它的體量，在優客工場的94家對外投資公司中，已悄然位列第二。

與此同時，優客工場也陸續將位於北京、深圳、太原、蘇州、南京等地的子公司，注入到大然凌一旗下。據樂居財經統計，自4月27日至今，僅一個月，兩者就發生了15筆這樣的操作，尤爲密集。

轉讓完成後，這些內部騰挪的標的，大部分由大然凌一全資持有。目前，大然凌一的對外投資公司已達23家，並呈現出繼續擴大的趨勢。

不久之前，優客工場剛公佈財報顯示，去年第四季度營收2.79億元，較上一季度增長39.4%，其中輕資產收入同比增加220.8%。

換言之，輕資產讓優客工場實現了首次季度盈利。

習慣了虧損節奏的毛大慶，似乎看到了一片“桃花源”，在歷經“初極狹，才通人”之後，終於有了“豁然開朗”的感覺。因此，上述這一系列內部公司的輾轉騰挪，意味着他將更大力度地押注輕資產。

在共享辦公領域，以往行業奉行的是“二房東”模式，盈利依賴賣“工位”。按照業內人士估算，在這種模式下，共享辦公的出租率，必須平均達到85%左右，才能保持盈虧平衡。

尋常日子裏，發揮共享經濟的餘熱，或許還能對盈利保持憧憬。但如果局勢有變，尤其是遇到自去年以來的疫情，線上辦公攪動了一池春水，那聯合辦公二房東的“望天收”，只能大受打擊，面對着飄搖的資金鍊。

於是，國內聯合辦公玩家，都在不同程度上，按下了向輕資產模式靠攏的按鈕，由直營店向加盟店轉型，注重品牌管理、服務輸出，輕裝上陣。

從萬科明星職業經理人到創業者，擁有着較深閱歷的毛大慶，自然也看透了這一點，所以他也給自己定了一個目標：2020年優客工場要簽約100個輕資產項目，輕重比需達到1：1。

優客工場的輕資產規模增長迅猛。截至2020年末，其輕資產項目總數達到了125個，項目同比增加78個，同比增長166%；輕資產項目總工位數44897個，增長率爲106%。

毛大慶如願以償了。目前在優客工場總的管理面積裏，54%是輕資產模式，46%是自營模式，天平已經徹底倒向了更“輕”一方。

基於此，他也有繼續加持大然凌一的動力。

該平臺的“管理輸出”，是以智能化樓宇管理及全託管服務爲核心，通過輕資產合作模式建立與全國範圍內的地產開發商、資產持有方、個人業主、場地使用者的合作。此外，它還爲企業提供一站式定製化的辦公服務。

優客工場扭虧的希望，似乎都寄託在這些新的業務範疇裏面。只是，它仍需要持續的盈利來證明自己。

首次季度盈利

毛大慶鐵了心轉向輕資產，更多的是想解決之前留下的“後遺症”。

回望2018年前後，當時正屬於共享辦公的奔騰年代，WeWork持續在併購資產、氪空間主張“規模優先，效益次之”、夢想加表示三到五年內有上市計劃，而優客工場也在四處尋找獵物，擴大規模。

據統計，它陸續收購了洪泰創新空間、碎片空間、無界空間、Wedo聯合創業社、Workingdom、愛特衆創、火箭科技、方糖小鎮等多家聯合辦公品牌。這期間門店的擴張，讓它付出了許多真金白銀。

得益於規模擴張，2017年至2019年，優客工場總營收分別爲1.67億元、4.49億元、11.67億元，年增幅高達一兩倍。但在收入大增的同時，它的盈利難題卻難以破解。

同期，優客利潤淨虧損3.72億元、4.45億元、8.07億元，敞口越來越大。

2019年10月，共享辦公鼻祖WeWork撤回招股書，IPO折戟。這家估值最高時達到470億美元的明星公司，自開啓上市進程後，估值被不斷下調至100多億美元。顯然，其遲遲不盈利的現狀，飽受資本市場質疑。

而不盈利的優客工場，也在上市路途中經受曲折。去年8月，它也撤下了在大洋彼岸的IPO申請，後轉向SPAC模式，才涉水過關，登陸美股。

彼時，毛大慶的大然凌一計劃，已啓動了兩年多。

優客工場的收入主要分三類，分別爲會員費、營銷服務和其他服務。其中，會員費主要來自共享辦公業務收取的租金；而輕資產的收入，則分佈在營銷服務和其他服務之中。

原本會員費一直是優客工場的營收主力，但2018年的一筆收購，改變了這一形態。

優客工場曾以1.5億元的對價，拿下了數字整合營銷公司——珠海市省廣衆爍數字營銷有限公司（簡稱“省廣衆爍”）51%股權，省廣衆爍的創始人也成爲了優客工場的CMO。

直至2019年前三季度，省廣衆爍貢獻了公司4.03億營銷和品牌服務收入，使得該項收入幾乎與會員費持平，佔比總收入的48%，比此前兩年上升了30多個百分點。

依靠品牌管理輸出與定製化辦公，優客工場終於在去年的第四季度，實現單季度的盈利。

但縱覽優客工場去年整年的業績，它實現營收8.77億元、淨利潤-5.08億元、歸母淨利潤-4.88億元。年營收增速放緩的同時，其虧損的現象仍然存在。

顯然，要彌補過去留存下來的問題，並非一日之功。

輕資產“密碼”

今年以來，除了將許多子公司放置到大然凌一旗下之外，優客工場在輕資產領域的發力，體現在諸多市場動作之中。

今年2月初，據美國證監會網站顯示，它完成上市後第一次股票增發。此次公開募集資金將達2000萬美元，主要用於輕資產管理的大力拓展，以及Saas服務數字化技術的進一步研發等。

3月，其運營管理新項目，落地福州三盛國際中心；而它旗下的希遇科技，也進入園區智慧管理，落地渭北工業區雙創科技園。

與優客工場合作的資產方，一般都擁有自己的獨立辦公樓宇，並將空餘的樓宇使用面積，託管給優客工場改造運營。前者負責大部分的啓動成本，後者只提供樓宇管理服務，並分享相關收益。

優客工場首席運營官關心，在今年六週年發佈會上，提出了 “21·34”計劃；即在2021年完成對中國所有34個省級行政區的佈局覆蓋。

曾有業內人士表示，優客工場對標的是酒店，類似於七天這樣連鎖酒店式的模式，但這需要很大的規模效應，接下來會往二三線城市按輕資產模式拓展新的項目。

樂居財經查閱獲悉，目前，大然凌一已分設9大分支機構，裏面既有廣州、深圳等一線城市分公司，也有南京、天津、南昌、武漢等二三線城市的分公司。毛大慶的輕資產野望的輪廓逐漸清晰。

在輕資產模式的基礎上，優客工場甚至還新增了房地產經紀業務。該業務鏈接業主、企業和高素質的經紀公司、獨立經紀人三方羣體，打造一站全包的全流程商業選址平臺。

近三年，該公司的在手現金分別爲3.08億、1.96億、4.01億，在波動中有所改善，但直至去年，其經營性現金流仍是負數，爲-2764.40萬元；同期它籌資的現金流淨額爲2.90億。

換言之，儘管在不斷變“輕”，但它對外界的資金依賴程度仍較大，這仍考驗着優客工場的輕資產成色。

有數據顯示，中國聯合辦公行業的市場規模，預計到2023年將進一步增長至1000.3億元，年均複合增長率爲40.3%。廣闊的市場中，機遇與挑戰並存。

但毛大慶必須直面挑戰，因爲龍熙地產、中融信託、紅杉資本等45位股東，無時無刻不在注視着他。

　

責任編輯：梁斌 SF055