文/樂居財經 李奕和

“當前整體市場形勢偏弱，但我們自身的狀態非常好，發展動能強勁。”3月28日，中國海外發展董事局主席顏建國，在該公司2023年度財報業績溝通會如是說道。

顏建國的自信無不道理。2023年，房地產市場仍在持續下行，然而中國海外發展憑藉較強穿越週期的能力，在銷售、營收、利潤、投資多個端口實現了逆勢的增長。

去年，中海實現合約銷售3098億元，同比增長5.1%，據克而瑞統計，其年度權益銷售上升至行業第二。年報顯示，中海過去一年的營業收入2025.2億元，同比增長12.3%；歸母核心淨利潤256.1億元，同比增長10.1%，盈利能力繼續保持領先水平。

2023年，中海整體淨利潤率達到13.4%，從目前披露的企業來看，在行業名列前茅。中海副總裁郭光輝對此表示主要得益於三個方面的堅持：

第一、我們堅守主流城市、主流地段、主流產品的投資理念，堅守投資刻度；第二，我們努力塑造產品力，持續打造適應客戶需求的好產品；第三，做好自身長板，強化競爭優勢。

行業流動性問題仍然頻發，中海在財務方面保持在絕對的安全邊界。至2023年底，中海資產負債率爲57.5%，淨借貸比率爲38.7%；持有現金1056.3億元，仍是行業中少數持有現金超千億的房企。

手握的大量現金，讓中海在過去一年依靠銀行存款的利息收入達到了21.56億元。最終，以正向影響體現在該集團的綜合收益表上。

2023年，中海的淨其他收入及收益14.03億元，爲拉動期內利潤的增長貢獻良多。

當前市場困難與挑戰依然不少，但經濟長期向好的趨勢沒有改變，房地產行業企穩向好的積極因素增多，同時集團的比較優勢明顯增強。中海在年報中表示，我們以積極的心態看待“危中之機”，對集團在行業大變局之下的競爭優勢充滿信心。

業績穩中有進，商業項目加速入市

整體銷售業績而言，2023年，北部大區爲中海貢獻了最多的銷售額，達到911.2億元，佔比29.4%。另外幾個大區中，南部大區、東部大區、中西部大區、港澳海外大區分別貢獻了16.6%、13.8%、12.5%、06%的銷售。

該公司合聯營公司銷售413.1億元，佔比13.3%；中海宏洋銷售428.2億元，佔總體銷售的13.8%。

年內，中海房地產開發業務收入爲1928.8億元，同比上升11.8%，多個城市回款可圈可點。該集團以現金流管理爲中心，抓緊銷售回款，北京、上海、廣州、深圳、天津、成都及西安銷售回款均超過100億元。

數據顯示，中海期內銷售回款2171.9億元，其他經營回款爲145.0億元，總經營回款2316.9億元，同比上升14.8%。整個2023年，中海的回款率達到了99%。

中海行政總裁張智超在業績會表示，我們一直聚焦於核心城市、核心地段的優質改善型項目，這些項目的確定性更強，銷售去化與回報都非常理想。

憑藉着較好的產品及企業優勢，就在近日，中海就創造了一個“新紀錄”，上海中海·順昌玖裏首開512套房源，銷售額196.5億。數據刷新了全國單盤單日銷售紀錄。

而接下來，中海徐匯濱江的西岸數智中心項目也將入市，如無意外，隨着政策的放開、改善需求的釋放以及自身過硬的產品力，項目將進一步引爆市場。

除了房地產開發業務獲得不錯增長，多年來通過建立以寫字樓與購物中心爲核心，長租公寓、酒店、物流及產業園、養老等爲要素的綜合城市運營服務平臺，中海去年在商業物業方面也有所收成。

期內，該集團商業物業收入63.6億元，同比上升20.9%，其中寫字樓收入34.3億元，購物中心收入爲16.8億元，長租公寓收入1.9億元，酒店及其他商業物業收入10.6億元。

中海的商業項目還在加速入市，2023年，中海新增了12個商業物業投入運營，總建築面積增加約105萬平方米，包括四座寫字樓、五座購物中心、三棟長租公寓，爲商業物業收入增長增厚了基礎。

其中，位於上海核心區的真如環宇城MAX於2023年12月開業，是中海旗艦級購物中心，開業以來持續保持大衆點評上海購物中心熱門榜TOP1。

顏建國於主席報告中稱，在2023年增長20.9%的基礎上，中海2024年商業物業收入有望繼續實現25%的增長目標。更長遠來看，中海錨定的是十四五規劃商業收入過百億的目標。

財務保持穩健，新增土地貨值行業第一

穩健的財務狀況，依舊是中海穿越下行週期的重要保證。

於2023年12月31日，中海的銀行及其他借貸1653.0億元而擔保票據及公司債券923.6億元，總借貸合共爲2576.6億元，其中一年內到期的借貸409.7億元，佔總借貸的15.9%。

相比之下，該集團銀行結餘及現金1056.3億元，加上未動用銀行授信額度492.6億元，可動用資金達1548.9億元。遠高於短期借貸。

報告期末，中海的資產負債率57.5%，淨借貸比率僅38.7%，繼續保持在“綠檔”。期內加權平均融資成本爲3.55%，融資成本處於行業最低區間。

較低的負債以及較強的融資優勢之下，中海還在進一步積極主動管理有息借貸規模。

2023年，該集團境內外融資829.1億元，提早或到期償還債務984.9億元，淨償還債務155.8億元。當中，提早償還了2024年1月到期的俱樂部貸款港幣300億元。使得全年整體有息借貸下降，有效控制了各項資金成本。

而較好的流動性，也爲中海把握市場投資機遇創造了條件。其保持投資定力，聚焦高能級城市的優質資產，精準投資。

張智超介紹，中海的投資和銷售都相對聚焦於4個一線城市和14個強二線城市，這些重點城市銷售額規模將穩定在5萬億元左右的水平，而且穩定性比其他城市更強。另外中海也佈局了十來個機會型城市，這些城市的市場容量將穩定在1萬億左右的水平。

2023全年在23個內地城市及香港獲取43宗地塊，總購地金額1342.1億元，權益購地金額1226.6億元，同比上升42.0%，新增貨值2404.2億元。其中，北上廣深四個一線城市權益購地金額佔比約60%，貨量結構優勢突出。

其也在收併購市場中把握機會，年內併購獲取廣州亞運城項目剩餘全部股權及蘇州環秀湖花園項目17%股權。據相關機構統計數據，2023年中海系列公司新增貨值行業第一。

於2023年12月31日，中海系列公司土地儲備總建築面積5403萬平方米。其中，不含中海宏洋的土地儲備總建築面積3522萬平方米，權益建築面積3039萬平方米。期末，中海宏洋土地儲備總建築面積1881萬平方米。高質量的土地儲備，爲中海未來持續健康的發展奠定了基礎。