原標題：惠州樓市“退燒”：開發商爲賣房無息墊首付，中介盼地鐵“深惠線”儘快開通

來源：時代週報

7月19日上午，深圳坪山坑梓街道，一羣建築工人正熱火朝天工作，爲地鐵14號線沙田站的通車做準備。從2018年開工至今，該線路已實現主體結構封頂，計劃於明年投入運營。這條線路預留延伸至惠州的條件，被稱爲“深惠線”。

地鐵未響，黃金已萬兩。規劃、開工、封頂，14號線的每一步推進，都成爲惠州房產營銷人士口中的重大利好。過去多年，“深惠都市圈”“深圳擴容”等說辭高頻出現，炒房客紛至沓來，抄底惠州。

樂有家研究中心數據顯示，2021年上半年，惠州購房者中投資需求的佔比高達69.1%，超過深莞之和，居粵港澳大灣區城市羣之首。

深圳投資客楊光（化名），便是炒房大軍的一員。2017年，他以總價約142萬元、單價1.5萬元/平方米的價格買入碧桂園惠州某樓盤。彼時，他選擇了“上車”門檻最低的戶型，即97平方米的3房，精裝交付。

“我經歷過2015年深圳樓市的漲價潮，想着深圳漲完就該到周邊了。那兩年深圳到惠州買房的人擠爆售樓處，我還以爲撿到便宜，開心了很久。”7月17日，楊光告訴時代週報記者，近年來他所購房源價格不升反降，房子已掛牌半年多，基本上沒有問價的，至今仍未出售。疫情後市場租房需求也急降，目前該房源仍是空置狀態。

若此時以市場價116萬元售出，除去還銀行的欠款94萬元（貸款約100萬，等額本息還款4年後，剩餘本金約94萬元），楊光到手的金額約爲22萬元。算上已經投入的70萬元（首付42.6萬元+月供27.36萬元），這套房讓楊光賬面浮虧48萬元。

開發商花式促銷

“滬港深集體殺入，上海炒房客一次購12套房”“香港買家現場刷卡買走15套房”2017-2019年是惠州樓市的高光時刻，北上投資客掃貨的相關新聞頻現報端。

據中原研究中心的數據，2018年，惠州新房成交量約15.3萬套，平均每天出貨約418套；2019年，惠州賣出約14.8萬套新房，平均每天賣出約405套。

火熱的市場、臨深的優勢以及相對較低的價格，讓惠州市場成爲房企必爭之地。據時代週報記者不完全統計，百強房企中已有超70家佈局惠州。除方直、鑫月、德威等本土房企外，惠州還吸引了龍光、萬科、保利、碧桂園等外地品牌房企進駐。

百強房企逐鹿惠州，掀起供貨大潮，將惠州新房供應量推至歷史高點。

惠州中原戰略研究中心的數據顯示，截至2021年6月底，惠州新房庫存走高趨勢明顯，最新庫存爲1524.76萬平方米，同比上升8%，平均去化週期爲14個月，去化週期連續7個月上升。上半年，惠州樓市供求比爲1.08，供過於求。

“惠陽區、大亞灣、惠東縣及龍門縣由於本身區域庫存積壓問題，上半年區域到訪客戶量的減少，對去化週期進一步施壓，區域去化週期相對較長，在15-34個月不等。”惠州中原戰略研究中心指出。

隨着泡沫逐漸破裂，巨大的去化壓力面前，惠州開發商不再惜售，開始以價換量，甚至出現零首付、首付貸等違規。

7月17日，某品牌房企大亞灣樓盤營銷負責人蔣傑（化名）對時代週報記者表示，過去3年惠州已消化大量投資客戶，該購房的都已經購房了。上半年，看房的人數明顯減少，各大開發商搶客戶異常激烈。由於前幾年在惠州拿的地至今仍有大量庫存，沒有再拿地的需求，不少房企解散了投拓團隊，或者合併到其它區域。

蔣傑透露，目前有大亞灣開發商私下幫客戶墊付首付，若客戶看中房源可先付10%首付款，剩下首付款由開發商墊付，有開發商爲賣房選擇無息墊付。此外，還有樓盤推出“零首付”“首付一萬元”等活動，承諾前期有酒店包租、定期返租。

“買大亞灣的客戶有一半來自深圳，今年我們樓盤也主要以擴展深圳剛需購房者爲主，銷售說辭有所改變，過去只講投資價值，現在更多講居住價值，講雙城通勤的便利性和可能性，希望能吸引更多客戶。”蔣傑表示，深圳樓市調控升級，想買入深圳房源但沒有房票或資金不夠的買家會考慮惠州。爲此，他們給予深圳中介高傭，樓盤成交佣金普遍超過4%。

上半年，惠州過半房源被深圳買家買走。樂有家研究中心的數據顯示，2021年上半年，惠州購房者居住地佔比中，深圳客戶佔比52.5%，惠州本地客戶佔比僅爲23.1%，東莞客戶佔比18%。

二手房有價無市

長期以來，惠州新房庫存積壓，新房選擇性多，二手房市場成交冷淡。2017年，惠州出臺限售政策，購房者需在購房後3年纔可轉讓房產。此舉提高購房者持有成本，降低二手房流動性，讓二手房市場進入橫盤期。

截至7月18日，惠州貝殼網上共有超6萬套在售二手房，投資客最青睞的大亞灣共有超2.5萬套在售二手房。海量二手房待售加劇市場競爭，部分業主選擇原價出售或虧本出售，部分房源在售時間超過一年。

在不少“深圳買房羣”中，提起惠州海景房，多數人的共識是“海景有毒”。

一名購房者稱，自己於2015年入手惠東海景房，80平方米的房源總價100萬元，目前想原價出售都沒人要。

另一名購房者對此深感認同，表示自己於2017年在惠州買了聯排別墅，總價280萬元、首付90萬元，四年利息付了40多萬元。該房源按當前市場價只能賣210萬元，不光首付虧完，利息也虧光，還不一定有人接盤。

7月18日，多名惠州房產從業人士對時代週報記者表示，二手房成交量是衡量一個城市能否投資的重要標準。若一個城市新房過多，購房者可選擇性多，便不會考慮二手房源。新房不斷開盤會製造價格走高的錯覺，當購房者買入之後到二手市場上交易，將面臨無人購買的尷尬情況，屆時業主只能降低售價或延長售賣週期。目前，惠州二手房市場處於“有價無市”階段。

對二手業主而言，比在售房源增加更利空的消息是房貸收緊。4月以來，惠州多家銀行提高房貸利率，部分銀行停止二手房按揭。這意味着，購房者需要付出更高的成本，若銀行不予放款，則需全款交易。

7月18日，一名惠州江北的商業銀行個貸經理對時代週報記者表示，目前該銀行不接二手房單，新房需要看具體樓盤，符合准入原則的樓盤才能申請房貸。房貸申請週期較長，新房週期一般是三個月到半年，其它銀行的二手房週期都在半年以上，部分銀行由於額度用盡，已停止二手房進件。此外，惠州房貸利率亦高於周邊城市，該行首套房利率爲6.2%，二套房利率爲6.45%。

同日，一名惠州惠城的商業銀行個貸經理告訴時代週報記者，目前該行可以做二手房按揭貸款，但額度喫緊，需要看房子是否符合准入條件及審覈購房者徵信情況、流水、收入證明等，房貸利率根據房產條件和購房者資質定。若購房者曾出現徵信預期、流水不符要求等情況，均不予批貸。

房貸利率上浮以及部分銀行停貸的消息，讓惠州二手房更爲冷清。據惠州中原戰略研究中心的數據，上半年，惠州二手房月均成交量1292套，二手房過戶量環比下降6.28%。4月，房地產信貸收緊，惠州二手房成交量環比出現下滑。