不論是出於何種目的，房企進行返本銷售都存在較大風險！

日前，長春市住房保障和房屋管理局（簡稱“長春市住管局”）印發通知稱，近期有房企按商品房申報備案價格與購房者簽訂購房合同，收取購房款後在一定期限內予以部分返款。該行爲涉嫌返本銷售或變相返本銷售，長春市住管局爲此對涉事企業採取了懲處。

接受券商中國記者採訪的專家指出，還本銷售或許是企業在現金流困難之下的無奈之舉，能否按承諾返款實際要看企業經營情況，返款承諾很容易成爲一張“空頭支票”，對購房者造成損失。在不少刑事案件中，還本銷售也往往是企業進行非法集資的實現途徑。因此，該行爲一經發現，必將遭到有關部門的嚴懲。

長春市有房企涉嫌返本銷售

長春市住管局指出，堅持房地產市場調控，保持市場平穩健康發展，是貫徹落實黨中央、國務院關於堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，穩地價、穩房價、穩預期，落實城市主體責任，建立和完善房地產市場長效發展機制的重要舉措。

長春市住管局披露，近期，有房地產開發企業按商品房申報備案價格與購房者簽訂購房合同，收取購房款後在一定期限內予以部分返款。該行爲涉嫌返本銷售或變相返本銷售，嚴重擾亂正常市場秩序，違背房地產調控政策精神。

爲此，長春市住管局對涉事企業採取了三項措施予以懲處：

按相關法規規定予以立案調查，繼而進行行政處罰；

停止涉事項目剩餘房源商品房合同網籤備案；

在長春市銷售商品房按最高比例實行預售資金監管。

在我國內地，監管當局明令禁止房地產開發企業的返本銷售行爲。《商品房銷售管理辦法》第十一條就明確規定，房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。

僅從字面意思來看，“返本銷售”似乎是房企變相降價賣房，對於買房者來說“賺了”，對於房企“虧了”，爲何長春住管局將此行爲定義爲“嚴重擾亂正常市場秩序，違背房地產調控政策精神”？

環業投資IP Global中國區首席經濟學家、中國資本聯盟副理事長柏文喜對券商中國記者表示，返本銷售算是房企的一種變相降價行爲，之所以有房企冒險採取返本銷售的手段，可能有兩個原因：一是企業流動性壓力過大，迫使企業爲了挽救現金流危機而爲之；二是同業競爭壓力過大導致產品去化困難下的促銷行爲。

柏文喜指出，這種違規行爲在行業裏並不罕見，尤其在融資困難和銷售困難並存時更易出現。如果企業的資金面不能迅速改善，企業違反合同約定兌現返款就會成爲大概率的事情，雙方明面上籤的返款合同自然就會淪爲一紙空文。因此，返本銷售會擾亂區域樓市價格體系，並可能帶來未來的兌現風險，的確是違反房地產調控政策精神的。

警惕返本銷售背後的風險

多數情況下，返本銷售都存在無法返款的風險。根據我國刑法，房企不以房產銷售爲目的的返本銷售行爲，有可能涉嫌非法集資，成爲刑事案件。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴券商中國記者，多數情況下房企進行返本銷售操作，其實就是非法集資。實際過程中，返本銷售承諾的回報也和許多非法集資案例中的高回報承諾一樣是空頭支票，可能根本拿不到。

嚴躍進進一步解讀，返本銷售的做法，實際上是一種很隱蔽的誘導行爲。因爲有了返現機制，會給購房者一個錯覺，認爲此類投資非常划算，因爲“不久的將來”就有了投資收益。

嚴躍進分析，部分房企願意冒着違規風險進行還本銷售，就是企圖藉此類返現機制來誘導購房者交付資金，然後騙取交易合同。而所謂的部分返現往往是有前提的，比如說要看企業的具體項目經營等情況，並且往往沒法兌現，對購房者容易產生傷害。

根據《最高人民法院關於審理非法集資刑事案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條內容，實施“不具有房產銷售的真實內容或者不以房產銷售爲主要目的，以返本銷售、售後包租、約定回購、銷售房產份額等方式非法吸收資金的”行爲，符合“未經有關部門依法批准或者借用合法經營的形式吸收資金”條件的，應當依照刑法第一百七十六條的規定，以非法吸收公衆存款罪定罪處罰。

早年間，以售後包租、返本銷售進行非法集資的情況時有發生。一些不法分子打着售後包租、返本銷售的口號預售房屋，一些案例中還存在房企“一房多賣”來進行非法集資，隨後攜款跑路，造成嚴重後果。隨着有關部門的合力打擊，該類行爲在近年來明顯減少。

近年來，以返本銷售等方式進行非法集資的刑事案件仍時有發生。5月17日，民政部全國老齡辦、公安部、民政部、中國銀保監會聯合發佈《關於養老領域非法集資的風險提示》。《風險提示》提到，要警惕以投資“養老項目”爲名非法集資。一些機構或企業打着投資、加盟、入股養生養老基地，以銷售虛構的養老公寓或者以長期出租養老牀位、銷售養老公寓使用權等名義，通過返本銷售、售後返租、約定回購、承諾高額利息、“私募基金”等形式非法集資。

《風險提示》指出，機構或企業承諾的高額利息主要來源於老年人繳納的費用，屬於拆東牆補西牆。多數企業不存在與其承諾回報相匹配的正當服務實體和收益，資金運轉難以持續維繫，高額利息僅爲欺詐噱頭，一旦資金鍊斷裂，高額利息無法兌付，本金也難以追回。