原標題：王德培：房地產稅離“最後一擊”還差什麼

試點擴大，邊試點邊立法，增減替代（如降個稅等）、累進稅率或成爲可能。

房地產稅：破局？難產?

3月，“十四五”規劃和2035遠景目標綱要把“推進房地產稅立法”寫入其中。

4月，財政部稅政司司長在新聞發佈會上表示，積極穩妥推進房地產稅立法和改革。

5月，財政部部長劉昆發表《建立健全有利於高質量發展的現代財稅體制》一文，強調健全直接稅體系，逐步提高直接稅比重，積極穩妥推進房地產稅立法和改革。

同月，財政部、全國人大常委會預算工委、住建部、國稅總局等四部委召開房地產稅改革試點工作座談會，傳來專家建議在深圳、海南試點房地產稅的消息。

6月，財政部、自然資源部、稅務總局、央行發佈通知，將國有土地使用權出讓收入等劃轉稅務部門徵收。

如此密集的官方表態與實際動作，似乎意味着房地產稅改革的破局之日正漸行漸近，但如果把時間軸拉長，就會發現房地產稅已醞釀了數十年，仍處在難產狀態之中。

早在2003年，十六屆三中全會就首次提出，“條件成熟時可以取消不動產的相關收費，改爲對不動產徵收統一物業稅”；即便從2011年滬渝兩地試點房地產稅算起，也已10年之久。

在中國複雜、特殊且區域不平衡的房地產市場背景下，房地產稅涉及房地產調控、地方財政、稅收體系、收入分配，乃至央地關係等方方面面，牽一髮而動全身，關於房地產稅能否出臺是正反兩方各執一詞。

加速推出的六大理由

房地產稅加速出臺的理由相當充分：

1.房地產調控亟需建立長效機制。

2.房價持續上漲。

2009~2020年，全國新建商品房均價從4695元/平方米升至9860元/平方米，上漲2.1倍之多。

從一線城市更爲市場化的二手房價格來看，北上廣深二手房均價分別從2009年的13932元/平方米、12274元/平方米、8200元/平方米、13858元/平方米，上漲到2020年的64721元/平方米、59072元/平方米、39851元/平方米、87957元/平方米，分別上漲了4.6倍、4.8倍、4.9倍、6.3倍。

3.地方財政困頓，嚴重依賴土地出讓，潛藏債務風險。

截至2021年4月底，地方政府債務餘額達26.6萬億元，有些省份的負債率超過100%臨界值。

由於區域性商業銀行是地方政府債券的主要購買者，地方債務存在財政和金融風險相互溢出風險。

與此相應，地方對土地財政依賴度居高不下，全國土地出讓金從2010年的7500億元激增到2019年的7.8萬億元，十年增長超十倍。2020年全國土地出讓金8.4萬億元，同比增長15.9%，再創歷史新高，佔全國財政總收入46%，佔地方財政總收入84.03%。

城市土地資源有限，土地出讓金終屬一錘子買賣，轉向可持續的稅收來源纔是大勢所趨，賣地收入劃歸稅務部門則爲未來轉型奠定基礎。

4.房地產金融化，信貸風險加劇。

2012年，個人住房貸款歷史性地取代製造業貸款，成爲國有四大行貸款的第一投放方向。

在全球貨幣寬鬆背景下，居民更是跑步加槓桿衝進樓市，家庭負債率進一步攀升。2020年末，個人住房貸款達到35.67萬億元，佔到個人貸款的54.5%，即個人貸款中超過一半是房貸。

到2021年一季度末，我國宏觀槓桿率爲276.8%，其中居民、政府和企業三個部門槓桿率分別爲72.1%、44.5%和161.2%。

根據IMF報告，當住戶部門槓桿率低於10%時，債務增加有利於經濟增長；當住戶部門槓桿率高於30%時，中期經濟增長會受到影響；當超過65%時，將影響到金融穩定，當下72.1%的居民槓桿率已然處於風險高位。

5.從房地產稅入手，調整稅制體系，調節社會收入分配。

房地產市場化改革20多年來，以房地產爲代表的資產價格不斷上漲，在很大程度上擴大了社會貧富差距。

《中國家庭財富指數調研報告（2020年度）》顯示，在中國家庭財富構成中，房產對財富貢獻率近70%；《我國居民財產差距與收入分配問題研究》成果估算，在2002~2012年研究區間中，全國居民財產分佈差距基尼係數從0.352上升到0.739，其中45.4%是由房價上升引起的。

房地產稅作爲財產稅的一種，是調節財富差距，促進社會公平的直接手段之一。

6.房地產稅徵收已具備技術條件。

2018年6月，全國統一的不動產登記信息管理基礎平臺實現全國聯網，意味着居民擁有房屋情況“全透明”。

甚至上海在微信、支付寶隨身辦小程序、隨申辦APP、一網通辦平臺中上線“我的不動產”，可以查詢本人名下房產情況，支持查詢結果下載等。

住建部2020年4號文則提到，“全面採集樓盤信息”，建立全覆蓋的新建商品房和存量房的樓盤表；“推進房屋交易網籤備案系統全國聯網”，建立跨地區、跨部門、跨層級的全國房地產市場數據庫；第七次人口普查增加了住房信息調查，這一系列動作或指向徵收在技術層面已無障礙。

反對房地產稅的六大原因

基於看問題的角度不同，主張房地產稅“路漫漫其修遠兮”的觀點也不無道理。

1.房地產稅徵收存在法理性問題。

我國土地所有權屬於國家，房產擁有者只對土地擁有使用權而非所有權，而徵收房地產稅意味着不僅對土地上的房屋徵稅，還要對房屋下面的土地徵稅，更何況房價中已包含了土地出讓金部分，其可視作未來70年稅收的一次性現值支付，這樣就會產生重複徵稅問題。

此外，我國城市土地與農村土地的產權主體不同，兩種土地所有制下的房子性質不同；在商品房之外，還有大量拆遷房、房改房、央產房、軍產房、小產權房、經適房等，多種住房類型並存，普遍存在產權模糊等問題。

2.房地產稅立法程序進展緩慢。

儘管2015年房地產稅第一次被列入人大立法規劃，但至今房地產立法程序仍未走完。

按照一般法律立法流程，房地產稅立法工作需要經過全國人大、財政部和相關部門起草草案——公開徵求意見——國務院常務會議審議——全國人大常委會審議（三審）——再次公開徵求意見——專家評審後提交全國人大常委會表決——國家主席簽署主席令等多步程序。

2019年3月，全國人大財經委副主任委員烏日圖稱“房地產稅法由全國人大常委會預算工作委員會會同財政部組織起草，相關部門正在完善法律草案、重要問題的論證等方面的工作，待條件成熟時提請全國人大常委會初次審議”，可見房地產稅尚處在立法第一步。

3.房地產稅能否替代土地出讓金存疑。

設定房地產稅規模=名義稅率×全國存量住房價格×徵稅住房佔比，其中徵稅住房佔比由人均免徵面積和城鎮家庭住房面積決定。

以2017年土地出讓金5.2萬億元測算，要使房地產稅超過土地出讓收入，免徵面積爲0平方米時，稅率需在2.5%以上；免徵面積爲12平方米時，稅率需在4%以上。也即是說，如果免徵面積超過12平方米，稅率在4%以內，房地產稅無法替代土地出讓金。

2020年滬渝房產稅分別佔當地地方公共財政收入中稅收部分的3.4%和5%，相當於當年本地土地出讓金的6.7%和4%。

若用房地產稅來拯救因減稅和地方收支失衡導致的現金流量表萎縮，可能會導致地方政府資產負債表崩潰。

4.房地產稅抑制房價作用有限。

從韓國來看，2005年推出綜合房產稅後，房價出現短暫小幅下跌，隨後繼續上漲，2020年韓國住宅交易價格同比上漲8.35%，創15年來最大漲幅。

2020年3月~2021年3月，全球房價飛漲7.3%，其中新西蘭房價暴漲22.1%，美國、加拿大、英國房價分別上漲13.2%、10.8%、10.2%，彰顯出房地產稅在全球貨幣寬鬆、低利率政策以及市場供求關係面前的脆弱。

5.房地產稅稅制設計挑戰。

當下中國進入一個分化的時代，城市分化、人口分化、樓市分化、收入分化、產業分化、企業分化，房地產稅徵收範圍、徵收對象、計稅依據、稅率結構、稅收優惠等具體實施細則都需要反覆斟酌研究，否則就會引發公平與效率的失衡。

如果實行普稅制，房地產稅則主要由中產及以下的收入階層承擔；如按人均或戶均扣除一定面積徵收，可徵收的住房則少之又少，甚至少子家庭、獨居老人成爲被徵稅人；如果對第一套房或唯一住房免稅，則可能會引發不合理避稅現象，如引發離婚潮等社會問題。

總之，“細節決定成敗”。

6.出臺時機可遇不可求。

一般而言，房地產稅的最佳出臺時機是經濟穩定發展、房地產市場平穩健康運行時期，如此邊際影響最小，更容易被社會接受。

如今，疫情陰霾不散，全球經濟放緩，貨幣發行氾濫，金融泡沫集聚，通脹壓力上升，在這種大環境中，中國經濟需要謹慎行之，房地產稅推進更需斟酌時機。

二律背反命題

綜上，關於房地產稅出臺與否，上述正反兩方觀點看似相悖，且各有道理，在本質上恰是個二律背反命題。

對於此類命題，不是靠有限認知來論戰，而是用實踐理性化解此矛盾。

首先，房地產稅改革依然屬於問題倒逼型；其次，遵循兩利相權取其重、兩害相權取其輕原則；再次，政策制定取最大公約數，如此而言，試點擴大，邊試點邊立法，增減替代（如降個稅等）、累進稅率或成爲可能。

鑑於中國房地產承受的太多，不僅是居住品，還是一種投資品；不僅是使用權，還是財產權；不僅是一種資產，還是一種負債；不僅是銀行債權，還是城市股權；不僅是市場要素，還是財政工具；不僅是信貸創造者，還是貨幣蓄水池，對於如此複雜的綜合體，房地產稅堪稱一個土地財政國家的“驚險一躍”，正逼近“最後一擊”的過程中。

（作者系福卡智庫首席經濟學家）