6月28日，越秀地产旗下物业公司越秀服务登陆港股市场。上市首日因暴雨暂停的交易在当天下午开启，截至29日两天股价涨幅约8%，对应市盈率（TTM）为32.9倍，在目前物业股中处于中位。越秀服务顺利平稳起航。

据了解，此番上市公司引入了多达10家基石投资者保驾护航，涵盖了大型投资机构及上下游产业链的合作方两大类机构投资者，包括新华资产管理、嘉信金融集团、金蝶、商汤科技、升辉控股、深圳凯尔汉湘实业、华科资本、尚慧企业以及索菲亚两位董事江淦钧及柯建生。

多种业态综合发展  净利率领先

越秀服务是一家拥有国资背景的物管公司，其控股股东为越秀地产。公司主要业务包括为商业物业及非商业物业两种业态提供物业管理服务。从财报来看，以住宅、公建、产业园等非商业物业贡献收入约69.4%，商业物业收入占比30.6%，在物业股中发展较为均衡。

截至2020年12月31日，越秀服务总在管面积为3260万平方米，其中96.1%的物业位于一线、新一线和二线城市。根据中指研究院的统计，公司综合实力排在百强物业第16位；就2020年管面积的市场份额而言，在提供商业运营服务的物业服务百强企业中排名第七。

2018-2020年，越秀服务的营业收入连续三年保持强劲增长，分别为7.63亿元、8.96亿元和11.68亿元，年均复合增长率达23.7%；同期净利润率创新高，分别为4731.4万元、9320.7万元和2.04亿元，年均复合增长率高达107.5%。

对应净利润率由2018年的6.2%大幅增加至2020年的17.4%；整体毛利率2018年的25.9%上升至2020年的34.5%，两者均领先于物业服务百强企业的平均表现。这个盈利表现在有着国企背景的物管公司中着实难得。

以2020年数据为例，华润万象生活净利率为12.1%、中海物业为10.8%、金融街物业为10.2%、保利物业为9.7%、招商积余为4.7%。无论是对比商业还是住宅业态，越秀服务的利润率都较高，在45家物业股中可以排前15位。

利润率的提升来自于各业务毛利的增加。以住宅、公建等业态为主非商业部分毛利率近几年持续提升，从2018年的21.3%提高至2020年的36.1%。另一方面，毛利率较高的非业主及社区增值服务占总营收比例不断提升，分别为31.7%、36.8%以及40%，整体规模保持了较快增长，驱动综合毛利率不断提高。

随着年初十部委联合发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，鼓励企业探索“物业服务+生活服务”模式。越秀服务提出将顺应“智慧城市”发展方向，积极拓展“物服+X”业务网络。比如“物服+酒店”、“物服+长租公寓”及“物服+康养”等多领域融合。公司增值服务未来仍有提升空间，盈利能力也有望再度提高。

独特的TOD综合物业管理模式   大湾区优势明显

越秀服务此次上市受到颇多关注，不仅仅是国企背景，还有两大特点值得关注。

一是大湾区优势明显。截至2020年12月31日，越秀服务的版图已拓展至19个城市，当中6个位于大湾区，其中包括香港，是为数不多在中国内地和香港均有业务布局的物管企业，并且在大湾区的总在管面积为2530万平方米，占总在管面积的77.6%。

根据广东省统计局的资料，大湾区贡献了中国商品房总销售额超 10%。2014-2019年， 大湾区房地产开发投资额、已竣工物业总建筑面积复合年增长率亦远超全国水平，大湾区物业管理市场发展潜力巨大。

此次上市募资14.3亿元，公司表示将依托于大湾区国企背景和深耕布局的优势和未来，持续并重点关注大湾区内优质物业的拓展机会，以巩固其在大湾区的领先地位。大型住宅、写字楼、 商业物业、公建物业、工业园区、康养机构、产业园、学校等业态均在越秀服务的并购范畴内。同时越秀地产2020年末在大湾区拥有1350万平方米的优质土地储备，将为越秀服务在大湾区的发展提供强有力支持。

第二是越秀服务独特的TOD 综合物业管理模式，即“地铁+物业”结合。TOD即以公共交通为导向的开发，在规划居民区或者商业区时，是公共交通使用最大化的规划设计方式。

2020年11 月，越秀服务向广州地铁收购了广州地铁环境工程公司及广州地铁物业管理公司，一举成为拥有“地铁环境工程维护+地铁物业管理运营业务”的复合型物业管理公司，新增在管面积5百万平方米。这笔收购不仅为越秀服务增加了新的业态，也因其承担地铁列车等特种设备清洗工作而建立起强大的技术壁垒，大大增强其外拓同类型业务的核心竞争力。

除此之外，越秀服务的控股股东越秀地产亦是国内最大的TOD发展商之一。截至2020年末越秀地产拥有5个TOD住宅项目，总建筑面积约4百万平方米。越秀集团、广州地铁与华中地区新一线城市的某地铁服务运营商签署了战略合作框架协议，三方将在轨道交通建设及运营、TOD物业开发、物业管理业务等多个领域开展合作。越秀服务可借助广州地铁及越秀地产的资源和优势，获得更多的TOD综合物业管理的机遇，成为国内领先的TOD综合物业管理服务平台。

随着近两年持续的物业潮，目前A+H物业股已经多达47家，而尚在排队的物企还有20多家，二级市场物业股突破70家的可能性很大。物业标的越来越多，市场估值也在两极分化中，最高华润万象生活高达123倍，而中奥到家仅4.4倍。

但无论是盈利更高的商管华润万象还是非住宅物管新大正，都被市场给予了较高估值。越秀服务独特的TOD综合物业管理模式，无疑同样具备想象空间及竞争壁垒。

科技赋能提升运营效率

众所周知，物业管理行业是人力密集型企业。员工成本是物企最大的成本，但近年来人力成本上涨趋势明显，如何降本增效是所有物企的难题。

近年来，越秀服务持续扩大人工智能方面的投入，2020 年4月，公司分别与阿里云、浙江大华股份签订框架合作协议，组建“人工智能实验室”，在社区智慧管理场景中充分发挥了人工智能、大数据、物联网等技术优势，实现了技术替人、技术助人，也使得物管行业从劳动密集型转向劳动专业性，进一步提高服务的标准化。

公司员工成本及分包成本占销售成本的比例也从2018年的63%下降至2020年的60%。

越秀服务自2010年提出数字化管理战略，现已建立了覆盖全国项目的集中运营控制管理中心，该项目应用了行业领先“数字孪生”技术，涵盖收入分析、成本动态、服务满意度、设备运行状态及用户画像等智能服务。截至2020年底，“悦秀会”、“悦享会”会员计划共拥有 157 万个会员。

未来，如何通过科技赋能降低人工成本，进一步提高社区增值服务，让服务可以快速复制和标准化复制，将是物业管理行业的必经之路。