原標題：中駿商管上市在即，在管商業僅10個就已主打“商管牌”

目標100箇中駿世界城，但目前開業的僅5個。

新希望服務之後，又一家小型物管企業通過上市聆訊。6月6日晚，開發商中駿集團旗下物業公司中駿商管披露上市文件顯示，2018年-2020年，中駿商管的收益分別約爲3.97億元、5.75億元、8.05億元；淨利潤分別約爲0.35億元、0.77億元、1.63億元。

截至2020年12月31日，中駿商管擁有104個在管商業及住宅項目，在管總建築面積約爲1620萬平方米，總簽約建築面積約爲3660萬平方米。

如公司名稱所示，中駿商管的業態不只包括住宅物業，還包括商業物業。但目前住宅物業管理服務在中駿商管收入中佔據主要地位。2018年-2020年間，住宅物業管理服務收入分別爲2.44億元、3.33億元、4.32億元，在總收入中佔比分別爲61.6%、58%、53.7%。

商業物業部分的服務主要包括基本商業物業管理服務、開業前管理服務、其他增值服務。2018-2020年，該業務分別實現1.52億元、2.41億元、37.3億元，佔比逐年上漲，從38.4%提高至46.3%。“由於我們將戰略重點放在發展商業物業管理及運營服務分部上，我們預計未來商業物業管理及運營服務收益所佔百分比將會繼續上升。”中駿商管方面披露。

得益於商業物業管理的高毛利，中駿商管整體的毛利率水平從2018年的34.6%增長至2020年的44.3%，高於同期上市企業29.5%的均值。

貝殼研究院商業地產分析師鄭中指出，和大多數以住宅物管營收爲主要收入來源的物企相比，中駿商管商業物管服務的盈利能力較強。

資料顯示，2018年、2019年間，中駿商管商業物業板塊的在管面積和收益皆來自中駿集團及其合營企業或聯營公司所開發項目；截至2020年末，該板塊獲得了來自第三方的收益爲235.8萬元，佔比較小。

據東財Choice顯示，若成功登陸資本市場，中駿商管將成爲繼榮萬家、宋都服務、星盛商業、新希望服務之後，今年內第5 家上市的物業股。

不過，如今資本市場對物業股的熱情已明顯減退。克而瑞物管統計顯示，2020年，共有42家上市物企，整體股價漲幅漲幅均值爲21.55%，超6成物業股股價漲幅低於板塊均值；另有近半物業股淪爲“殭屍股”，且新上市企業破發情況增多。

旭輝集團CEO林峯在日前易居沃頓的公開課上也提出，當前物業上市的風口期已經過去了，“50%的物業公司在市場上市盈率不到10倍，也有一些做得大的，也有一些做得高的，自己上市可能也沒有交易量，在市場上也融不到資”。

在這樣的背景下，中駿集團依然選擇將物業板塊分拆上市的動力或許也就在於其商業物業板塊。“現在上市物業股中，有商業概念的估值較好。”億翰智庫研究總監於小雨向第一財經記者表示。

事實上，中駿集團也是憑藉着商業概念，該房地產市場開闢一條自己的發展道路。據安信證券梳理，起家於福建的中駿集團1996年涉足房地產開發業務；2014年，隨着泉州中駿世界城的開業，中駿集團進入商業地產領域；2019年，其確立以地產開發爲主體，購物中心、長租公寓爲兩翼的發展模式。

2020年，在中駿集團新增的38個項目中，有14個包含中駿世界城商場項目。

目標宏大，但現在開業的中駿世界城項目數量並不多。於小雨表示，“中駿的商業並不強，有個100個商業的計劃，但到2020年底纔開了5個，正經運營年份比較久的就三個，路還長。”

據中駿集團方面披露，截至2020年末，已開業的5箇中駿世界城中，有2個的開業時間爲2020年12月；2021年將有4個項目於第四季度開業。而中駿商管目前在管的10個商業物業中，除了5個寫字樓之外，購物商場也即爲上述開業的5個世界城項目。

“商管服務是加分項，規模仍是支撐股價的‘底子’。”克而瑞物管發佈的報告顯示，“從‘物管+商管’型物企的股價表現來看，2020年至今寶龍商業和華潤萬象生活股價漲幅最高，其商業物業的管理規模也是同類型物企中最大的。而星盛商業和奧園健康雖然佈局商業物業，但其規模相對較小，無法支撐股價的持續上漲。”