出品：大眼楼管

作者：肖恩

7月26日，市场消息称，被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%。拿地额不仅包括房企在公开市场拿地，还包括通过收并购方式获地的支出。

按照目前房企的平均售价中，土地成本占比在40%左右的情况，那么这个拿地新政的潜台词就是：不允许房企再扩充土储池子，要想多拿地，就要多销售。说直白一点，房企可以去库存，但是绝不能扩增土储。

加速去库存 房价恐承压

去年8月，监管部门为控制房地产企业有息负债规模，对重点房企按“红-橙-黄-绿”四档管理，并设置了“三道红线”，具体为剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。试点房企须在2023年6月30日前完成降负债目标。

12家试点房企都包括：碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城。

试点房企面临的监管不仅仅是“三道红线”，还包括6月央行等监管部门已经出手，将“三道红线”试点房企的商票数据纳入其监控范围，要求房企将商票数据随“三道红线”监测数据每月上报。

除融资政策外，今年的“两集中”供地政策也再次重塑了房企在拿地过程中的竞争态势。而今天消息所称的“拿地金额不得超销售额40%”新政，则更是将房地产调控政策推向了一个更紧的程度。

如果房企的拿地金额不得超销售额40%，那么预计这会带来以下一些影响：

1．房企的土储池子基本不会再有扩张了；

2．要想多拿地，就要多销售，鼓励减少库存；

3．行业库存将明显下滑；

4．加速去库存的情况下，供给增加或使得房价承压；

5．一旦房价出现快速下滑，可能导致踩踏式去库存，形成房价负反馈；

6．对于龙头房企来说，为了保证自身的市场地位和土储规模，基本上都会顶格40%拿地，否则名次将会下滑；

7．对于试点外房企，这或是一个逆袭的机会；

8．但中小房企，面临“三道红线”、“两集中”等政策联合监管，部分拿地或难以达到40%，其土储池子将逐渐萎缩，以至最后退出市场。

这些房企今年已踩线

我们通过克而瑞数据来统计今年上半年，中上游房企中拿地金额超过销售金额40%的并不算多，部分房企如下：

上半年，南山控股拿地金额达到117.1亿元，全口径的销售额仅63.5亿元，因此其拿地额与销售额相比，达到184.41%的高位，远超消息所称的40%比例。

头部房企中，融创中国位列前茅，上半年拿地金额达到981.5亿元，拿地/销售之比达到165.5%的高位。

此外，卓越集团近年来的策略较为激进，拿地占销售比接近100%，紧随其后的包括越秀地产、佳源国际、荣安地产的等。

值得注意的是，一向稳健华润置地、招商蛇口等房企今年的拿地力度也不小。