原標題：摩天大樓史話：艱難的500米

來源：觀點地產網

近日，國家發改委印發《關於加強基礎設施建設項目管理 確保工程安全質量的通知》，其中提到：不得新建500米以上超高層建築。

而上一年也提到過類似的政策，2020年4月27日，住建部、國家發改委發佈《關於進一步加強城市與建築風貌管理的通知》，其中指出：一般不得新建500米以上建築。

僅兩字的變動，就讓未來的超高層建築建設面臨着無比艱難的500米隘口。

政策背後的原因，可能與安全、資金鍊、防止盲目投資幾個因素有關。

此前的賽格大廈晃動事件，就引發了人們對摩天大樓安全的關注；而且一旦遇到火情，國內的消防的雲梯也只能到達100米的高度。

不僅要考慮到人民生命和財產安全，還要考慮到資金鍊的安全。截至2020年9月，據CTBUH全球高層數據庫，國內仍未完工的81棟摩天大樓中，有66棟已經爛尾，摩天大樓的投資巨大，週期長，稍微不慎就有可能資金鍊斷裂，導致爛尾。

就算最後不爛尾，但也極有可能造成浪費。據戴德梁行數據，2020年一季度深圳寫字樓空置率24.6%，環比上升2.6個百分點，同期上海空置率21%，北京13.8%，廣州5.2%。

而過去幾年受政策限制，蘇州中南中心由原來的729米調整爲現在的499.15米，在500米邊緣徘徊；武漢綠地中心也由原來的636米降爲475米。

中國現存的超500米摩天大樓還有多少？據觀點地產新媒體瞭解，國內已建成或者已封頂超500米的摩天大樓有5棟，分別是632米的上海中心大廈，596.5米的天津117大廈，592.5米的深圳平安金融中心，530米的廣州周大福金融中心，530米的天津周大福金融中心和528米的北京中信大廈。

其中，最具話題性的，要屬天津117大廈，它至今爲止也只完成了封頂。

天津117大廈艱難

天津117大廈號稱世界第二高樓，總投資接近700億，內部打算建設甲級寫字樓及六星級酒店。7層以上建寫字樓，94層以上建超五星級酒店，115層爲空中高級會所，配有世界最高的空中游泳池；116層建大型餐廳，117層建可旋轉的特色酒吧和咖啡廳。

不過，耗時超過10多年的天津117大廈，2008年開始動工，2016年拆除塔吊後就沒有太大的動靜了，竣工遙遙無期。

117大廈背後的開發商高銀地產風波不斷，是項目難產的重要原因。

2015年，高銀地產遭遇危機，旗下高銀地產不僅淨利潤減少了17%，股價也遭暴跌，直接腰斬，影響到了117大廈的建設進度。

2016年，高銀地產通過與中國信達設立合資公司的方式，從信達那融資了將近90億的資金，用於天津項目的股權和債權投資，雙方約定，在限定期限內將117大廈項目完工，拿到銷售回款後再還錢。

同年項目拆除塔吊後，117大廈陷入沉寂，90億的資金也杳無音訊。2020年12月，中國信達宣佈起訴高銀地產，理由爲高銀地產並未履行2016年所簽訂條款，進行還本付息。

到如今，仍沒有任何一方接手117大廈。市場曾傳聞融創介入收購項目，對此融創、高銀均予以否認。

拆又不好拆，接盤也要花大價錢，所以太高的摩天大樓，開發風險還是非常高的。就算開發完了，若出租率不理想，依然會造成大量的資源浪費。深圳的寫字樓，就是個例子。

深圳平安金融中心退租

就在2019年，據央視網消息，深圳平安金融中心被一次性退租10層樓，退租面積總計3萬平方米。

平安金融中心最早規劃建設高度660米，這一高度超過了上海中心大廈，並刷新全世界第二高紀錄。最終由於航空限高，該項目調高至600米以下。

平安金融中心被退租，只是當時市場的縮影。實際上，受整體經濟形勢變化，自2018年四季度以來，深圳寫字樓已出現退租潮，包括金融公司、二房東等大面積撤離。

根據當時第一太平披露數據，平安金融中心出租率維持在90%以上。這一數據此後或出現了下滑，2020年三季度平安金融中心對外表示，年內項目出租率共計提高近11%，“正衝刺90%出租率”。

平安金融中心所在的福田區，寫字樓的空置率就高達30%。據第一太平披露，去年四季度深圳寫字樓租金指數同比下滑了6.3%；2021年第一季度，全市寫字樓平均租金同比下滑了5.2%，空置率高達28%。

而戴德梁行指出，深圳僅在2006年、20017年、2012年、2013年和2014年出現過寫字樓供不應求的情況，其他年份均是供大於求。據預計，5年後深圳寫字樓的空置率將會超過46%。

不單單是深圳，全國寫字樓的情況都不容樂觀。

據貝殼研究院數據，近十年商辦面積年均複合增長率超過10%；截至2020年，商業營業用房面積爲29億平方米。商業地產連續多年處於供應高峯，不斷推動寫字樓空置率走高以及租金水平下跌。

寫字樓空置率不斷攀升，恐怕就不是禁止超500米的摩天大樓能夠解決的，但不禁的話，空置率怕不是又要攀升了。