商業地產開發經常會犯自以爲是的錯誤。建議每個開發商老總好好看看，千萬別最後咋死的都不知道，有可能最後是花錢買罪受，死得也冤枉，何必呢？防患於未然是商業地產開發商的必備理念。

1、產品形態規劃與盈利模式相矛盾

很多開發商在項目盈利模式與產品形態規劃上不統一，項目本來打算出售的卻規劃成了不適合銷售的大面積、集中式商業產品形態，本來是要自己持有經營的卻規劃成了不適合引進大型品牌主力商家使用的產品形態。

目前大部分開發商由於資金實力等原因，開發理念還是不願意持有，而是最快最貴的賣掉商鋪快速回籠資金，這種盈利模式的產品形態最好是易分隔、獨立門面、獨立交通組織的商業。

上面這一點上，萬達目前做的最好，他們在產品形態規劃時把持有型和銷售型分離，持有型部分規劃爲大面積集中式商業，銷售型部分規劃爲小面積沿街商業。

2、先蓋樓後招商會死得非常冤枉

這是目前國內大部分開發商的通病，他們習慣於先把房子蓋好然後再考慮招商的問題。這些開發商在住宅開發的時候就是這麼做的，先蓋房子再賣房，也賺得盆滿鉢滿，他們就認爲這種做法是理所當然的。

住宅開發轉向商業地產開發，整個遊戲規則面臨着一個巨大的變化，開發商面對的客戶不再是個體爲主的自然人，而是一家家商業機構。

商業地產是爲下游的商業機構提供一個經營場所的，開發商蓋的房子要靠商家來使用的；商家對選址的要求，要考慮地段、商圈、業態、建築結構和功能、成本等多重因素，當這些要求不被滿足的時候，商家是不會進駐的。

開發商前期規劃的時候不考慮下游商家的需求，等蓋完房再招商，其結果自然就是商業物業的長期閒置。

萬達提出“訂單式開發”，核心思想是先與下游商業機構形成戰略聯盟，按照下游商家的需求去拿地、去做規劃、去蓋房子，蓋好房子租給這些戰略聯盟夥伴。

而我們很多開發商對商業地產的開發思路還停留在史前階段，給招商造成了巨大的困難，成爲商業物業閒置的一個關鍵原因。

3、盲目追求大體量純屬虛高一類

商業項目的大體量是住宅市場大盤的一個翻版，土地成本的市場化要求開發商必然追求大盤的規模化效應以降低成本，而且大盤也能塑造開發商的品牌，同樣在商業地產市場追求大體量。

大體量對住宅開發來講是降低成本的主要手段，對商業地產來講，脫離市場需求的大體量就是找死！

目前在北京以及很多城市的商業地產市場，許多商業物業招商空難，當開發商蓋的大量商業物業處於閒置狀態的時候，很多商家也爲找不到理想的經營場所而頭疼，供與求之間矛盾非常尖銳，人們在感慨缺少有效需求的時候實際是缺乏有效供給。

4、不切實際的市場定位強調高檔次

在接觸和了解的開發商中，大多數開發商對自己所開發項目的預期都很高，不管項目的位置在那裏，動不動就要做成當地最高檔商業中心，不過這也是人之常情，可以理解，這就好比每位父母都認爲自己的孩子是最優秀的一樣。

商業定位不像住宅，商業是非常理性的，一定要在市場研究分析的基礎上，根據項目的區位，研究目標消費羣的規模和消費特點再做定位。

比如有些項目位於普通居住區中，由於與目標消費羣錯位，就不可能做成高檔商業。

再比如接觸過很多鄂爾多斯開發商，他們想把自己項目做成像北京新光天地或燕莎那樣，理由是鄂爾多斯人很有錢。雖然鄂爾多斯是很有錢，但由於城市規模小，有錢人數量肯定比不上北京、上海等這樣的一線大城市，而且由於鄂爾多斯有錢人消費觀念的原因，這些人一般都會去大城市消費高檔商品，那樣才顯得更有身份。

所以商業市場定位是“最好的不一定適合自己，適合自己的纔是最好的”。

5、業態組合中要選國際大品牌

有一部分開發商從萬達那裏取經學習訂單式開發模式，最熱衷的就是捆綁世界商業巨頭，所以沃爾瑪等國際商業巨頭變得分外喫香。

萬達綁架沃爾瑪，目的在於拿沃爾瑪們當“托兒”，利用他們的招牌提升萬達商業物業的價值，同時利用沃爾瑪們的示範效應，解決招商的問題，以及產權商鋪的銷售問題，最終實現“堤內損失堤外補”，這是典型的經濟學中外部性的效應。

但沃爾瑪們可不是廉價的“托兒”，開發商要想利用世界商業巨頭當“托兒”，必然要付出巨大的代價，那就是遠低於市場平均水平的租金！

某些開發商，爲了招這些商業巨頭進駐，甚至是不惜血本。山西某開發商，開發了一個二十多萬平米的SHOPPING MALL，房子蓋完招不來主力店，竟然不惜免十年租金招沃爾瑪進駐！北京的某商業項目，爲了招LV進駐，也是開出了八年免租金的條件！

如此一來，開發商面臨巨大的收回投資的壓力，只能尋求“堤內損失堤外補”：

一是大幅度提高非主力店小商戶的租金，小商戶缺少品牌號召力，在開發商面前只能任人宰割，當他們無力承擔高額租金的時候，只能是不斷地關門撤店！在開發商與零售商的博奕中，正應了中國一句老話：“店大欺客，客大欺店”。

另外一種“堤內損失堤外補”的措施，就是利用產權式商鋪，將商業物業分割出售，利用世界商業巨頭的號召力，通過媒體進行瘋狂炒作，最後把商鋪賣出天價，以此收回大部分前期投資。萬達的一代、二代商業廣場，就是這麼玩的，但這種做法無疑爲後期的商業經營埋下了隱患。

當我們看到引入這些商業巨頭對商業地產開發的價值的同時，也要警惕由於引入這些商業巨頭給我們帶來的巨大風險。