出品：新浪財經上市公司研究院

作者：陳憲

港交所正在迎來一波小物企上市潮。7月8日朗詩綠色生活上市，暗盤盤中一度上漲超120%，後以6.00港元/股開盤，較3.18港元的發行價上漲88.68%。最終股價高開低走，以4.5港元收盤，上市首日漲幅高達41.5% 。這在近期上市的物業新股中實屬少見。

據瞭解，朗詩綠色生活在招股階段並未受到太多追捧。全球公開發售1億股股份，香港公開發售1000萬股股份，獲7.01倍的超額認購；國際發售9000萬股股份，獲0.25倍的超額認購。

從公司基本面來看，業績增速不突出、利潤率不高、儲備率走低，這樣一家平平無奇的小物企沒有支撐股價暴漲的動因。很可能是定價過低，亦或者市場對於綠色環保概念的炒作。

蚊型物企估值趕上腰部物企

朗詩綠色生活背靠朗詩地產。現年60歲的田明，擔任朗詩綠色地產的董事局主席兼執行董事，同時擔任物業上市主體的董事長兼非執行董事，持有朗詩綠色生活全球發行後34.16%股權。

整體來看，朗詩綠色生活是一家較爲“傳統”的物管公司。截至2020年末，公司物業管理服務涵蓋21個城市，包括15個長三角洲城市及6箇中國其他城市。其中大部分物管項目以住宅項目爲主，住宅及非住宅面積佔在管面積的比例分別爲94.9%、5.1%。

從業務結構來看更是如此。物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務三大業務收入在2020年的佔比分別是68.2%、23.4%、8.4%。以收取基礎物業費爲主的物業管理服務收入貢獻始終在60%以上，毛利更高、尚在探索階段的社區增值服務佔比始終低於10%。

從過往業績來看，朗詩綠色生活的表現也不算突出。2018-2020年，朗詩綠色生活實現營業收入3.1億元、4.33億元、6億元，複合年增長率爲39.2%；同期淨利爲3096萬元、3431萬元、6556萬元，複合年增長率爲45.2%。而Wind數據顯示，目前已上市的物業公司營收及淨利潤的複合年增長率的平均值分別爲38.5%、63.1%。

業績表現雖平平無奇，但朗詩綠色生活此番上市以6港元/股開盤，盤中一度漲幅高達127%，公司股價高開低走，截至收盤報4.5港元/股，漲幅高達41.5%，仍是近期上市首日表現最好的物業新股。隨着股價上漲，公司目前市盈率（TTM）爲23.1倍。

二級市場上物業股平均市盈率（TTM）在30倍左右，朗詩綠色生活估值從行業角度看雖然不高。但值得注意的是，公司規模不大。2020年17.3百萬平方米的在管面積排在物業股尾部，屬於典型的小物企。但市盈率處在行業中位，高於規模更大的雅生活服務及時代鄰里。

以6億營收、6500萬淨利潤類比同規模物業股，佳源服務目前市盈率（TTM）爲31倍，弘陽服務爲21.8倍，目前股價均有着不錯的市場表現。朗詩綠色服務大漲後估值與之持平，主要可能是發行市盈率僅爲16.3倍，而公司總市值僅18億元，2.4億的成交額對股價拉動作用明顯。

盈利不強儲備率還在不斷走低  想象空間在哪？

若從成長角度看朗詩綠色生活，可能就沒有那麼大的漲幅。

2018-2020年公司毛利率爲26.7%、23.4%、26.7%，2019年由於收入大頭物業管理服務毛利率從18.4%下降至15.8%，導致綜合毛利率下滑。

在不算低的毛利率基礎上，公司同期淨利率爲9.98%、7.3%、10.9%，10%左右的毛利率同樣屬於行業尾部，與公司在管規模想匹配。

根據前文所述，朗詩綠色生活較爲“傳統”，無論是利潤率的波動還是收入增長，都受基礎物業管理服務影響較大。該業務收入提高靠在管規模的擴大，利潤率則依靠平均物業費及成本管控。

在管規模角度，2020年公司在管建築面積爲17.3百萬平方米，合約面積建築面積爲23.7百萬平方米。以此計算，剩餘儲備面積僅爲6.4百萬平方米，儲備率0.36，遠低於大部分物業股的0.5。且近些年儲備率從0.58至0.36，不斷走低。朗詩地產近兩年操盤面積在2.3百萬平方米，並不足以支撐朗詩綠色生活高速增長。

從物業費角度，公司90%的在管面積來自於住宅物業，住宅物業收費單價不高，且提價困難。朗詩綠色生活住宅平均物業費在1.8元~1.9元，低於行業平均2.1元。其中第三方物業開發商收費又略低於公司均值，由於第三方項目佔比達到了44.3%，公司整體物業費的提升可能略顯困難。

硬性指標目前看不到太多確定性，剩下的期待只能來自於第三方外拓及併購。此次上市，公司朗詩綠色生活募資2.6億元，56.8%將用作戰略收購及投資。

這次朗詩綠色生活上市，着重強調了綠色建築的概念。綠色建築指的是獲得中國住建部及其他地方行政部門頒發的“綠色建築標誌”的物業或在國際上受廣泛認可的環境及建築可持續認證體系認可的物業。

招股文件顯示，國家發改委頒佈的《綠色生活創建行動總體方案》設立了截至2022年中國城鎮綠色建築面積應至少佔新開發物業建築面積至少60%的目標。朗詩綠色生活的在管綠色建築在百強物企中排第七。

地產行業分析師嚴躍進認爲，朗詩綠色生活上市首日股價上漲，第一與股票發行期有關係，可能是定價過低。第二，也不排除資本市場對綠色環保概念的看好。