原標題：5月房企境內融資同比降近五成 未來外幣融資或迎爆發式增長

每經記者 黃婉銀 每經編輯 魏文藝

從5月份房企的境內外融資規模及相關監管政策的發佈來看，融資環境仍然“嚴峻”。

克而瑞統計顯示，5月，100家典型房企的融資總量爲883.34億元，環比下降11.9%，同比下降24.1%。其中，境內債權融資412.84億元，環比下降31.3%，同比下降48.9%；境外債權融資419.02億元，環比上升93.2%，同比上升133.4%。

政策層面，中國證券投資基金業協會叫停基金子公司備案房地產供應鏈類產品，或許也對房企境內融資造成部分影響。也因此，房企將目光更多轉向海外，境外融資在5月相對走高。

表外負債加強監管 境內融資持續嚴峻

貝殼研究院指出，5月進入房企傳統債券融資“小月”，整體融資規模收縮，而受到期內“ABS項目集中終止”事件影響，致當月境內融資規模收縮幅度超出預期。

在5月25日，上交所平臺有26單ABS（資產支持證券）的項目狀態顯示爲“終止”，其中就含有涉房類項目，比如中信證券~華夏幸福新型城鎮化PPP項目1~5期資產支持專項計劃。另外，天風~寶能應收賬款資產支持專項計劃在5月11日項目狀態也更新爲“終止”。

貝殼研究院認爲，儘管該事件後官方解釋其爲“項目超期處理”的常規操作，但仍爲後期境內非標融資的審批和發行帶來一定影響，“釋放出監管趨緊氣氛，房企發債審批時間將被延長”。

不僅如此，據《21世紀經濟報道》消息，基金業協會近期叫停基金子公司備案房地產供應鏈類產品，主要是購房尾款資產。

“5月房企融資或受此影響，融資規模持續下降。”同策研究院分析師黃鈺騁在接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示，在“三道紅線”強壓下，不少房企將目光轉向表外融資渠道，供應鏈融資逐漸成爲房企獲取資金的重要來源之一。

5月13日，陽光城公告稱，計劃與光大興隴信託有限責任公司合作供應鏈業務，將公司參股子公司上海翀昱貿易有限公司的17億元債務與光大信託進行供應鏈業務合作。但該項計劃至今還未披露下一步進展。

今年以來，房企融資還未出現明顯的窗口期。據貝殼研究院統計，今年1~5月，房企境內外債券融資累計約4624億元，較2020年同比下降18%，達到近三年低點。今年前5月，房企發債規模佔比2020年全年約38%。

其中，1~5月境內債券規模佔比67%，較2020年同期上升5個百分點；境內前5月累計發債規模約3113億元，同比下降約11%。境內債市前4月保持的增長趨勢止步於5月。

房企融資成本現分化 與資本市場預期博弈

“監管力度不斷加壓，讓表外負債無所遁形，這或將倒逼房企縮短回款週期，增強運營能力，多元發展以應對融資困境。相對而言，境外融資環境有所復甦。”黃鈺騁進一步分析指出，5月外幣融資金額佔比雙重上升，融資成本有所下降，房企未來的外幣融資金額或將爆發性增長。

同策研究院數據顯示，今年5月房企融資以人民幣爲主，美元次之，港元第三，外幣融資總額提升，融資金額爲221.32億元，環比上升212.62%（4月外幣融資70.80億元），佔融資總額的50.20%。其中，美元融資總額147.93億元人民幣（約合23.23億美元），佔融資總額的33.55%，環比上升115.84%；港元融資總額爲73.40億元人民幣（約合89.46億港元），佔比16.65%，環比上升3148.16%。

在債券融資方式上，5月海外銀團貸款佔比上升明顯，合計約67.69億元，佔比15.35%。

克而瑞方面也持類似觀點：得益於人民幣近期走強，疊加境內融資有所收緊，房企發債境外得到較大的恢復，無論是環比還是同比均出現超過100%的上升。

但貝殼研究院對境外融資市場的研判較爲謹慎，“境外方面，短期發債規模或有小幅回升，但整體保持不確定性波動。”

在監管環境下，房企致力於降低企業融資成本，短期內將存在房企意願與資本市場預期的博弈，而長期看房企融資成本整體保持下降趨勢與企業之間差異加劇的趨勢不變。

值得注意的是，龍頭房企與央企、國企的優勢在進一步凸顯。克而瑞統計顯示，5月發債量最高的企業是華潤置地，發行了60億元的中期票據，年限2~5年，融資利率3.29% ~3.84%，以及與一家銀行簽訂了20億港元的貸款協議。而從發債年限來看，萬科和龍湖發行的公司債年限達到7年，時間最長；旭輝的一筆1.5億美元的綠色優先票據年限也達到7年。

發行利率更能凸顯房企之間的融資差異。《每日經濟新聞》記者梳理發現，5月份碧桂園發行4年期的5億美元境外優先票據利率最低，年化利率爲3.125%；中梁控股發行於2022年到期的3億美元綠色優先票據，融資利率爲8.50%。

6月2日，正榮地產發佈公告稱，擬發行3.4億美元2024年到期的優先票據，年利率爲7.1%。